從去年開始到今年7月，樓市持續高溫。
今年7月開始，杭州土拍屢次遇冷，這股“冷風”一個月內席捲全國，多數城市樓市轉冷。
環杭城市中，曾以年土拍成交量超過杭州聞名的湖州，還好嗎？
NO.1 | 壹
2017年湖州土拍成交驚人
2018年6月土拍迅速降溫
之所以特別關心湖州，是因為2017年湖州土拍的異常火爆。
這一年湖州中心城市土地出讓宗數、面積和金額均達到了歷年來的最高點，共出讓建設性用地109宗，出讓面積493.39萬方，同比增長349.60%（2016年出讓面積109.74萬方），成交總額300.17億元，同比增長607.95%（2016年成交金額42.40億元）。其中涉宅用地最為明顯。
值得特別指出的是：這一年，湖州土拍成交面積達到了992.15萬方，超過了杭州的845.56萬方。直到2018年上半年，湖州土拍依然火爆，成交面積325.50萬方，只是略低於杭州346.5萬方。
△2015-2017年湖州住宅、商業用地成交情況對比
所謂物極必反，在其他城市土拍稍微降溫，地價出現了一定程度的下滑時，今年6月份開始，湖州中心城區已有12宗地塊流拍，迎來了斷崖式下降。
NO.2 |貳
湖州庫存驚人，最長需要5年消化
△湖州歷年商品住宅成交面積（來自湖州統計局）
根據湖州透明售房網的庫存數據顯示，商品房顯性庫存約250萬方；假設2017年下半年至今出讓的土地都還沒上市，那麼隱性庫存（土地已出讓，未上市部分）大約是1700萬方（和杭州相差不多）。
接近2000萬方庫存，就算按照2017年最高的成交量，600萬方/年去化速度，差不多也需要3.5年才能去化！
根據湖州統計發佈的數據顯示，2010年至今年上半年，湖州市累計成交商品房約3200萬方。平均每年去化為376萬㎡，至少需要5年！！這樣的去化週期，實在是有點長了。
要知道比較正常的市場，庫存去化週期應該在1年-2年左右。
NO.3 | 叄
需要100-160萬新增人口
才能完全消化5000萬方建築面積
退一萬步講，按照開發商現在高週轉的模式，假設2020年，這部分庫存全部建造完畢並且銷售出去，那麼預計2010-2020年湖州累計商品住房成交達5000萬方。
5000萬方，如果按照人均30-50方來分配，那麼可以滿足100-160萬人的居住。
2010年湖州的常住人口289.35萬，2017年常住人口299.50萬，7年來的人口增加量約10萬，基本可以忽略不計。
也就是說從2010年至今，湖州的人口總量如果爆發式增長，而到2020年湖州新增商品住宅量，可以滿足100-160萬人的居住，基本上和湖州當年的非城鎮人口相當。
嘖嘖！
如果住宅沒有被空置的話，即使所有非城鎮人口都住到城裡去，房子也基本上夠了。而與之矛盾的是，湖州市的城鎮化率還只有60%+，所以依然有大量房屋是空置的。
NO.4 | 肆
成交金額和麵積環比回落4成
近期商品房成交量下降
2018年下半年剛開始，低溢價率、底價、流拍等字眼開始頻繁的出現在湖州的土地市場當中。
湖州的商品房銷售也迅速轉涼。
△湖州中心城市近16週中心城市新建商品住宅成交情況圖（以上兩張）
從圖表的對比能明顯看出，成交量下降明顯。
湖州調查的數據顯示，7月份湖州房地產市場成交回落。從成交情況看，新建商品住宅成交面積和金額為35.8萬方和40.6億元，分別比上月回落36.1%和39.7%；二手住宅成交面積和金額為8.8萬方和6.6億元，分別比上月回落42.1%和44.8%。
△湖州1年內二手房均價走勢圖（圖片來源安居客）
湖州土拍遇冷，新房、二手房成交量均有所下滑，在棚改收緊、房地產企業去槓桿等市場背景下，湖州樓市是涼涼呢，還是冰冰？
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