8月份以來，房地產企業半年業績紛紛出爐。儘管超半數企業利潤增長明顯，行業集中度的持續增加還是讓不少中小房企略顯“尷尬”。
據某中國房地產指數研究院日前發佈的數據，2018年上半年，TOP200各梯隊房企銷售金額集中度均有較大幅度的提升。其中，TOP30和TOP100房企的流量金額集中度近50%和70%，分別較2017年上半年提升7.6和12.5個百分點。
克而瑞地產研究所（以下簡稱“克而瑞”）數據顯示，上半年以來，眾安房產有限公司（以下簡稱“眾安房產”）、恆盛地產控股有限公司（00845.HK，以下簡稱“恆盛地產”）、建業地產股份有限公司（00832.HK，以下簡稱“建業地產”）、文一地產均有不同程度的業績下滑。此外，寶龍地產控股有限公司（01238.HK，以下簡稱“寶龍地產”）、北京北辰實業股份有限公司（601588.SH，以下簡稱“北辰實業”）、蘇寧環球股份有限公司（000718.SZ，以下簡稱“蘇寧環球”）、上海大發地產集團有限公司等房企資金壓力有所加劇。隨著負債增加，融資渠道收緊，怎樣處理好擴張與融資的關係似乎正在成為中小房企不得不深思的問題。
對此，眾安房產回覆《中國經營報》記者採訪表示，公司本年度主要業績將在下半年表現，上半年的經營結果基本符合預期。 文一地產相關負責人表示，近年來，文一地產一直在積極拓展，努力走出安徽，未來可能會在華東區域做更多滲透。寶龍地產方面也表示，上半年債務有所增長是因為把握了拓展機會，下半年債務不會再增長。
業績“掉隊”
隨著行業分化不斷加劇，不少中小房企上半年的業績表現並不樂觀。近日，眾安房產發佈2018年中期業績公告，公司未經審核的綜合收入約為16.02億元，較2017年同期下降約49.5%；毛利約為5.54億元，同比下降約17.9%；利潤為0.96億元，同比減少約82.7%。
“影響公司中期業績財務指標的主要原因在於評估收益的下降，而並非核心利潤減損；其次，上半年內公司交付物業較去年同期減少，而在財務報表上有所反饋。”眾安房產相關負責人表示。
恆盛地產中期業績報告顯示，2018年上半年，公司的總銷售金額為42.25億元，同比下降24.7%。另據某機構日前發佈的2018年1〜6月銷售面積排名，恆盛地產排名第178位。
2018年上半年，北辰實業的營業收入為54.7億元，較去年同期下降約30.34%。對於業績及企業發展相關問題，本報記者先後致電致函北辰實業方面，截至發稿，未獲回覆。
克而瑞相關數據顯示，2018年上半年，俊發集團實現流量金額218.4億元，排行第55位；權益金額178.1億元，排行第61位。據此前數據顯示，俊發集團2012年的銷售額為100億元，2013年達到181億元。不過2013年實現業績爆發後，俊發集團開始走下坡路，2014年和2015年銷售額分別下滑至142億元和107.7億元，銷售額波動幅度較大。
今年上半年，建業地產收益為47.71億元，較去年同期50.58億元下降約5.7%。蘇寧環球日前發佈的2018年半年度報告顯示，報告期內公司營業收入為14.89億元，比上年同期減少12.3%。
建業地產方面回應本報記者採訪表示，由於香港財務報告準則第15號之應用，延後了集團部分物業的結轉銷售條件，在不需重列2017年財務報表的情況下，以前年度已結轉的收入不可延後到本期或以後結轉，受此階段性影響，本期確認物業銷售結轉面積和收益與去年同期相比，錄得輕微下跌，“而按照同口徑下可結轉的銷售面積來算，公司相比去年同期，得到大幅增長。”
克而瑞相關數據顯示，2018年上半年，文一地產實現流量金額65.6億元，排行第121位；權益金額62.2億元，排行第119位。而在2017年上半年，公司的流量金額和權益金額的排名分別是76和75位。
據克而瑞數據，2018年1〜6月銷售面積排名，文一地產排名第111位，銷售面積為52.8萬平方米。去年同期，文一地產銷售面積為82.8萬平方米，排名第67位。
