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最近這段日子，全國地市、樓市都不太平，
土地流拍，在全國很多重點城市悄然出現。上海
寶山區楊行鎮BSPO-0502單元YH-B-2-07-10地塊，流拍！
青浦區華新鎮新鳳路東側25-01號地塊，流拍！
上海市中心楊浦區內環內，流拍！
蘇州
蘇地2018-WG-10號地，流拍！
蘇地2018-WG-15號地，流拍！
蘇地2018-WG-8號地，二拍，起拍樓面價由1.5萬/㎡降為1.3萬/㎡！
合肥
包河區銅陵路以東、淝河路以南S1802號地塊，流拍！
包河區龍川路以南、唐橫路以東S1803號地塊，流拍！
瓊海裕溪路北、渣濟路西E1803號地塊，流拍！
新站高新區學林路以北、張衡路以東XZQTD237號地塊，無人報名!
新站高新區學林路以北、張衡路以東XZQTD238號地塊，無人報名!
不僅僅是一二線城市，三四線城市更是慘不忍睹！
6月26日，淮南市山南新區的一宗240餘畝地塊流拍，原因也是無房企報名競拍。
6月27日，阜陽土拍，有2宗地塊連續未達底價流拍；6月28日，又有3宗地流拍。
7月17日，安慶土拍，2宗地塊因為未達底價而流拍，而另一宗地塊都未進行拍賣。
7月18日，浙江湖州南潯經濟開發區出讓一宗住宅用地，因無人參與競價最終流拍；
7月26日，浙江湖州南潯一宗宅地，因無人報價流拍。
2018年的上半年，可謂是土拍涼涼的半年，全國流拍地塊總和近800宗。其中，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。
不僅僅是土地流拍，7月，全國300城的供求環比去年雙向回落，住宅用地成交均價下降近20%，溢價率環比下降22%。
很多城市的土拍不是以底價成交，就是出現了流拍，甚至都沒有開發商願意來交保證金。
土拍儼然是一場“中國式相親”，甲看上乙，還得乙給甲亮燈，方能牽手成功。
前幾天我們才剛剛講到樓市的那股火爆勁兒突然就蔫了，現在地市也有要涼涼的徵兆？
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其實，我們都很清楚，這一屆的開發商，是真窮。
對於開發商來說，從拿地——開發建設——宣傳銷售是一個需要兩三年週期的事情，而一般大開發商是幾百個項目一起開發，而中國TOP10的開發商甚至是幾千個項目集中開發，所以開發商的融資壓力也非常大。
在地產圈裡有個說法，一家開發商能做多大，就看它的財務總監會不會借錢。
現在的開發商不缺地，是缺錢，來看看開發商有多缺錢：
1.上市房企中弘揹負債務40億元，打響了上市房企跑路的第一槍
2.泰禾為壓縮成本開始大面積裁員，根據考試成績淘汰30%
3.大型銀行已基本不向50強以外的房企發放信貸和信用額度，部分銀行甚至將合作範圍縮至30強和20強房企
中央政治局會議定調，下半年依然是“去槓桿”，那麼開發貸肯定也是要收緊的，開發商的融資難度加大，現金流緊張。
開發商不去拿沒有把握的地，還是因為開發商追求的是持久經營，而不是短期內規模擴張多拿地。要做大企業，更要做好企業，踩中戰略，看準方向，而不是計較一地一域的得失。
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政府不讓房價漲，限價限得嚴，開發商利潤空間就少了。本身沒有錢又借不來錢，口袋裡沒錢了，開發商自然不敢拍著腦袋花錢拍地。
而且現在基本是“麵粉比麵包貴”這一區域的價格是3萬/㎡，土拍的價格基本已經懟到3-3.5萬了，開發商拿地的風險是非常大的，因為目前是限價嚴格，例如“725成都維權”中，精裝修變“驚裝修”，就是因為開盤價甚至低於樓面價，這不是不給開發商活路嗎？開發商不鬧才怪。
而目前，全國不少城市同一片區都是一刀切限價，開發商樓面價很高，備案價也無法達到很高，利潤率真的是薄之又薄，而且各城市還出臺了政策，不讓漲，開發商虧本的風險更大了。
