今天接著講投資性房地產，投資性房地產顧名思義就是金融屬性的房地產。非自注性。這幾年上市公司報表中，投資性房地產非常多，基本都用市場價值計賬，也可以按照成本價記賬，如果選擇成本基站，日後結算就是按照市場價結算，這樣可以突然釋放利潤。市場價格計算不能結算為成本記賬。投資性房地產不計算折舊和攤銷，公允價值變動計入利潤表。房地產公司主要是公允價值計量資產，所以淨資產巨大，市淨率市盈率都很低，房價上漲，淨利潤和淨資產就會增加，表現出獲利能力強，資產龐大。實際上只是個數字，看房企主要看在房價平穩時的利潤，這才是真正的獲利能力。
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負債和所有者權益，負債基本是真實的，很難被利用，所以負債可以驗證資產。負債分流動負債和非流動負債，如果公司分紅，記賬方式是將資產中的未分配利潤劃入應付股利成為負債，如果發現公司淨資產大幅下降，看是否因為分紅。有些公司會偶爾分紅，為了再融資。大比例分紅後，淨資產下降，但淨利潤不變，這樣淨資產收益率就提升了，這樣就達到了再融資要求。
有息負債，在經濟不好時，這將會是壓死駱駝的最後一根稻草。需要要關注企業的現金及現金等價物能否償還有息負債。要關注有息負債佔總資產的比例，但有些特殊行業不同，地產企業普遍很高。基本資產負債率高達90%，應付職工薪酬，有些企業報表上高管工資很低，高管工資需要計入管理費用，從利潤中扣除。其實際工資並不是這麼低，而是通過掛職生產部門，將工資計入車間生產費用，這項費用計入產品成本。擴大生產就可以將工資轉入到存貨裡，這樣企業不僅沒有減少利潤，反而增加了資產。
資產=負債+所有者權益，所有者權益就是淨資產。資本公積金，指的是保持股東權益不變而增加在原有股本的基礎上的金額。盈餘公積金是從利潤中提取出，繼續擴大再生產的錢，法定盈餘公積是提取利潤的10%。未分配利潤是指提取了盈餘公積金之後剩下的錢，企業可以利用盈餘公積金和未分配利潤分紅，但是剩下盈餘公積金不得低於註冊資本的25%。未分配利潤不一定都是現金，有可能被挪用成為固定資產。
閱讀資產負債表，錢的來源，借的需要找到為何借，向誰借，借的時間，利息是多少。
錢的去處，先看資產總計，看相對於上個年報增加了多少。然後分別用有形資產除以總資產，用所有應收除以總資產，用貨幣資金除以有息負債，用非主業資產除以總資產。算出的結果與歷史比，與同行比。如果有形資產佔總資產比例較大，說明是個重資產行業，這種行業資產收益率低，出現行業拐點，投入資產無法退出。如中國船舶就是重資產，航運不好，就只能等著好轉。
衡量是否為重資產的方法，用稅前利潤除以有形資產，如果能高於當年銀行貸款利率的2倍，就屬於輕資產，如果不到這個數就是重資產。現在銀行貸款利率基本10%，那麼有形資產獲利能力要超過20%。如貴州茅臺，稅前利潤總額是387億，有形資產只有152億，比值是250%，屬於特別賺錢的公司。相比之下中國鋁業，稅前利潤30億，有形資產870億，相當於3%，還不如把廠房賣了存定期。
總應收佔總資產的比例，這裡需要減去應收銀行的票據，應為銀行不存在違約風險。這個比例反映財務穩健程度，以及業務專注程度。如果這個比例超過3成，說明資產質量不佳，很可能成為大量壞賬。再看是否有大的變動，應收如果變動很大，有可能產品銷路出了問題，可能是公司變壞表現。
貨幣資金除以有息負債，這個體現抵禦危機的能力，如果負債過多，會在加息週期，步伐越來越艱難。最後是非主業資產比總資產，就是看公司業務是否專注，如果比例過大，說明主業不夠賺錢，就沒必要投資了。下次進行利潤表的學習。
前面分析了海康威視，格力電器，蘇寧易購和貴州茅臺等大家熟悉的公司，搜李康研報往前瀏覽。
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