與近期跌宕起伏且“透心涼”的股市相似，深圳樓市在傳統旺季裡也正上演一番“涼涼”劇。
“金九銀十”遇挫，深圳大部分住宅新盤成交不振，部分住宅新盤率去化率不足5%，新盤公寓整體去化率不足30%，個別公寓去化量僅為個位數。同樣，二手房市場也遭遇了明顯的下滑，甚至有部分業主急降200萬。
“金九銀十”目前已過去大半，處在“731新政”後的深圳在傳統樓市“金九銀十”依舊尚未恢復元氣， 從上半年的“供需緊張、一房難求”到如今“供應充足、理性迴歸”，房企、購房者以及業主三方心態正在發生微妙的變化。
一、推盤量井噴 新盤成交卻萎靡
由於深圳上半年新房入市步伐緩慢，導致深圳“金九銀十”期間，深圳市場供應推盤量幾乎呈現井噴的狀態，據深圳規土委數據顯示，9月1日至10月20日，深圳全市共供應新盤22個，其中住宅項目12個，公寓項目10個。
單從如此密集而集中的推盤供應量上看，深圳樓市似乎進入了高峰期，但市場反應卻不盡人意，多數住宅產品入市成交量均低於預期。自10月中旬開始，新房隨著供應增加，市場遇冷，開發商定價力度不夠，即使關注度高的樓盤去化也較差。
根據中原地產研究中心監測，自7月份新政出臺前深圳市場熱度已經呈現下降趨勢，深圳9月新房住宅成交2248套，成交均價為54080元/平，環比上月減少9元/平，市場預期在轉變，樓市趨於理性。在剛過去不久的“十一黃金週”裡，深圳樓市同樣表現平淡，據深圳貝殼研究院統計，“十一黃金週”七天時間，深圳一手住宅網籤226套，環比下降43.8%，網籤量處於年內新低。而在黃金週過後的一週時間（10.8-10.14），剛需項目也並未延續前幾周的熱銷，降價、特價房市場熱度依然呈現下降趨勢，一手住宅整體均價53754元/平呈現小幅回落。就在剛剛過去的一週，5新盤項目入市，一手住宅整體開盤去化也不足兩成。
深圳一二手住宅成交月度走勢（數據來源：深圳中原研究中心）
據深圳規土委網籤數據顯示，10月1日至10月21日期間，深圳新房住宅累計成交1258套，已過大半的10月份，成交量目前僅為9月的一半左右，其中，新房成交均價在54029元/平。
由於受到政府限價影響，深圳多數一手房與周邊二手房價格呈現“倒掛”現象，客觀來說，與周邊二手房相比，新房具有較明顯的價格優勢，除個別網紅盤，如9月22日開盤4小時售罄的華潤城三期住宅之外，多數新房住宅最終成交表現萎靡，市場觀望情緒濃厚。
位於關內羅湖紅桂片區的某住宅新盤，10月8日晚上開盤，均價為7.1萬/平，地段、學位、智能化配置與周邊二手房相比，均凸顯一定優勢，雖該片區久未有新盤入市，但該盤整體去化率依舊不理想。
同樣，一些被購房者苦等期盼許久才入市的深圳核心地段新盤本應受到購房者的熱捧，但去化結果卻不盡然。位於華僑城片區的大戶型住宅網紅盤10月12日開盤，在今年整體均價尚未上漲的情況下，去化率也不足40%。
無獨有偶，位於前海的某現房樓盤，雖賣點頗多，且單價僅7萬/平出頭，由於錯過入市時機也出現滯銷的狀況。
而部分新盤近期入市的在售均價甚至低於2年前，位於龍崗中心城的某新盤10月19日取得預售許可後，分兩批推出1014套71-212平住宅，其2年前均價4.3萬/平，上週開盤均價為4.1萬/平，均價降低了近2000元/平，開發商同時還打出了成交即送“一年物業管理費+總價減2萬+64G iPhoneXS”等優惠條件來吸引購房者。儘管如此，據統計，開盤當日實際客戶到訪約40批，當天開盤去化約10套，去化率僅為1%，被戲稱為“當日成交最慘淡樓盤”。
二、公寓去化不足 陷“無人認領”尷尬
與住宅成交的萎靡不振相比，“金九銀十”的公寓成交更是陷入“無人認領”的尷尬。從近兩月入市的10個公寓項目來看，整體成交去化率不足30%。
相比較華潤城三期住宅的追捧熱度，華潤城三期公寓入市成交表現卻不盡人意，自公寓一開盤，開發商便加大密集宣傳力度，目前去化率約為31%。
在過去看來不愁賣的，處在優質中心地段的公寓，今年開發商也提前做足了營銷準備，但效果卻一言難盡。
位於福田下沙的某濱海綜合體推出的35-60平CBD精裝小面積公寓，自10月開盤以來，打出了“總價僅260萬起，租金8000月供2000的神奇公寓”口號，目前去化效果依舊一般。
曾讓眾多購房者苦苦等待的香蜜湖某網紅盤住宅轉為長租公寓之後，10月21日，均價11.2萬/平，49-310平的751套公寓再次正式入市，讓購房者傾心的香蜜湖地段賣點優勢，卻並沒有吸引眾多購房者前來買單，據統計，該盤開盤後成交117套，去化不足20%。
而個別公寓樓盤自開盤後整體銷售去化率甚至不足5%，最近某新盤公寓在9月21日開盤後，目前銷售數字僅為個位數。
自“731新政”以後，過往受到精明投資客嗜好的公寓投資似乎在逐漸迴歸理性。業內分析，公寓限售5年加上辦理房產證等時間，有近7年的時間幾乎不能在市場上出售，投資資金基本要鎖定7年以上，這讓“731新政”後的不少投資客打了退堂鼓，加之目前新盤公寓的價格相比較住宅也並不凸顯太多優勢，公寓遇冷似在情理之中。
