后台有很多留言，有留下新盘名称想看评级的，有问各种问题的。
最近有两个留言很有意思，我觉得值得说一说。
第一个留言是评论我们的对《华润理想国》和《和悦华玺》的评级文章的，这位网友认为，我们对两个楼盘评级得分基本相同不妥，因为华润理想国看起来B格更高，所以价值更高，未来增值应该更快。
我回答说，华润理想国住宅办公养老楼混在一起，而且得房率太低，整体可能还不如和悦华玺，请问B格高在何处？
该网友回答说：5米挑高入户大堂！五星级酒店式走廊！然后他给我发了几张图片。
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我当时下巴都要掉了，原来真有人买房是不看疗效看广告呀。
两张广告效果图就会让人觉得有B格，华润这广告做得值。
第二个留言是另一个网友在《金地悦风华》评级文章下的评论，他说，相比于和悦华锦，金地悦风华园林更胜一筹。金地悦风华的豪华小区大门，4.2米挑高的单元入户大堂，由大理石拼花和皮革软装打造的电梯，处处不比和悦华锦B格更高？
我们的评分，金地悦风华也确实比和悦华锦更高一点，但是，跟上面这位网友所说的B格一点关系都没有。
这些B格有没有有用呢？我们认为，完全没用。
（一）什么是B格
首先，他们说的这些完全算不上B格。
只能说，他们看房太少。看房少，限制了他们的想象力。
现在别说文案效果图，售楼处不做个气派漂亮的大门，似乎都说不过去。
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挑空大堂？到处都是。
4.2米，5米，一层半的高度而已，太低了，随便来个叠墅自己的客厅挑空就有6米以上。
皮革软装的电梯？
让我想起来雷布斯宣传的304米不锈钢背板和陶瓷背板的小米手机。
不管怎么变着法的包装，还是个中低端的手机。
这几个楼盘，不管怎么包装，还是个刚需盘。
而且，很遗憾，所谓B格高的华润理想国销售并不理想，到现在的去化率仍然只有50%左右。
什么是B格？我觉得某些别墅项目算是有些B格的。
比如我去年去看景粼原著的别墅新盘，大门同样很气派，而且平常都是关着的，你去看房，才为你打开。进得大门，映入眼帘的是亭台楼榭，流水飞瀑，走进豪华瑰丽的售楼处，漂亮的销售小姐礼貌的问道：先生您好，您想喝点什么？蓝山咖啡，还是金骏眉？
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景粼原著也就罢了，也就是大门至售楼处之间做了一段景观。万科观承别墅项目，B格就高一点了。这个在顺义的项目，在别墅区内建了一个美轮美奂，仙气十足的公园 - 鹿鸣公园。
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哥看完这个楼盘，才感觉到，这样的B格，才是合格的CEO盘。
越有B格，越是CEO盘。
CEO盘，又称贵妇盘，通常是指价格很高，各种附加值超高，服务到极致，但其实没啥升值空间的楼盘。
什么是服务到极致的CEO楼盘？
你想参观我们楼盘，奔驰车全程接送。不买不要紧，请下个月来参加我们的高尔夫酒会，有名模和明星到场哦。
1997年，香港何文田看楼，开发商为钟镇涛租了直升机看楼，风光无限，然后....B格超高的阿B哥（钟镇涛绰号）很快就破产了。
CEO楼盘的B格，必须要高。
然并卵，CEO盘的B格再高，升值也不行。
越是CEO的盘，才越需要这种B格来撑门面。
但你要知道，天下没有免费的午餐。
你在售楼处喝的每一杯咖啡，草坪上每一朵娇艳的鲜花，都是要打在房价里的，都是要业主买单的。
（二） B格高，升值会快吗？
B格是什么？
是广告。
广告对于小白和女人来说，杀伤力很强。
因为她们是视觉动物。
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超市里新款的牙膏，什么都没变，更换了包装，用了金光灿灿的贴纸，就能卖得更贵。
你应该为此而付出更高的价格吗？ 不应该。