對市場敏感的開發商已經不是像以前一樣“什麼地都拿”，而是把錢花在刀刃上，更偏向於拿有人口和產業支撐的城市和板塊，特別是一線城市的改善地塊、二線城市的產業新區地塊，這些都是土拍市場中的香餑餑，因為這些地產有人流、資金流，就會產生相應的購房需求。
限價讓開發商對未來的備案價有更為保守的預期，而且近期各城市調控不斷，更是讓開發商對未來的房價信心大減。
其實土地流拍何嘗不是一種開發商使用市場邏輯向非市場化土地制度的回應？如果一個開發商淪落到高價拍地、低價賣房，那可真是蠢到家了。
中央“房住不炒”的呼聲越來越大，各地的限價越趨於嚴格，假設地價30000元，限價之下，如果不能賣到45000元，開發商就得虧。
上市公司有保證淨利潤率的要求，如果達不到內部測算要求，寧願流拍也不會拿。
未來是漲跌分化，所以開發商不像以前那樣囤地，而是有選擇性地拿地，對未來的房價預期和風險有了更深刻的認識，戰略更保守。
各城市的加碼調控、讓開發商改變了預期；開發商融資困難、現金流緊張；還有受限價所累，利潤空間小，三者相輔相成，就造成了涼涼地市，出現了多城土地流拍。
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“麵粉”直接影響到“麵包”，地市對樓市的影響，遠超你的想象。
與流拍相對應的就是“地王”，通過一波波的競價產生的地王，可謂是房價助漲的催化劑，我們回顧2016年的那輪暴漲，除了兩成首付、不斷打折的房貸利率、限購偷偷放開的推動，還有就是不斷刷屏的地王，推著房價暴漲。
而我們有多久沒有聽到過地王的消息了？差不多一年半了吧。
2016年，全國一共誕生了340多宗地王，也是中國房地產歷史上“地王”最多的一年。而很多城市的上漲就是由地王釋放出的信號，掀起城市暴漲狂潮。
例如杭州，雖然2016年的杭州已經有明星互聯網公司阿里巴巴和G20助陣，已經有點蠢蠢欲動。2016年3月23日，綠城以45368元/㎡拍下杭州主城區鳳起潮鳴地塊，這個“地王”就像一劑春藥，綠城鳳起潮鳴這個地王讓杭州人民一夜瘋狂，開始衝進售樓部買買買。全款找關係萬人搖號都不能阻擋杭州人民全民看漲。
對了，還有非常典型的鄭州鄭紡機地王。
拍地時間：2016年7月8日
標的：鄭政【2016】75號地塊掛拍出讓
競買者：萬科、華潤、招商、碧桂園、綠城、融創、正商、中海、國投、K2等共計20餘家房企參與競拍。
過程：耗時566輪的土地競拍
結果：鄭州萬科美景房地產開發有限責任公司奪得該地塊開發權，起拍價6.3億元，成交價25億元，溢價率將近300%，創下了當時鄭州市單價和總價雙地王
地王誕生不到兩個小時，旁邊的樓盤封盤，次日重開直接跳漲了2500元/㎡，然後再漲5000元/㎡，直奔20000元/㎡而去。
鄭州鄭紡機地王喚醒了鄭州人民對主城區房價20000元/㎡的想象力，就像一根火藥引線，點燃了整個市場搶房的激情，讓鄭州全線暴漲。
2016年，地王之年，全國340多宗地王，所有熱點城市房價一概被點爆，成就了中國房地產史上最波瀾壯闊的一年。
而2018年呢？上半年總共800宗土地流拍，這是樓市下行、漲跌分化的信號嗎？
我可以很明確地告訴你：是的。
而且不僅僅是上海蘇州合肥，接下來全國還將會有更多城市出現土地流拍。
土拍是最能體現開發商預期的，開發商也意識到風向變了，所以，地王都少了。開發商不會像以前一樣抬高價去搶優質地塊“地王”，或者是買入價值不高的低價地。未來是漲跌分化，有價值的地方會遭瘋搶，沒有價值的地方會無人問津，所以要挑著開發，精準出擊而非廣撒網。
未來3-5年，中國的房地產也要經歷一個調整週期，在這輪週期中，地市會首先回歸理性，然後接下來調整的可能就是樓市了。
接下來是“穩”，房住不炒，不讓大漲大跌，勢在必行。
來源：大鬍子說房（dahuzishuofang）
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