《中國經濟週刊》 記者 李永華 | 北京報道
（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第40期）
2018年，娛樂圈的戲碼都被地產和金融搶走了，一個個主角粉墨登場，最新的主角，是萬科，曾經的中國房地產老大，這次的大戲名叫“活下去”，劇情梗概是萬科在一次內部會議上喊出“活下去”。不知道多年前就已對房地產業做出“拐點到來”判斷的萬科如果能繼續活得好，這部大戲會不會更名為“王者歸來”。
（插圖：《中國經濟週刊》見習美編 劉屹鈁）
城頭變幻大王旗
萬科不做老大有一陣子了。此後，城頭變幻大王旗，就連曾經被王石嘲笑的小弟孫宏斌也已拍馬殺來。
最近一輪房地產市場格局之變，起於2014年。據說，彼時萬科在內部做了一個超大規模的計量模型來推演中國房地產走勢，結論並不太樂觀——房子太多，夠全國人民住的。
萬科的判斷並不算錯。2014年，銀根緊縮，樓市庫存高企，鬼城出沒，各地樓盤打折降價之聲此起彼伏，跑路的開發商東躲西藏。於是，萬科戰略從高歌猛進轉為相對穩健，拿地不那麼積極，開發進度也放慢了。
2015年，寶能橫插一槓子，你死我活的控制權之爭難免打亂萬科的節奏。老大不玩，有人看準了機會。碧桂園、融創等開啟狂飆突進的模式，且紛紛下沉三四線城市，甚至五六線，哪怕大一點的鄉鎮都不曾放過，萬科卻依然重兵把守一二線城市。
孰料，隨後風雲突變，三年棚改計劃出臺，貨幣化安置橫空出世，各地高企的庫存消化一空，到2017年底，不少地方高喊庫存不夠用了，剩下的房子只夠賣兩三個月的。
熱銷之時，趁勢漲價。敢於加槓桿、敢於囤地、敢於高週轉開發的房企們發達了。一些此前並不在第一梯隊的後輩們紛紛喊出年銷售千億、3000億的口號，沒跟上形勢的小開發商們則銷聲匿跡。
而到今年上半年，形勢又起了變化，工地安全事故頻發，業主維權潮、退房潮再現，高週轉、高槓杆模式忽然就玩不動了。
此時，曾經的老大萬科出來振臂一呼：“活下去！”聽完之後，再仔細咂摸，各路豪傑發現，老大原來只是像非洲草原上的獅子一樣假裝不小心打了一個盹。2018年中報顯示，喊出“活下去”的萬科2018年上半年業績並不差：營業收入 1059.7 億元，同比增長 51.8%；淨利潤 91.2 億元，同比增長 24.9%。還有個數據也讓不少同行眼紅：賬面現金1596億元。
萬科在“假哭”？
業績大漲，手頭這麼寬裕，“活下去”是哭給誰看啊？
鬱亮說，2012年時，萬科判斷行業進入了轉折點，只是一種預測，並不知道什麼時候會出現真正的轉折，而今天，轉折實實在在到來了。
風向變了。“房住不炒”緊箍咒毫不鬆動，限購、限售等一系列限制都來了，鬱亮說，“在轉折點上，我們曾經相信不會出現的東西都在出現。”
今年6月，中國房地產協會會長鬍志剛警告，“現在的形勢，只會讓能活的活好，瀕死的死掉。”
作為晴雨表，北京市統計局發佈的數據顯示，今年1月至8月，北京市商品房銷售面積354.2萬平方米，同比下降32.8%。其中，住宅銷售面積266.3萬平方米，同比下降22.7%。
9月底，有二線城市下轄區在房地產調控會議上對當今市場做出如下判斷：市場轉冷；價格回落，個別樓盤開始打折，惡性循環，甚至導致信訪問題；銷售放緩，金九銀十銷售節奏未入正軌。此前，在樓市一度火熱的長沙，有住建部門官員稱，沒想到市場變得這麼快。
市場只是在迴歸常識。今年5月，在全國政協“健全系統性金融風險防範體系”專題協商會上，國務院副總理劉鶴講了4句話：“做生意是要有本錢的，借錢是要還的，投資是要承擔風險的，做壞事是要付出代價的。”
此次會前，全國政協經濟委員會成立了“健全系統性金融風險防範體系”專題調研組分赴各地調研，發現的問題就包括：房地產市場已從總量供不應求轉向供求總體平衡、結構性區域性矛盾更趨突出的新階段，供需形勢和麵臨矛盾的新變化，使潛在風險進一步積累。
劉鶴的這四句話，看似平淡無奇，但說的都是大實話，行家都懂。萬科開始把銷售回款當作生死線；恆大的新目標調整為降低負債率；碧桂園開始懷念“從前的日色慢”；融創孫宏斌則開始強調安全第一。
樓市真假變局
封號“最懂房地產的分析師”的任澤平有個判斷，房地產週期長期看人口，中期看政策，短期看金融。
目前來看，不管哪一條，似乎都不太妙。金融去槓桿，房地產是重點防控對象。清華大學教授魏傑認為，為防止房地產市場的風險傳染給金融機構，正在打隔斷：一是各大機構原則上不再接受調整住房抵押貸款，即便要做，也會大打折扣，比例非常低。二是土地抵押制度，只有自有資金買的地才能抵押，且按照地價的20%抵押，嚴控風險爆發點。
取消預售制度的傳言讓不少老闆半夜驚醒。預售制下，按孫宏斌的說法，開發商玩的都是別人的錢。風聲鶴唳，有關部門趕緊闢謠。然而，中國的智者從來崇尚的是見微知著。
政策呢？此前數輪經濟刺激中，房地產都是拉動經濟的主力軍。然而，即便今年經濟形勢吃緊，房地產這把“夜壺”依舊無人想起。上半年，棚改貨幣化政策收緊，決策層最新的表態是堅決遏制房價上漲。顯然，靠房地產拉動經濟的思路已經被放棄。
人口呢？二胎不夠，已有專家一拍腦袋，喊著社會撫養費要改為強制生育金了。雖然一些一二線城市人口依舊是淨流入，但國家正在調整空間佈局，雄安新區、粵港澳大灣區都會分流人口。
怎麼辦？從誕生之初，王石好像從未踩錯點，萬科的動作始終是行業風向標。
“萬科一貫是敢於打價格戰的。”一位資深地產人士說。日前，萬科廈門某樓盤放出五折銷售消息，雖不是真五折，也不是虧本銷售，但信號夠恐怖。打折的當然不只是萬科，一些都市報上再現整版的樓盤廣告，員工內部價之類的活動也悄然復甦。
“為什麼我們要敢於降價，快速降價，現在調控措施還在陸續出臺，國家的決心和態度非常明確。一定要以最快的速度出貨，措施和價格一定要比其他企業先走一步。”
歷史總是驚人的相似，但從不重複。上面這段話，來自萬科高管2008年的內部講話。
降價之後呢？有個數據透露出些許消息：萬科今年1—8月拿地金額僅次於碧桂園，淨負債率從2017年底的8.8%提升至今年上半年的32.7%。
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