昨天晚上19：30分，有圈友反饋，“明昇壹城20:18開盤選房，還有開著法拉利的來搶房！”法拉利也來搶房，“武廣新城第一盤”果然非同凡響。
對於“武廣第一盤”，圈友們最簡單、粗暴的評價就是“貴”，有人甚至形容，“明昇壹城與一公里外的陽光城，價格竟相差了一倍”。
不過根據現場公示的價格明細顯示，成本超過13000元，整體均價11300元，所以，最後是虧本賣？你信嗎？反正圈哥不信！（這次的開盤價是12791，後文會有價格構成的相關分析）
明昇壹城12.2-4日認籌三天，從現場搖號情況來看，約有215組客戶參加開盤，192套房源，可以說每人都有機會選中房源。
在開盤現場，採用最原始的抽乒乓球形式，同時邀請了購房者上臺抽取。由於每個購房者允許一名家屬陪同選房，現場出現少不了臨時“認親”的購房者，所以開盤抽取號子的節奏很快。
將近晚上10點，基本已經選房完畢，並沒有日光，畢竟價格在那，不過要買的人還是很瘋狂，從最後的部分銷控圖來看，主要是剩餘高樓層部分的房源。
為什麼價格這麼貴？
根據ZF的審批價格表上顯示的是，5#、17#、20#、22#總均價為11185元，其中，20#價格偏高，到了12791元。這個價格高出同片區的恆大、萬科精裝房，更是比“三大天王”價格還高。請問，這是哪來的自信！帶著理解的心情，圈哥嘗試找點原因。
一、以前一直賣得貴。
作為武廣片區的“第一盤”，明昇壹城可不是隨便吹噓的，想當年長沙房價還在窪地的時候，他可就是高價盤，圈哥記得剛開盤就是賣8000多，洋房和別墅更是上萬的價格。
咱們一起看看ZF各部門給出的定價理由，或許會更直觀。
統計部門說：經查，明昇壹城2017年10月90-144㎡住宅網籤均價為11444.7元/㎡，144㎡以上住宅網籤均價為12962.28元/㎡。
住建部門說：經查，雨花區政府房地產價格會的會議紀要“該項目高層均價不超過11300元/㎡，企業申報均價11298元/㎡。
價格部門最後說：綜合以上兩個部門意見，明昇壹城二期5#、17#、20#、22#棟銷售均價為11185㎡。
看到沒，ZF有限價的，從去年10月的11444.7元/㎡，到企業申報的11298元/㎡，最後才批了11185㎡。怎麼說也是少了幾百呢！
話說其實去年10月，明昇壹城的90-140㎡的小高層價格應該沒有上萬，主要是同時在賣的洋房有價格倒是都在1.2萬以上，最高到了1.5萬，而洋房的面積段是120㎡-170㎡，不曉得是不是有了這個區間的價格，導致整體當時的網籤價比較高。
二、建築成本太高。
先上一張明昇壹城的價格構成表。
圈哥給各位圈友劃重點，有三項數據值得關注下：
①徵地和拆遷安置補償費用，3606元/㎡，這是基本費用。
據資料顯示，2014年，廈門明升集團在長沙的子公司，通過出讓方式取得了雨花區黎託鄉京珠高速以東、機場高速以南503228.32平方米的土地使用權。擬建約110萬的集商業、寫字樓、五星級酒店和高檔商業住宅於一體的建設群體。項目總投資預計73億，年投資逾20億。話說這在當時的武廣片區正是搞大建設的時候，明升集團選擇此片區也是帶著滿滿的信心而來。
②住宅小區基礎設施建設費和非營利性公共配套設施建設費用，1423元/㎡，這裡是增值服務費用。
主要是楓樹山小學以及道路配套相關費用。上次圈哥在有篇推文裡面提到了教育配套金，有圈友在問是什麼東東？在這裡解釋下，像明昇壹城這種引進學校自建的，費用會更高，有很多樓盤也是這種操作模式，由開發商承建，以後交給教育部門託管，而另外有一部分沒有自建學校的樓盤，想就讀附近的新建學校，就得交一筆教育配套金，這都是開發商的事情，購房者只要盯著是否有和學校的相關協議，來判定學位是否靠譜就行。