大部分所谓的B格在房产升值中，几乎没有用处。
而所有的这些广告营销的东西，都有成本。开发商是不会吃亏的。
有人肯定会说，你说的CEO盘都是高价楼盘，限价房限价了，不可能是CEO盘，那B格高的，岂不是就白赚了？
没有错，限价房，价格是限定了。但是，开发商不会是傻子，广告多花了一些钱，肯定要在别的地方找回来。
华润理想国不是号称5米跳空大堂吗？不是超宽走廊吗？
代价就是每户的得房率都很低，甚至是目前限竞房项目里最低的得房率，你是住在大堂里还是住在憋屈的小卧室里？当你以后卖房的时候，得房率的缺点就会暴露出来。
同样，碧桂园的售楼处豪华了，工程材料和工程质量就下来了。
《一代宗师》里，赵本山大叔说，人活一世,有的成了面子，有的成了里子。
买房和投资，你是要面子，还是要里子？
这些广告营销，对于爱面子钱又不多的屌丝刚需群体是精准打击。
如果大堂宽敞走廊宽敞就能增值快的话？那北京有些公寓楼（70年住宅产权）应该是增值最快的。因为这些公寓楼最开始都是按照高级酒店的标准打造的，10米挑空大堂，跟写字楼比也不差的，然而，这些大楼的价格是远远跑输大市的。
这些都是开发商的小伎俩，在一些不太重要地方包装得金光闪闪，来打动你，来吸引你的注意力，让你忽视了其他更重要的因素。
电梯间里用人造皮革包装，这才几个钱？几千块而已。
重要吗？完全不重要。
不管是自住还是投资买房，要剥离掉开发商的广告，去掉这些感性的东西，然后理性的看待其价值。
实际上，很多毫无B格的小区，都跑赢了不少高大尚的楼盘，比如很多市区的老破小，城乡结合部回龙观的经济适用房，都是跑赢大市的。
（三）定位
B格不是坏事，完全不是。
看到这里，观众估计不干了。你说了半天B格无用，现在又说B格又用了？逗你玩？
一个刚需盘，为了一点所谓的B格，打肿脸充胖子，把空间浪费在大堂和走廊上，回到家里别人的89平米小三居得房80平米，你的小三居使用面积只有60平米出头，憋屈，不值。
刚需盘的定位就是要经济。
黄焖鸡米饭就是要让人吃饱，你又不是精致的法餐。
豪宅，必须要浪费，必须要B格。89平米，最多做成1居。三居室，最少要200平米起。
想象一下都教授那个书房吧。
吃小龙虾去簋街，吃澳龙去五星级酒店。
你不会去簋街吃澳龙，你找不到。
B格对刚需盘不适用，对豪宅适用。
当你不再计算，不在乎升值，B格是个好东西。
华润理想国是失败的，产品设计不合理，造成了滞销，对购房者来说，也损失了使用面积。
而且，一个刚需盘的定位，和限价房的利润空间，华润不会真的给你造出B格来的。
开发商开发一个楼盘项目，他首先要做的第一件事是“定位”。
粗略的划分，目前市场上分七级：
A. 300~平米，董事长级
B. 250~270平米，总裁级
C. 180~200平米，总监级
D. 130~150平米，经理级
E. 90~120平米，白领级
F. 60~80平米，刚需屌丝级
G. 40~50平米，单身级
限竞价房的70/90的要求，就决定了，基本上不可能突破到ABC这些层级，而90平米这个产品，只能呆在F,E这两层，除非打擦边球搞超大面积赠送。
2013年，孙宏斌拿下东三环农展馆的地王，楼面价7.3万/平米，卖到10万/平米以下都是不赚钱的。这个项目叫北京壹号院，2014年东三环二手房大约5万左右，北京壹号院开盘价15万，而4年以后的现在单价是17万左右，户型面积263平米-385平米。地王必须配总裁和董事长级别，孙宏斌是绝不会去做90平米的产品的。
天下户型，唯大不破。
90平米的小三居，怎么做都不能完美。
瀛海府的小三居得房率达到100%，那又如何？你还是只能有一个卫生间，每个卧室还是很小，只能是刚需房，做不出B格。
一个小白领去买限价房，看到宣传彩页里宽敞的走廊，包裹皮革的电梯间，就以为这是一个五星级的楼盘，将来会升值更快，还是too young了。
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