紀宏奎 趙輝 張國永 目前，不少企業以其持有的房地產對外投資入股，尋求獲取更多的收益。用房地產投資入股，投資方和被投資方均涉及多個稅種。如果不熟悉相關的稅收法規，在納稅申報時會產生遺漏，引發稅務風險。比如，A公司以其持有的一棟評估作價6000萬元的房地產，投資入股B公司，完成投資交易後，A公司就其投資行為按“產權轉移書據”稅目申報繳納印花稅3萬元。稅務機關在審核時發現，A公司並未申報繳納增值稅。筆者發現，實踐中如此“大意”的企業並不在少數。那麼，企業以房地產對外投資入股，究竟涉及哪些稅收呢？
投資方涉及四個稅種
一般來說，企業以其持有的房地產對外投資入股，投資方主要涉及的稅種包括增值稅、土地增值稅、企業所得稅和印花稅四種。
一是增值稅。營改增前，相關稅法規定，對以房地產投資入股，共同承擔企業經營風險、共享利潤的，不徵收營業稅。但是，以房地產投資入股，不承擔企業經營風險，收取固定金額利潤的，應依法徵收營業稅。營改增後，相關稅法對以房地產投資入股，共同承擔企業經營風險的行為，並未作出特別規定。《增值稅暫行條例》規定，納稅人有償轉讓不動產，應當繳納增值稅。《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）第十條規定，銷售服務、無形資產或者不動產，指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產。同時，第十一條規定，有償指取得貨幣、貨物或者其他經濟利益。投資企業以房地產投資入股獲得被投資企業的股權行為，屬於有償取得“其他經濟利益”，應當按銷售不動產行為徵收增值稅。另外，城市維護建設稅、教育費附加以及地方教育費附加等隨增值稅而徵收的附加稅費也需一併申報繳納。
二是土地增值稅。根據《財政部、國家稅務總局關於繼續實施企業改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）的規定，一般情況下，單位、個人在改制重組時以房地產作價入股投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，暫不徵土地增值稅。同時規定，當房地產轉移的任意一方是具有房地產開發資質的房地產開發企業時，以房地產作價投資入股，需在投資入股環節按規定繳納土地增值稅。
三是企業所得稅。《企業所得稅法實施條例》規定，企業發生非貨幣性資產交換，應當視同銷售貨物。《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，企業將開發產品用於對外投資等行為應視同銷售，於開發產品所有權或使用權轉移，或於實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。同時，《財政部、國家稅務總局關於非貨幣性資產投資企業所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）規定，企業以非貨幣性資產對外投資確認的非貨幣性資產轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規定計算繳納企業所得稅。
四是印花稅。《公司法》第二十八條規定，股東以非貨幣財產出資的，應當依法辦理其財產權的轉移手續。《國家稅務總局關於印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第三條規定，對土地使用權出讓合同、土地使用權轉讓合同，按產權轉移書據徵收印花稅。因此，以房地產投資入股屬於財產所有權的轉移，應當按“產權轉移書據”稅目徵收印花稅，投資方要按萬分之五的稅率繳納印花稅。
被投資方也涉及四個稅種
企業以其持有的房地產對外投資入股，被投資方涉及的稅種主要包括契稅、印花稅、房產稅和城鎮土地使用稅。
一是印花稅。《印花稅暫行條例》第八條規定，同一憑證，由兩方或者兩方以上當事人簽訂並各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。也就是說，以房地產投資入股，印花稅納稅人為簽訂產權轉移書據的雙方，被投資方也應按萬分之五的稅率繳納印花稅。
二是契稅。根據契稅相關法規，以土地、房屋權屬作價投資、入股，視同土地使用權轉讓、房屋買賣或者房屋贈予，依法徵收契稅，納稅義務人是境內轉移土地、房屋權屬時承受的單位和個人。因此，以房地產投資入股，被投資方應按規定繳納契稅。
需要注意的是，《財政部、國家稅務總局關於繼續支持企業、事業單位改制重組有關契稅政策的通知》（財稅〔2018〕17號）規定，母公司以土地、房屋權屬向其全資子公司增資，視同同一投資主體內部所屬企業之間土地、房屋劃轉，免徵契稅。母公司以房地產投資子公司免徵契稅，有兩個前提：一是房地產投資對象必須是全資子公司，即該子公司只有母公司一個法人股東；二是母公司以房地產增資，不同於新設公司的投資入股，增資是對已成立公司依法增加註冊資本金的行為。
三是房產稅。投資方以房地產對外投資，是以擁有的房地產產權換取被投資企業的股權，房地產的產權轉移至被投資方，其應繳納的房產稅應由擁有房屋產權的被投資方繳納。
根據《國家稅務總局關於安徽省若干房產稅業務問題的批覆》（國稅函發〔1993〕368號）規定，對於以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的情況，按房產原值作為計稅依據計徵房產稅。
四是城鎮土地使用稅。《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅的納稅人，應當依照規定繳納土地使用稅。由於投資方以房地產對外投資，房地產的土地使用權隨之轉移到被投資方所有，因此被投資方應按規定計繳城鎮土地使用稅。
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