秋风起，凉意浓。
今天，隔壁漳州港的土拍，因报名人数不足被取消，让涌动在市场里的不安，进一步发酵。
梧桐一叶，天下知秋，降温已是不争的事实。
市场变化带来的，还有观望、彷徨和犹疑。无数购房者仿佛暗夜笼罩，迷茫的双脚走向一片漆黑——如何买房才是安全的？
有句话说得很对，谁也不能与趋势为敌。
这道理，同样适用于楼市。
简单说，如果一个购房者，想抓住一座城市的发展红利，就要读懂一座城市的发展趋势。
而在中国，一座城市的发展趋势和运营逻辑，基本暗藏在当地政府的规划文本和卖地分布中。
今天，我们就来说说厦门。
Part 1
眼看厦门楼市从疯狂走到平静，但弥漫在市场里的恐惧，并没有消退。
市场热的时候，我们恐惧买不到房；市场冷的时候，我们恐惧高位站岗。
那么，如何摸清楼市的脉象？
在业界，想要判断楼市走向，有一条公认的说法：“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。
有了人，自然就有了购房需求。
经福建省统计局核定，2017年厦门市常住人口达401万人，比2016年增加9万人，增长2.3%。
但这个数据，对厦门来说，还远远不够。
在《厦门市城市总体规划（2011-2020）》（以下简称《总体规划》）中，厦门的目标是，2020年常住人口规模达到500万人。
也就是说，在接下来两年多的时间里，大概还有99万人会来到厦门。
这将提供大量的购房需求。
Part 2
不过，如果是更高层次的产业人口，对楼市的支撑力，则更为明显。
厦门，也在为此努力着。
根据之前官方报道，到2020年，全市人才总量力争达到100万人，人才资本投资占国内生产总值达到18%，人才贡献率达到42%。
也就是说，未来厦门人才总量将是总人口数的1/5，每5个人中，就有一个是人才。
以后，星罗棋布的不同人才，区别只在于，有的人拿的是高额的年薪资助，有人可能只有一次性的补贴。
接下来，我们来看看，这即将来到厦门的99万人，会留在厦门的哪些地方。
按照《总体规划》：城市规模方面，到2020年，岛内常住人口控制在200万人。”而截至到2017年底，厦门岛内加起来的人口，已经达到204万人。
思明区100.7万人，占全市总人口的25.11%
湖里区103.3万人，占全市总人口的25.76%
这也就意味着，到2020年，厦门岛内不仅不再引入人才，相反还会将4万人才往主城区以外的地方转移。
也就是说，在2020年结束之前，将会有103万人到岛外去。
Part 3
厦门主城区以外的地方，都在这里。
这些地方，占据了厦门49%的人口。其中，同安和集美，加起来有125.5万人，占比超过一半。
值得一提的是，未来这些地方的人口比重，还会提升。
按照《总体规划》：到2020年，厦门将形成五大城市组团，各组团常住人口规模，城市建设用地面积如下：
上图规划证明了：以后厦门的的人才都将聚集在岛外，重心也将逐渐转移。
值得一提的是，岛外四大组团的人才并不是平均分散，而是相应的划分在某些区域。比如，集美区80万人，将会有40万人分布在集美新城；海沧65万人，新城占据40万人；同安翔安155万人，新城就占据了61%。
可以想象，由中心向周边疏导，构建“一岛一带多中心”的组团式海湾城市，将是未来厦门的城市格局。
按照《总体规划》，多中心指的是厦门岛市级中心、东部市级中心，海沧、集美、同安、翔安四个区级中心。
与此同时，从图中我们能明显看出，城市中心转移方向直指东部新中心，这也就意味着，未来这里将是厦门的下一个中心。
看来，这座城市一路向东，仍然是大趋势。
图片来源：厦门市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要
Part 4
事实上，除了人口、规划外，一座城市的发展还与政府的卖地分布，密不可分。
我们先来看下2017年到今年，厦门已出让商住用地情况：
两年内，厦门岛内仅湖里出让一宗地，几乎可以说是零供应；翔安和同安则成最大供应区——翔安出让18宗地，金额高达219亿元；同安次之，出让金额179亿元。
可以看出，政府已经很清楚的通过人才、规划、卖地分布告诉你未来的发展点。
接下来，我们再看一张这两年出让地块的具体分布图↓↓↓
（备注：图中红点并不代表出让地块总数）
在图上，能直观的看到，近两年出让的地块基本都分布在各区的中心位置。其中，有两个区域最为密集，分别是环东海域新城和集美新城。
首先，我们来谈谈分布最为密集的环东海域新城。
官方对这个板块的定义是：环东海域新城位于厦门岛北部、同安湾沿海地带，横跨同安、翔安两区，涵盖同安新城、东部新城、翔安南部新城三大片区，是当前厦门城市建设的主战场、经济发展的主引擎，预计总投资将达到2000亿元。
注意到了吗？
这个新城，涵盖了《总体规划》中提出的三个中心，尤其是东部新城，这个政府在规划中明确提出的中心发展处，信息量巨大。
简单通俗的解释就是，环东海域新城成长为下一个岛内，只是时间问题。如果现在还对这个新城有偏见的人，将会错过很多很多很多很多……
Part 5
分布第二密集的是集美新城。它同样是《总体规划》中提出的需要重点关注的区域。
不过，新城的发展也是有一定倾斜性。
按照卖地分布来看，目前区域发展侧重偏于软件园三期片区和集美新城核心区。尤其是核心区，今年出让地块基本都在这个板块。
软件园三期片区虽然近段时间较为“沉默”，但是要知道这个板块可是有一大片空地等着“出嫁”。
逆袭，只是时间问题。
相比之下，马銮湾新城就比较“低调”，仅出让两宗地块。但也不能因此小瞧了这个片区，毕竟不是每个区域都可以被定位为“国家‘一带一路’的战略支撑点”、“厦漳区域综合服务中心”。
异军突起的是灌口板块，从16年开始频繁出现在土地市场上。并且，根据我们多方打探到的消息，接下来这个片区将成为主要的供应区，或许下一场土拍就能够看到它的身影。
结语
希望每一个能够读到结尾的你，能够在这个充满焦虑和浮躁的楼市，做个清醒和理智的人。不为市场的情绪所左右，也不为舆论的纷扰而迷失。紧跟这座城市的发展步伐，好好研究这座城市的人才流向、区域规划以及卖地分布，才能确保，机会来临的时候抓得住。
我们经历了两年市场的疯狂，可如果把暴涨和暴跌当成检验市场的标准，吃亏的只会是自己。当下，正是留给真正需要房子的购房者们精挑细选适合自己的产品的窗口期，虽然政府不会告诉你，买房具体买哪里。但是，会在这些规划中明确写着发展哪里。
面对未来的不确定性，我们只能把握和珍惜当下每一次相对确定的区域和楼盘，掌握主动权，才更有可能抓住行情起伏中的机会。
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