时机最重要
一)前言
今天晚上如果要追热点的话,
理论上应该写“房租”。
例如上这张图:
唉,
世界上怎么会有这么蠢的人。
不仅蠢,
而且坏。
从大脑到心脏都坏透了,
堪称新时代的人渣。
房地产调控的事,
从来没有人问“房东”的感受。
你抓住中介盘问不休,
我也真是服了。
难怪5i5j越做越差,
每况愈下。
高层都是这种人。
智商徘徊在僵尸与丧尸之间。
可是哥哥刚提笔想写,
长叹一口气。
再叹一口气。
算了,
咖啡御免。
“长租公寓”这个话题,
已经有奥派同仁布尔费墨,
菁城子挡在前面。
珠玉在前。
就不用我再堵枪眼。
俺还是“斗长命”吧。
因此,
今天我们不追热点。
我们普及数学。
布尔费墨《那些关于房租的假话和蠢话》
菁城子《最近,
房租为何大涨》
二)精算
今天静下心来,
做了一些测算。
测算的数据,
是地产圈长期以来,
争论不休的一个话题:
“零首付流派”划算,
还是“笋盘流”划算。
当我遇见选择时,
是应该尽量追求杠杆,
还是尽量追求折价?
这个问题,
定性来说,
我们心里有谱的。
定性的说:
假如涨幅较小,
笋盘流划算。
假如涨幅较大,
“零售付”划算。
便如同二条曲线,
在某处相交。
但是,
定量的计算,
我们从来没有做过。
静心算了一下,
结论颇为有趣。
三)零首付流派
假设有一套房子,
价值900W。
目前有二种算法,
请比较:
1)首付0W,
贷款1000W,
手续费100W。
2)首付400W,
贷款400W
第一种办法,
是“杠杆最大化”。
第二种办法,
是笋盘压价。
净支出只有800W。
这二种方法的盈亏平衡点在哪里。
哪一个因素,
对收益影响最大。
这一类的数学,
十分简单。
只不过没有人系统地“教科书式”计算过罢了。
这是“零首付”流派的现金表。
首先,
你会惊讶地发现:
零首付流派,
其实并不是零现金。
“零首付流派”还是需要支出现金的,
而且金额还不低。
在某个时刻,
甚至比老老实实“笋盘流”支出的现金更多。
因为“零首付流”名义上,
你完全不需要首付,
得意洋洋。
但在实战中,
一旦你完成了“交易”。
几乎很快,
你就要开始付月供。
而且因为你是“零首付流”,
你拉高了总价,
进行了更大量的贷款。
包括贷款和手续费,
会压得你喘不过气来。
月供远远超过正常流派。
你看表格中,
买一套价值900W元的房子。
但是月供却要付68169,
一年需要8.2W,
相当于房屋总价的9%
如果你一张完美的“零首付”单子,
拖上了三年。
则你仅仅还月供部分,
就花掉了房价的27%
我们内部戏谑称“零首付流派”,
叫它-100+10X
意思是说,
什么事情也没做,
你先亏100万。
此后,
由于你零首付(一成首付),
杠杆高。
涨幅可以X10.
“零首付”这个流派:
如果房价不涨,
你就死定了。
如果房价微涨,
你就小赚。
如果房价大涨,
你才大赚。
进一步的计算回报率,
这是一通36个月的还款表。
第36个月,
你还欠银行9093643元。
假设卖房可得950W,
1200W,
或1500W元。
对应利润-205W,
45W,
345W
年化收益率-84%,
11%,
66%
更为直观一点,
我们可以做出这个图:
图表的意思是,
一套“零首付”900W的房子,
如果持有五年,
房子涨到1400W,
则你的年化回报率是12.50%
咦,
似乎也不高啊?
四)笋盘流
我们进行第二套算法。
“笋盘”流派。
假设一套900W的房子,
被你以800W买到。
首付400W,
贷款做得不好,
只能贷400W。
过了三年,
分别还是售900,
1200,
1500W,
请问回报率多少?
