中國銀保監會近日發佈通知，在全國範圍內推廣老年人住房反向抵押養老保險，也就是傳統意義上的“以房養老”。簡單說，這種模式就是老人把自己名下的房子抵押給保險公司，然後保險公司按月發養老金，老人去世後，房子有保險公司處置。
這裡有個問題，如果老人活得足夠久，還算能回本；但如果老人抵押房產之後很快就去世了呢？之後房子就白給保險公司了？從保險的精神和此款產品的規則看，似乎是這樣的。簡而言之，就是老人和保險公司的對賭協議，賭的就是老人能不能活的足夠久。
這樣的以房養老，此前也有過類似的案例，比如2015年轟動一時的“北大教授賣房住養老院”一事，引發了人們對於“房產—養老”的討論。但多數人觀念中的以房養老，要麼就是自己住在自己的房子裡，靠退休金來養老；要麼就是把房子租出去，靠租金養老；要麼就是把房子變現，換來一個固定的財富值來養老。
這幾種思路偏於狹隘，首先，要知道作為財富載體的房產，一旦自住，它就由資產變成了消費品—僅供自用，無法獲取收益。其次，靠租金養老，似乎有點那個意思了，卻忽略了國內房租市場回報率低，規則混亂，打理起來十分費心；至於把房子變現，基本上和存錢養老是一樣的結果了——當下換了的貨幣，能保證十年後、二十年後依然堅挺嗎？
而此次推出的保險公司抵押房產養老，國際上通常稱為“倒按揭”。這種模式中信銀行曾經試點過，結果並不是很好。為什麼國際通行的（澳洲、日本、美國、歐洲主要國家都很成功），通過建立在房產之上的“倒按揭”養老模式在中國施行就那麼難呢？
不妨看看國內銀行的貸款和住房道按揭會有哪些限制呢？
- 申請人需要提供房產，但最多隻能獲得不超過評估值 60% 的貸款；
- 國內房地產價格未來呈現下行預期，收益不能得以穩定保證；
- 申請人還需要提交擁有第二套住房的材料，也就是說申請“以房養老”業務的老人和子女至少需要擁有兩套住房；
- 每月養老金支付最高額只有1萬元人民幣，不足以應付特護病房和未來可能需要的高額醫療護理等需求。
通過上面的分析我們可以得到結論：如果要充分體現“以房養老”的理念，需要這個房產市場滿足以下條件：
1. 該國家的房產市場的漲跌週期相對穩定，例如：7—10 年一個循環週期；
2. 該國家的某類房產類型的增長率比較穩定，例如：房產年平均年增長率為 7%—10%；
3. 該國家房產的租金回報率相對穩定，空置率低，且租金的年平均增長率與房價增長相對同步；
4. 銀行的貸款利率變化幅度與租金回報率保持同步。
這樣可以看出，如果僅憑當下的規則，僅僅單一依靠國內房地產市場，很難看到“以房養老”的出路。倒不是說，這個路子在國內走不通，而是應該從本質出發去思考這樣一個問題：通過經營房地產，使其成為財富生成的機制，從而產生可以維繫投資者體面地退休生活的經費。
問題就在於，是否有一個完備的、科學的規則，來保障這個機制的運營呢？我們不忌憚交出自己的房子，我們擔心的是最後“房財兩空”。好的理念，更需要有更好的配套規則來實現；因此當下與其說推廣這種理念，不如踏踏實實地把相關規則制定好，保證老人有持續的被動收入，真正實現“以房養老”，而不是隻盯著人們手中耗盡一生財富的房子。
本文原創，作者劉磊，福布斯金融理財師評審委員、遠見財訊特邀地產評論員，《房產投資鍊金術》課程導師，多家媒體房地產專欄作者、作家。
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