③最後要說的這項目才是重中之重，建安工程費用高達4506元/㎡。
這個數字是什麼概念，圈哥雖然不做工程項目，還是略懂皮毛，長沙現在一般的高層樓盤建安成本頂多2000元/㎡，當然這個和樓盤建築的用材用料有關。（有更專業的建築工程人員可以在評論區留言指點）
那為什麼到了明昇壹城這樓盤，建安成本這麼高呢？看看樓盤用的啥材料，估計心裡會有點底。
武廣第一盤，一直打的廣告語都是什麼“百年建築”，“匠心”，經常拿著他們的“花崗岩”項目材料說事，不過，確實現在用這種高成本材料的樓盤也少，這是土豪家，自然闊氣！
樣板間實景
價格構成是開發商擺出來給購房者看看的，僅當參考，而且項目體量大，還有商業部分的溢價，住宅無論是虧本，還是賺錢，反正這個項目是不會虧的！不然，開發商傻呀
價格這麼高，為啥有人買？
一、除了現階段位置一般，還怕吵，其他都還好。
雙鐵口，學位房，自帶商業，大社區……
你還想要啥！確實如果想要一個啥有不錯的樓盤，明昇壹城還是一個不錯的選擇，尤其是在搶不到“三大天王”的前提下，明昇壹城現在顯然好買多了。當然，噪音的問題一直是這個片區的困擾，不過最近有提出相關禁止大貨車通行的消息。
二、確實是看得見得品質。
去過明昇壹城售樓部以及小區的圈友，如果真有錢還是會動心的，畢竟檯面上的東西擺在那，說不上豪宅配置，但也差不到哪去，很多細節的地方做得比較到位。
有個所謂的“無縫拼接技術處理”，就是為了美觀在室內門套、門窗轉角採用特殊工藝。只要是樓盤的公共裝修部分，還是看得出是個走心的樓盤，除了價格高了點。
三、比融創的營銷活動還頻繁。
“老帶新”上次提到過，貌似是從今年7月份就開始了，雖然只給老客戶8000元優惠，但也算長沙眾多樓盤中難得發福利的主子。
還有耗資巨大的2017年橘洲音樂節，每個週末各類頻繁的業主活動，不得不說，這明昇壹城比融創的花招都多，也是玩營銷的一把好手！
樓盤簡評
項目規劃：項目二期位於慄塘路與黎託路交匯處西北口，京珠高速下道口部分樓棟噪音影響較為明顯。二期規劃22棟，目前僅5棟開賣，且多集中在高速匝道附近，後續貨量充裕， 樓棟位置更佳。
戶型：20#為兩個單元，兩梯三戶，32層共計192套房源，戶型從115-143㎡不等，頂樓為183-227㎡複式房源，公攤在23%。整體而言，明昇壹城126㎡的C戶型最為完美，戶型方正、南北通透、動靜區分，雙陽臺、兩臥室朝南，直接甩很多low逼戶型幾條街。
交通：明昇壹城地處武廣新城核心區域，地鐵4號線慄塘站（在建）就在小區門口，目前可以通過1號線沙灣公園站出行，路網交通比較成熟，對外出行特別方便。
商業：小區自帶商業街，不到1公里就是全新開業的保利MALL。
教育：屬於學位房，小學是自建楓樹山小學，至於中學，是號稱的長郡雙語分校，暫時還不靠譜。
小區環境：樓盤附近就是沙灣公園、體育新城等，不過都集中在京珠高速的西側。樓盤最大的硬傷就是在高速邊上，唯一的辦法就是，樓層低一點，玻璃厚一點，樓棟距離遠一點。
品質和物業：樓盤品質前面已經有所提及，4506元/㎡的建安工程費用，真的是無力吐槽。
蘿蔔白菜，各有所愛！每個樓盤，都有會愛，也有人不愛。確實明昇壹城性價比不咋滴，但你喜歡那也沒辦法！圈哥認為，站不站在高崗是後話，以後的日子還長著，自個住的舒服最重要！
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