三、二手房業主降價換成交
在新房市場萎靡不振的大環境下，二手房市場交易同樣未能倖免。
根據深圳貝殼研究院監測，拿9月實際成交量來說，深圳二手房成交估計在4000-4500套左右，環比下降5-10%。均價方面，深圳貝殼精準指數價格為58776元/平方米，環比下跌0.2%，除了寶城、學區房兩個片區小幅上漲之外，其餘片區均出現下跌，龍中下跌2.4%，而在100個樣本樓盤中，下跌樣本29%的比例略大約上漲樣本28%。
深圳十大片區指數均價（數據來源：深圳貝殼研究院）
深圳大部分二手房門店在這一輪新房冷卻潮中同樣感受到了深深寒意，部分經紀人坦言“非常不好，冬天來了。”某中介門店經理告訴小編，近期帶看量出現了急劇下滑，門店到訪客戶的銳減直接導致了樓盤成交量的下滑，近兩月有些樓盤一個門店甚至一套都沒有賣出去。
另有某中介門店經理更是直言近期交易量慘淡，他舉了個例子，拿9月份當月來說，公司500個經紀人僅成交了6套二手房。而小編髮現，許多從事二手房買賣的經紀人目前已開始逐步投入新房買賣或是直接轉行。
從深圳貝殼研究院統計的二手房庫存量上來看，最近6個月，深圳市場房源的確上升了約20%左右，庫存量出現增大。而在此期間，如果想迅速換房，以降價換成交成為部分急售業主的選擇。
某中介門店經理告訴小編，拿深圳灣片區來說，最近成交的二手房基本都是低於上一套成交價的15%左右，部分急售業主確實出現了調價，比如有一套卓越維港南區175平的戶型，現在業主非常著急賣，價格只要2980萬，降價220萬急售，而上一套成交價是3200萬左右。
家住景田的業主石女士對此深有體會，早在7月份她便將一套景田41平米的小戶型掛盤出售，直至現在依舊沒有成交，“市場價300萬，我覺得最低290萬能接受吧，底線了。”石女士表示，同戶型甚至有業主降價10%出售，“價格還可以再談，不過要求付全款。”
深圳中原二手住宅盤源報價變動分佈情況（數據來源：深圳中原研究中心）
而對於購房者來說，在此市場條件下，觀望態度依舊比較強烈，並不著急出手，購房者小吳告訴小編，自己準備購置一套房產作為資產配置，首付考慮在150萬左右，目前也在積極看房，“感覺近期樓市行情不是太明朗，許多房子並沒有想象中好賣，但投入股市也面臨被“割韭菜”，國內的投資渠道較為缺乏，雖然打算把房子作為配置的第一選擇，但是也比較擔心高位站崗。
四、“抄底撿漏”或迎好時機？
緣何傳統的“金九銀十”樓市在今年遭遇挫敗？
深圳中原地產董事總經理鄭叔倫分析這可能是因為受到宏觀經濟環境惡化以及新政持續影響，導致市場預期發生了改變。鄭叔倫談道，地產行業市場目前預期正發生轉變，龍頭房企紛紛降價促銷，加上整體經濟環境惡化，中美貿易戰升級，3季度GDP增長創下了2009年1季度以來的新低，導致許多購房者入市信心不足，迴歸到深圳本地市場來說，“731新政”到現在還未有半年時間，對市場的影響還在持續。
鄭叔倫預計，短期內在房地產政策調控和行業預期以及宏觀經濟疊加因素的影響下，深圳市場成交或將繼續低迷，特別是二手市場，新房由於開發商推盤量持續大幅增長，雖然去化率不高，但整體成交量與以往相比不算太差。
而對於購房者來說，鄭叔倫認為，由於限價因素影響，目前核心區域新房市場成交量依然較好，潤府、紅樹灣等項目去化較好，表明核心區域豪宅市場依然購買力充足，核心區域價格在限價情況下很難下降，而關外龍崗、光明等地，開發商在資金壓力以及年終業績壓力下，可能會有更多的降價優惠活動，可以等待機會尋找筍盤。深圳市場長期看好，資金充足，調整空間不大，建議有剛性需求的置業者可以擇時入市。
資深地產媒體人“朱羅紀”認為，近期深圳開發商密集推盤折讓，但卻出現需求量疲軟的現狀，一方面表明新政後購房者對後市信心不足，另一方面受到中美貿易戰因素以及外部衝擊等大環境影響，加之嚴厲的“731新政”更是加劇了購房者對於後市的悲觀情緒，在降價潮中甚至包括一些龍頭房企，也採取降價推盤的策略，更加劇了市場觀望的心態。對於購房者來說，通常抱有“買漲不買跌”的心態，加之部分開發商對市場心態過於樂觀，定價策略上預估不足，也導致了部分新盤去化不理想。
朱羅紀分析，目前市場已呈現分化趨勢，在市場調整期，投資者和買房人都會有基本的判斷。可以看到，價格策略比較實際的樓盤，通常去化率相對更高，這在市場下行的情況下表現得更為明顯。
“短期出現市場下行，但預估未來的政策面將會逐漸出現好轉，包括地產行業政策將會出現微調，雖然行政管理上不可能出現大幅鬆動，但階段性收緊的可能性不大。買賣雙方的拉鋸戰可能會持續延續到年底，隨著中央經濟工作會議的召開，樓市政策或將進一步明朗化。”朱羅紀建議，對於剛需購房者來說，目前樓市在尋求探底，而樓市盤整期通常都是一個較為合適的買房時機，建議多關注去化率較低的樓盤項目，關注特價窗口和有價格吸引力的樓盤。
閱讀更多 好房U購 的文章
