圍繞難以完成的銷售指標,
開發商或降價促銷,或不敢定價,
又或是變更樓盤操盤方。
很多人提出三連問：
濟南樓市降價和促銷愈演愈烈,究竟是何原因?
開發商的日子越來越難過,究竟是什麼帶來的?
即將入市的高價地,還有沒有市場?
完成全年銷售目標
下半年壓力很大
從事地產營銷的劉磊(化名),所在的地產公司最近日子不太好過。年初山東公司制定的銷售指標是150億,如今大半年過去了,十多個項目沒有一個賣得好的。他說
“上半年只完成了50億,這意味著下半年要賣出去100個億。”
雖然劉磊公司的供應量主要集中在下半年,但是主戰場濟南的9個項目,要不集中在章丘、濟陽的外圍區縣,要不就是拿的高價地,內部預期普遍不太樂觀。劉磊說,他去年的年終獎是一筆不菲的收入。
“如果完不成任務,意味著年終獎金就拿不到了。”
和劉磊一樣,王鵬(化名)所在的公司最近銷售壓力也比較大。雖然公司上半年已完成100億的指標,但面對全年150億的指標,他並不太樂觀。王鵬說
“2013年公司上半年賣了32億,但下半年只賣了7億。現在市場給人的感覺有點像2013年的樣子。其實從今年6月開始市場就不好了,行業下行的速度快得讓人猝不及防,尤其是最近房子基本賣不出去了,市場很可能會大轉向。”
記者從多家公司瞭解到,上半年濟南多數房企都沒完成半年任務,和年初制定的高指標相去甚遠,整體的銷售情況都不樂觀。以高新區北側的一個樓盤為例,今年7月該樓盤推出了幾百套房源,面積在120㎡到180㎡之間,單價25000元到28000元,結果只賣出去了一二十套,成交情況非常不理想。
銷售預期差
開盤時間一再推遲
由於指標壓力過重,上半年完成率不佳,加上市場日趨變冷,不少開發商對新項目不敢定價,即使定價也調低了開盤的預期。
市民田亮(化名)最近半年一直在看房子,已經明顯感受到了市場的變化和置業顧問態度的轉變。他前期去南部華潤公園九里看6層洋房,置業顧問表示預期在3萬元/平米上下。“最近給我電話,說6層洋房預計23000元/平米左右。”前期去東部濟南萬達城看房,置業顧問表示價格在18000元上下,近期則表示價格可能在16000元-17000元。“6月份去看房,置業顧問說預期7月份開盤,如今都8月了還沒有開盤,置業顧問說可能要到8月底。”田亮說。
田亮稱,近期位於三孔橋街的山鋼錦繡華府首次開盤,開盤價在16000元-18000元,低於周邊二手房成交價不少。該樓盤是2016年拿的最後一批低價地,但是兩年時間遲遲沒有開盤,本來預期會挺高的,沒想到會開到這個價格。
一位業內人士告訴記者,近期不少樓盤開盤加推價格預期都不高,像中新國際城單價15500元帶裝修,中新錦繡天地14800元帶裝修,整體銷售情況還不錯。該人士表示
“這些樓盤拿地比較早,前期地價比較低,如果市場變差,不排除精裝變毛坯,甚至繼續調低價格的可能性。”
高價地成棘手難題
有樓盤更換操盤方
在前兩年市場好的時候,開發商對市場預判高,拿了不少高價地,其中以漢峪片區、長嶺山片區和唐冶片區最為集中,如今一兩年過去了,這些高價地都面臨著入市問題。對此,有的開發商選擇了延遲入市,等待下一輪市場熱點的到來,而有的地塊則選擇了合作開發,做優產品。
作為高價地最為集中的漢峪片區,其中金科的兩幅地塊樓面地價都在14000元以上,而另一幅地塊樓面地價則在18000元以上,保利的一幅土地當時的成交價也在18000元以上,這些地塊上市後都面臨著高壓力。
一路之隔的長嶺山片區,去年也產生了不少高價地。一位業內人士表示,無論是路勁雅居樂聯合體13000多元的拿地價,還是旭輝銀盛泰15000多元的土地價,都是棘手的難題。“因為一兩公里外的幾個樓盤,15000元帶裝修的售價,銷售也沒有多火爆。”該人士表示唐冶片區的高價地可能會更麻煩。
因為市場轉冷,銷售不佳,一些多方合作樓盤面臨著更換操盤方的問題。位於工業北路的翡麗公館自從去年開盤以來,就長期銷售不佳,今年一度一平米降價三四千元,但是銷售始終沒有太大的起色,據悉目前操盤方已經由保利更換為世茂。
