银保监会在今年8月发布一份文件《中国银保监会关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》，重新激活了“以房养老”这一话题，引起了市场热议。
在很多网站的评论区中，认为这一政策是利好的人寥寥无几，大多数人看法并不乐观：“六个钱包买房，还清贷款再把房子抵押出去，生不带来死不带去，老韭菜也能再割一茬”。
按照银保监会的说法，这个政策的目的是“进一步深化商业养老保险供给侧结构性改革，积极发展老年人住房反向抵押养老保险，对传统养老方式形成有益补充，满足老年人差异化、多样化养老保障需求。”
那么我们就来详细分析一下，现有的制度安排能否满足老年人的养老需求。
小叮当讲堂
我们以幸福人寿的幸福房来宝老年人住房反向抵押养老保险（A 款）为例，实际看一下住房反向抵押是怎么操作的：
注1：延期年金是指保险公司在投保后一定年限内向被保险人每年额外收取一笔钱，但无需缴纳现金，而是记入养老费用账户。可视为保险公司额外收取的费用。延期年金可选在身故后返回价值（多交）或无任何返回（少交）。
为了更好的说明操作流程，我们举一个事例说明：
假设王大爷（65岁）和王大妈（60岁）在北京四环有一套房。唯一的女儿已经结婚有房，因此王大爷和王大妈决定将这套房进行反向抵押。
- 经评估这套房价值400万，王大爷和王大妈各自有一半产权。
- 经计算，王大爷每月可领6062元，王大妈每月可领4164元。
- 合计可领10226元。
10年后，王大爷不幸去世，此时养老费用账户金额（为简便计算暂不考虑房屋评估、抵押、公证、律师费、保单管理费等费用）为：
- 每月发放王大爷6062元，合计72.74万元。累计利息后约（年复利为5.5%，月复利简化为5.5/12=0.4583%）96.69万元
- 王大爷延期年金每年3719元，累计利息后为4.79万元
- 每月发放王大妈4164元，合计49.97万元。累计利息后约（年复利为5.5%，月复利简化为5.5/12=0.4583%）66.42万元
- 王大妈延期年金每年1622元，累计利息后为2.09万元
以上累计后，养老费用账户金额为169.99万元（延期年金按照身故不领取现金价值计算）
这个时候仍在健在的王大妈仍在可以每月领4164元，继续进入养老费用账户，养老费用账户中已积累的费用继续按5.5%复利计息。
又过了10年，王大妈也去世了。这时养老费用账户为358.87万元。
假设这栋房现在可以卖500万元，那么女儿小王可以选择：
1、不赎回房子，由保险公司卖房后，拿到500-358.87=141.13万元；
2、给保险公司358.87万元，赎回房子另做它用。
现实情况
上述方案看上去比较合理，但是实际操作中会存在一些问题：
1、随着社会平均工资的逐步提升和通货膨胀，养老需求是逐年提升的。
以北京市为例，
2009年社平工资为3726元，平均养老金1630元，差额为2096元。
但是到了2018年，社平工资为7706元，平均养老金3770元，差额为3936元，几乎增加了1倍，详见下图。
（数据来源：北京市人力资源与社会保障局）
但是通过房产反向抵押的补充养老，每月养老金金额是固定的，即使未来房产价值提升了，领取金额也不会产生变化。所以并不能解决长期的养老金缺口。
而老人如果选择给自己留着房子，可以在房价上涨之后买房获得收益，再到环境较好的郊区买房居住，差价用来养老，提高生活品质。
2、按照现行方案，保险公司承担了房屋贬值的较大风险。
很多老人手里的房子，房龄已经很长，有不少是“老破小”，这些房子的水、电、气等设施及小区卫生情况不容乐观，未来一旦老人过世后，出售房屋的金额不够补偿保险公司已付的养老费用，保险公司就要承担损失。
这样的话，保险公司会倾向于在投保时做低房屋评估价值，这就相当于降低了老人可以领取的养老金。
如果可领取的养老金较低，那么老人也不会选择对房产进行抵押。
3、我国目前的养老服务市场发展水平还比较低，除了一些非常高端的养老机构，大多数情况下老人很难获得专业的养老服务。
也就是说，老人虽然有钱，但未必能有人尽心照顾，尤其是在身体有病，生活不能自理的情况下。
所以这种情况下，即使是无子女老人或失独老人，也往往希望依靠亲戚朋友来照顾自己，或者互相照顾。
因此仅仅提高养老金并不能完全解决养老问题。
4、很多老人健康保险的覆盖率比较低，一旦遇到大病，很可能就需要卖房治病。
这时候如果房产已经抵押给保险公司，就必须先偿付保险公司已付的养老金费用再加利息部分，才能去卖房。
一次性支付这一笔费用对老人来说是很大的负担。
总结
我们分析了很多，但是归根结底以房养老不是一个强制性政策，只是给有补充养老需求的老人提供了一种选择。
但是这项政策的出台也提醒我们尽早关注自己和父母的养老问题，因为随着生育率的降低，老年人寿命的提升，总有一天社保会不堪重负，现在欧洲和日本的老龄化社会就是给我们最好的负面教训。
除了“以房养老”，我们更应该关注保险公司常规的养老保险和健康保险产品，毕竟这才是保险公司的主业，也是让我们老有所依的最好安排。
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