我們都知道，在生物的演化過程中，當環境適宜的時候，物種多樣性可以得到充分的發展壯大，而當生存的環境一旦發生改變，物競天擇、適者生存的殘酷自然法則便開始佔領高地，一些不能適應環境變化的物種逐漸遭到淘汰，而一些適應能力更強的物種最終得以生存，這在生物學中被稱為進化論，在樓市中，我們往往稱之為“分化”。
回顧近幾年的徐州樓市，從15年底高調去庫存開始，一路高歌猛進，樓市經歷了兩年的黃金期，在2018年的上半年達到高潮，土拍屢創新高，開盤屢屢秒磬，在這片火熱的氣氛中，只要是個樓盤開盤，很少有不被搶光的，然而進入到下半年之後，樓市風雲突變，先是中央高調宣佈調控，緊接著全國土地流拍盛行，徐州近期開盤的樓盤當中，也開始出現兩極分化，滯銷盤與日光盤並存，在樓市分化逐漸加劇的今天，究竟什麼樣的房子在徐州抗風險能力更強、更加的保值呢？
01
新房、二手房分化:二手房現在泡沫很大
目前在徐州，同一個區域，品質相當的新房與二手房價格差價在2000元/平已經不足為奇，不是新房更貴，而是二手房房價更高！這種現象主要是政策調控所致，因為政府對新房的調控更直接，力度更大，尤其是限價也只針對於新房市場，再加上限售的加碼，市場上流動二手房房源又十分有限，在一定程度上更提振了房東底氣，二手房市場交易的透明度本來也就不高，目前在交易環節還存在很多不規範的行為，一些急需現房的客戶，因為對市場不瞭解，很容易成為高位接盤俠。
尤其是新城區，二手房價格高到嚇人，普通高層動輒1萬5以上，這樣的價格在新房市場足以買到位置不錯的洋房，而且品質更高，在樓市開啟降溫模式之後，購房者逐漸變得理性，擺在二手房市場的只有兩條路可走，要麼價格下調，要麼就繼續橫盤下去。
02
區域分化：東區買不到 南區、西區供貨足
在東區逐漸發展飽和，新城區也土地匱乏之後，徐州的南區和西區成為房源供給的“大糧倉”，從近幾年土拍也可看出，銅山區和泉山區成為土地轉讓最多的區域，房源庫存多，對購房者來說當然是好事，可以有更多的比較，選擇性更多，但是對有些開發商來說，日子恐怕就沒那麼好過了，區域內樓盤多，也就意味著競品更多，加上徐州地緣性客戶本來就佔據多數，難免會出現僧多粥少的局面，就像是在一個生態系統中，種群繁多，但是食物有限，物種的生存環境自然會受到挑戰，目前在南區和西區這種競爭尤為激烈，多個樓盤已經感受到了出貨的壓力，求變迫在眉睫。
反觀東區和北區，境遇就完全不同了，東區自不必多說，本來就佔據著城市發展的方向，享受著城市發展帶來的完善配套資源，樓盤又不是很多，想要在東區買到心儀的房子，還是需要一點運氣成分或者是能夠拿出足夠的首付，北區雖然發展相對滯後，但是也是因為樓盤太少緣故，出貨也不成問題，目前在這個區域內，樓盤不需要多高的品牌優勢，也不需要有足夠吸引人的價格，開盤也依然可以賣光。因此，對當前看房者的建議是，如果沒有特別的區位需求，買房還是儘量瞄準南區和西區，有分化就會有撿漏機會，當然，不差錢的可以繼續考慮東區。
03
地價分化：在徐州做出品牌溢價還很難
2017年5月-2018年5月這段時間，徐州土地市場湧現出了一大批的高價地塊，較早一批的高價地塊有的已經面臨入市，但是在與拿地更早的低價地塊同臺競爭時，多少有些力不從心，如果放在上半年的樓市，這些都不是問題，但是現在整體的大環境悄然開啟了局部降溫的模式，房價在階段性觸頂之後，高價地塊因為成本更高，在定價上就失去了優勢，唯一的出路就是做出品牌的溢價，而恰恰不走運的是，徐州人買房又只認地段和價格，而且放眼四周，全國10強房企幾乎盡數來徐，誰又真的比誰品質更高呢？
一年前，孫宏斌在房企年中會上說，一兩年後，在座的各位，很多都會後悔兩件事，地拿貴了，錢不夠了，一年後的今天，這句話振聾發聵。如孫宏斌所料，現在就已經出現這樣一個局面叫做：地王的尷尬，不僅僅是徐州，在一些一二線城市，高價地塊也成了燙手的山芋，多數都在貼著成本在賣，而反觀徐州市場當前熱銷的樓盤，無一不是拿地較早的低樓板價地塊。不知擅長做高端項目的金茂的到來，能否改變徐州人的買房觀念，打破這一種困局。
04
購房建議：當前徐州哪些樓盤更保值？
最後再來簡單的總結一下，未來的徐州樓市，將會不可避免的加劇這種分化，價格虛高的二手房，會擠掉一些泡沫，在當前購買新房無疑更加理性，在區域的對比上，短期內，有城市發展紅利支撐的東區，房價還有上漲的空間，北區因為有地緣客需求的支撐，房價會繼續保持較高位運行，下半年建議重點關注的區域依然是西區和南區，而西區和南區的一些高地價樓盤將會面臨價格上漲乏力的困局，一些出貨量較低的樓盤，不排除推出購房優惠的可能，在接下來的“金九銀十”中，城郊的樓盤，可以暫時放在一邊，西南片區的樓盤廝殺來勢更兇，買房的機遇也即存在於表面冷靜，實則已經暗流湧動的西南片區當中。
什麼樓盤更保值？從長期來看，品質更高、地段更好、資源更優的樓盤更保值，而當這些條件都極為類似，品牌差距不大的時候，市場的新房、區域內樓盤更為集中以及定價更低的低樓板價樓盤，抗擊風險的能力也更強。
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