20.14%
33.63%
画成图表,
则更加直观一点。
实线是“零首付流”,
虚线是“笋盘流”。
“笋盘流”几乎一直都在盈利线以上。
三年涨+40%,
或者五年涨+64%以上,
则笋盘流被“零首付流”收益超出。
哥哥盯着这个图表,
左看右看,
左看右看了半天,
最后得出一个结论。
你知道是什么:
“零首付流”毫无价值。
为什么,
因为你看看这个图表。
“笋盘流”已经非常完美了。
以三年计算,
笋盘流已经提供了+20%年复合回报。
作为“稳健投资”,
每年有+20%很不错了。
而“零首付流”要到三年涨幅+40%之后,
收益才能反超。
之前一直是巨额亏损。
亏损,
呃,
俺不能接受亏损。
对于绝大多数的投资者而言,
收益率+40%以后,
+60%还是横财,
带来快乐有限。
而亏损的“巨额风险”绝对不可以接受的。
从风险喜好角度,
是不是该把“零首付流”给毙了。
(在8.18的影居活动中,
罗尼大声呼吁,
“零首付流”过度进取,
风险重重。
她说得对不对?)
五)超短期
哥哥手贱,
我又测算了一个“一年期”的回报率。
然后我默默给自己写了四个字:“以上全错”。
真的是,
令人印象深刻的…………超级曲线啊。
“零首付流”的回报曲线,
一骑绝尘,
远远向着4000%走去了。
我们之前看“三年期,
五年期”的回报率比较,
“零首付流”并没有特别优势。
因为零首付也要付月供,
三年填进去了27%的房款。
但是“一年期”的比较,
则非常惊人。
甚至远远打爆了表格的上限。
在整个标量中,
最重要的真是“时间”。
如果你追求短期快涨,
大涨前夜。
则应该追求杠杆。
如果你持有时间较长,
则应该追求笋盘。
关于“杠杆和笋盘”的争议,
最应该问的,
是你预期要持有多少年。
越是确定在“大涨前夜”,
而且涨了就可以抛现,
一年以内,
就应该选择杠杆。
众所周知,
水库的主要手法是“大面积,
低单价”。
而且流派倾向于长持为主。
我们去到一个新的城市,
往往会期待一个十年的雪坡。
水库主要的审美观,
还是侧重“淘笋”,
而不是“拼命加杠杆”。
蓝色水库:亲,
我有一个问题咨询你。
蓝色水库:同一个小区有二种车位,
一个价格16W。
一个价格32W,
但可以贷款50%。
请问哪种好。
Yevon_ou:…………
六)关于风险的把控
对于风险,
我想很多人都误解一件事。
所有的风险,
都是边际风险。
譬如说,
一个人有2000W净资产。
然后他跑到CQ,
全款“零首付”买了一套房子。
你说他“风险”么。
CQ人都要吓傻掉了。
日夜担心。
但是你说“安全”么,
对于一个有2000W净资产的人来说,
多加一套80W的房子,
算什么风险。
哪怕他少付了24W首付,
说不定他自己的主力仓位。
三个月月供就十几万了呢。
这半年下来,
总负债还是减少的呢。
对于绝大多数人来说,
他的“底仓”是不动的。
京沪深大型的,
高价值的物业,
想动也没法动。
“不动如山”。
如果你90%的仓位,
都是稳岻如山岳的。
那么你10%的先头部队,
刀磨得再快,
又有什么关系呢。
几乎所有的多军,
都缺乏现金。
而自己的债务,
每个月都在减轻。
把少量“高能”的先头部队,
磨得尖锐一点,
又有什么关系呢。
你看到的全力一刀,
其实并不是全力一刀
对于我们来说,
“锐刀”亦无非一种财务工具而已。
你肯不肯多出10%的手续费,
“借900W,
还1000W”。
类似的决策,
是与否,
唯一的影响因子,
也仅仅是数学。
和道德无关。
你的父辈们,
连贷款都没见过。
背一点点贷款,
吓得夜不能寐。
但经历过的人都知道,
这都是很小,
很安全的事。
没有坐过云霄飞车的小孩子,
不用惊吓的哇哇大叫。
2018年8月20日丑)
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