文一地產方面表示，具體還需要看最後官方發佈的年度數據。“名次不會決定什麼，關鍵是企業在這樣一個變化的環境裡如何進行階段性調整，做好內功。”
資金遇困
不少中小房企的資金狀況趨於緊張。
恆盛地產中期業績顯示，2018年上半年，恆盛地產流動負債為396.51億元，同比增加5.8%；非流動負債為98.64億元，同比增加20.5%；總負債為495.16億元，同比增加8.5%。2018年上半年，公司借款總額為258.89億元，同比增加10.5%。2018年上半年公司的資本負債比率為555.2%，而去年同期則為393.4%。
恆盛地產負債增加並非個例。截至2018年6月30日，建業地產流動負債為526.83億元，增加約為23.5%。
“流動負債增加，主要原因在於預收款的增長。會計準則要求，房地產企業在收到預售樓款還未最終結算時，這部分預售樓款只能計入流動負債中的預收賬款。非流動負債主要是1年以上的負債，非流動負債增加，主要在於2018年上半年公司成功在境外發行了8億美元等值的外幣債券。”建業地產方面解釋稱。
此外，北辰實業在2018年上半年的流動負債471.05億元，同比上升約20.75%；總負債726.96億元，同比上升約9.1%。上半年，蘇寧環球經營活動產生的現金流量淨額為9152.95萬元，比上年同期減少86.01%。上半年寶龍地產借款總額為443.96億元，較2017年底增長24.9%。截至2018年6月30日，寶龍地產淨負債比率約為100.4%。
同策諮詢研究部總監張宏偉分析指出，雖然融資渠道關了，但大型房企在原則上還是會受到金融機構的青睞。金融機構對房企的評級基本上分為A、B、C三類，在這三類名單裡的房企可能還會獲得融資，不在名單裡的“根本就不會考慮”。在A、B類中，融資額度高，融資成本低；在C類中，則融資成本高，融資額度低。
“簡單來講，沒進入A、B類名單的房企就是中小房企。在這種情況下，金融機構對中小房企的融資渠道在收緊，這個時候中小房企的壓力會比較大。”張宏偉說道。
規模承壓
隨著行業集中度的不斷增加，沒有規模就意味著沒有話語權。於是，擴張便成為擺在中小房企面前的一道“必選題”。
數據顯示，2018年上半年，建業地產在鶴壁、商丘、信陽的合約銷售金額分別為1.25億、8.19億、1.96億元，分別同比下降73%、45%、18%。另外，集團在洛陽、鶴壁、漯河、商丘、信陽的合約銷售面積分別為184千、21千、81千、120千、43千平方米，分別同比下降12%、80%、11%、56%、2%。
建業地產方面表示，房地產開發具有周期性，上述數據只能顯示階段性的情況。目前公司已經進入河南全部18個地市，但是作為人口大省的河南，建業佈局的空間還很大。下一步，公司會在信陽等地加大投入。
同時，上半年恆盛地產在上海地區的銷售金額為20.68億元，同比下降35.5%；在長三角地區的銷售金額為20.13億元，同比下降1.9%；在環渤海地區的銷售金額為0.38億元，同比下降1.1%；在東北地區的銷售金額為1.07億元，同比下降66.6%。
北辰實業在北京、蘇州、南京、成都、廊坊的商品住宅成交金額分別為629.26億、1222.53億、890.01億、1150.55億、39.18億元，分別同比下降35.4%、3.0%、10.2%、8.5%、74.5%。
張宏偉坦言，一線城市、強二線城市、環一線城市、強二線城市周邊的一些三四線城市市場基本上進入一個調整期。這個時候，企業如果在這些城市佈局，壓力會比較大。尤其是中小房企，因為政策限制比較大，市場進入調整期後價格可能會下降，這個時候對於中小房企來講出售就意味著虧損，壓力不容小覷。
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