而有的企業由於對地產板塊不看好,已經開始了公司戰略調整,開始不拿地或收購一些二手地。一些開發企業的年度計劃也在不斷下調。
市場冷凍之前
早開盤早搶客戶
談到下半年行業發展預測,業內人士劉磊稱,由於公司拿地單價很高,高位站崗,大幅降價很難,最有效的辦法就是在市場冷凍之前,儘可能早開盤早搶佔客戶。“一些前期拿地價格比較低的地塊,如華山、雪山、潘田片區的多個樓盤,一旦市場冰凍,有降價的空間,也具備打價格戰的實力。”他說。
世聯行山東區域總經理朱江說,一系列調控政策出臺後,很多開發商會面臨資金緊張的問題,在這種情況下開發商只能加速賣房子,加速回款,搞起促銷,比如章丘、濟陽的房價就降了。
例如位於旅遊路東段的三盛國際公園,最近推出98平方米兩室和125平方米三室,通過一些中介渠道等釋放出特價19999元,而此前的價格為25000元左右,降幅巨大。
“此前激進擴張,瘋狂拿地的開發商,在這種情況下就面臨較大的壓力。現在也出現了很多土地流拍的現象,表明市場降溫,預計這種冷卻會持續一段時間。”朱江說。
山東財經大學山東省房地產業發展研究中心副主任孫大海分析,政府的一系列政策發佈後,開發商資金流緊張,所以會強化銷售,加大回款,市場的預期也隨之發生改變。
對於未來市場發展趨勢,孫大海認為,未來的市場還是會逐漸趨於穩定,整個市場基本會與2017年持平,價格上漲是不太可能了,但是也不存在大降的可能。
限價房價格比周邊便宜一半
8月14日上午9時,淄博張店康居花苑舉行了限價房公開搖號儀式,本次730套房源共吸引了2113戶家庭參與,系淄博實行公開搖號政策7年以來,單次報名人數最多的一次。限價房每平米4000元—5200元的價格,與周邊其他商品房樓盤相比便宜了一半多。
14日早上,距離搖號開始還有20分鐘,門口已經聚集了許多參與登記購房意向的家屬。王先生告訴記者,他跟妻子提前一個小時就來到現場,妻子已經進入場館。“現在心情既興奮又緊張,希望能夠搖上。”
同時,家住傅家鎮的辛女士也早早地來到了搖號現場。辛女士全家6口人住在村裡的平房,儘管抱著試一試的態度,但她還是希望能搖上。
隨後記者來到場館內,200多戶家庭代表早已坐在觀眾席上,目光都注視著場地中央的搖號臺。
10點30分,辛女士一邊從場館裡走出來,一邊給丈夫打了電話。“今天沒搖上,現在已經搖到700多位了,後面肯定搖不上了。”與辛女士不同,王先生終於等來了妻子的好消息。“我們搖的是300多號,第170多位時搖到的,還是比較幸運,選房也有一定的優勢。”王先生高興地說。
早在2011年,淄博市住房保障和房產管理局宣佈,針對商品住房市場存在的炒買房號、捆綁搭售等違規行為,將採取公開搖號全程公證的方式,規範市場銷售行為。自此,淄博樓市進入搖號時代。
康居花苑位於張店區和平路以南、世紀路以西。根據張店區房管局對外公示的《張店區康居花苑限價商品住房房源及報名申購程序》,報名申購時間為7月25日至7月29日。據悉,除去一幢樓房的價格未批覆外,有4幢樓的銷售均價不超4800元/㎡,剩餘3幢樓的銷售均價不超5200元/㎡。
本次共有2113戶符合條件的申請家庭參加搖號,系淄博實行公開搖號政策7年以來,單次報名人數最多的一次。據悉,這2113戶將搖號決定730套房的購房名額。另外,該小區還有324套房將以正常市場價格開盤銷售。雖然暫未開盤,但價格預計在每平米一萬元左右。
康居花苑所處的地塊是淄博樓市的熱點板塊之一,該項目周邊的樓盤均價在10000元/㎡。
“與周邊的樓盤商品房相比,這一項目公司少賺4億元左右。”該樓盤開發商淄博嘉辰置業有限公司總經理郭斯永說。目前所有限價房的樓房主體工程已經完工,搖到號的市民三年內能真正入住。
你最近看房的時候發現了什麼變化？
評論區說說看
閱讀更多 特價房濟南 的文章
