文丨房姐爆料臺
近幾天，樓市可以說是驚雷不斷。
先是房貸利息抵個稅、央媽降準的利好，再是西安搖號新政、長沙最嚴調控的利空。對咱們來說，前兩則利好顯得有些不痛不癢，而後兩則調控，雖然表露了ZF遏制炒房的決心，但離咱宜昌太遠，總有些隔岸觀火的味道。
真正讓姐受到驚嚇的是這則新聞：國開行總行收回棚改貸款權限、以後以實物安置為主。
我們都知道，這兩年，宜昌房價之所以漲了一波又一波，跟棚改和貨幣化安置脫不開關係。此次的棚改政策收緊，可以說是給正在激情狂歡的宜昌樓市，迎面澆下一盆涼水。
1、棚改資金從哪來？
據2016年公開數據，公共財政支出、政策性銀行貸款、企業債券融資共投向棚改項目超過1.5萬億，其中政策性銀行貸款資金佔比，從2014年的40%升至80%，佔據絕對主導地位。
2010-2018年，國開行湖北分行累計對宜昌承諾棚改項目19個，涉及資金227億；2018-2020年，宜昌計劃棚改項目155個，擬申請棚改貸款300億，300億來源哪裡？仍是國開行。
棚改是一件很費錢的事，且不說時間、人力、物力成本，僅每戶數十萬至百萬的拆遷費，加起來都是一筆不小的數目。過去幾年，國開行不僅不斷放款支持棚改，還為其量身定做了PSL抵押補充貸款，完美解決棚改資金難題。
沒有錢，什麼都幹不成。所以，
沒有國開行的放款，棚改還沒開始，就要被扼殺在搖籃。2、新政將叫停棚改？
國開行原話是：總行回收棚改項目的合同審批權限，此前在分支行可以簽訂的，現在必須總行審批，但並未暫停所有棚改，目前仍在進行中的繼續執行。
簡單來說就是，地方政府申請撥款的流程將變得複雜，貸款難度增加，棚改門檻提高。但並有明確說明是否繼續審批棚改貸款。
據21世紀經濟報道，某國有大行支行行長表示，相關棚改貸款政策和額度並沒有太大調整，但主要變量在於，為規範地方財政負債，以政府購買服務為渠道的棚改項目融資基本暫停。
宜昌的棚改分統貸項目和政府購買項目，而政府購買項目數量極少，如果只是此類棚改的融資暫停，對整個棚改進程來說，不會有太大影響。
因此，棚改並非一刀切全部停擺，而貸款政策的收緊，帶來的最直接後果，除了地方政府貸款難，還有一點是：勢必會放緩PSL餘額增速。
PSL是什麼？大家只需明白，PSL就是棚改貨幣化的金主。PSL增速放緩，直接結果就是：棚改貨幣化實施困難。
3、棚改貨幣化或謝幕！
關於棚改貨幣化，姐之前分析房價的推文中有詳細解讀。作為近幾年宜昌房價的主力推手，他催生了大量“被製造的剛需”，完美助力樓市去庫存。
過去幾年，棚改貨幣化的力度有多大？
2015年，全國棚改貨幣化安置比例為29.9%，2016年升至48.5%，2017年部分省份超過70%。
2015.1-2016.4，宜昌共棚改徵遷1.2萬多戶，近1萬戶選擇了棚改貨幣化安置，佔比逾8成，這1萬戶中又有近8成重新購買了商品房。
曾經有多瘋狂，如今就有多落寞。
現在看來，棚改貨幣化即將上演功成身退的戲碼。2018年以來，已有部分城市逐漸取消貨幣化安置獎勵、鼓勵實物安置。
對於宜昌來說，棚改貨幣化的謝幕是必然趨勢。一是PSL增長乏力，二是房價上漲太快，已經引起相關部門重視，此前六連漲後深夜限售便是警鐘。
4、房價上演冰火兩重天？
此前，姐就說過，三線城市的房價如果持續高調，遲早會引起政府注意，成為重點調控對象。
但萬萬沒想到，這一天來的如此之快，調控手段如此之狠，甚至沒有從限購入手，直接收緊貨幣化棚改，上演釜底抽薪。
棚改後以實物安置為主，帶來的直接結果是購買商品房的人數急劇下降。假如市場上有10套房，8個人購買和12個人購買的情形是大不一樣的，宜昌市場有可能會因此由供不應求變成供大於求。
無論如何，毋庸置疑的是，政策實施後，宜昌樓市過熱的溫度會迎來一波冷卻。但姐認為，房價不會馬上雪崩式下跌，已審批的棚改項目會繼續執行，徵收的土地變成商品房銷售尚需一段時間。
而長線來看，房價走勢如何，還得看政策。政府不讓房價上漲過快，同樣不會讓房價下跌過快， 崩盤意味著經濟倒退，這絕不是政府所樂見的，維穩仍是房地產調控的主題。
此次，棚改貨幣化如果退出歷史舞臺，再被放出來恐怕很難了。姐估計和限購限貸一樣，等到要崩盤時才會打開來救市，樓市資金面越來越緊是大趨勢。
突然有些明白，為何宇宙房企碧桂園今年如此週轉、摘牌即開工、通宵出圖。也許，正是在與時間賽跑，搶在泡沫破裂前再收割一波韭菜。
文丨房姐爆料臺
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