上周五，黄佬邪写了一篇《沈阳：2018开发商不拿地，2019房价怎么走？》（点击蓝字进入，与今天推文一起看最佳），明确指出：因和平、沈河今年土地供应大幅减少，明年住宅供应量将随之下降，供需关系会发生变化，进而带来价格波动；改善型客户可在今年阳历年底前入手。
今天，黄佬邪将进一步从规律、数据、走向三个维度，找出沈阳最核心板块——金廊核心区的价值点，推荐给想改善的有钱人。
01
即使不太懂楼市的买房人，也知道，买房首选原则：地段、地段，还是地段。
但如何选择地段，或许多数人并不清楚。与香港、一线城市与南方省会城市相比，沈阳人对于楼市的认知，远不如他们体会深刻。
2008年，沈阳虽与全国同期进入调整期，但因当时自媒体不发达，多数人感受不深；2009年全国楼市从第二季度了开始反转，一路高歌猛进，沈阳房价也只是随之温和上涨。
沈阳房价近15年来，总体而言涨幅偏小，因为回报率低，炒房客也不太理会沈阳；只有2017—2018上半年发了一次“小疯”，同比上涨17%左右（官方数字），其余时间，基本处于横盘调整与微涨态势。
沈阳楼市相对平稳，市民对楼市认知也缺乏一个完整的“上涨—回调—再上涨”周期闭环教育。因而，在自媒体、信息传播及为发达的今天，遇到楼市调整期，有些谣言一经快速传播，容易在买房人头脑中发酵，影响判断。
好在房地产行业有其自己的运行规律，在预估不了政策走向时，我们向规律找一些支点，可以成为自己买房判断的凭据。
几年前，一位香港房地产职业经理人好友对黄佬邪说：从香港房地产市场历史走势来看，经济危机来临时，城市核心地段的房子，最抗跌；经济危机结束后，核心地段房产，率先反弹。
这个规律，全世界通用。
02
回头看沈阳最有价值的地段。
传统沈阳城市版图，顺母亲河浑河走势，呈东西长南北短长方形；近十年，随浑南、沈北大力开发，沈阳版图由长方形向正方形转型。无论长方形，还是正方形，和平、沈河都是沈阳城市之核心区域，此二区，也是沈阳政治、金融、文化、商业中心。
早些年，和出租车司机聊天，几乎都异口同声：和平、沈河的活，就是比铁西、大东、皇姑多一些。正经点说，和平、沈河人均ＧＤＰ，多年来一直是沈阳领先者。
再来看沈阳近20年规划，有两个核心关键词：1，金廊；2，一河两岸。金廊，以青年大街为中心，东沈河，西和平；一河两岸，则从东陵始，经大东、沈河、和平、铁西、于洪数区，两个规划，都躲不了，以沈河、和平为中心。
金廊南北走向，一河两岸东西走向，形成一个“十”字形，也有说“Ｔ”字形。因为真正的金廊，北起北站金融中心，南至浑河桥北Ｋ11，即“十”或“Ｔ”字交叉点。
黄佬邪对沈阳城市的规划解读如下：沈阳城市规划“Ｔ”字形的交叉点，是沈阳未来数年城市规划发展中心；沈阳可以真正称为ＣＢＤ核心的地段，则是北起华润中心万象城，南至Ｋ11，全长3.5公里。
这条路线上，东西两侧1公里范围内，云集了沈阳曾经和现代最好最贵的写字楼：万鑫、华润中心、嘉里中心；最早与最新的五星级酒店：万豪、希尔顿、香格里拉、君悦；沈阳曾经和现在最贵的毫宅：河畔花园、万科春河里、宝能、华润悦府、嘉里雅颂居、金地峯汇、信达万科如园、越秀星汇云锦、尚景新世界、御景新世界。
如果市府恒隆人气、销售业绩提升，在建的华强中心写字楼入驻，则ＣＢＤ核心还将北延至老市府广场，甚至北站金融中心。
这些已经成为事实的因素，可能很多人都清楚，但缺乏总体梳理，今天黄佬邪以房地产＋金融角度来解读，可以很清晰地得出结论：华润中心、万象城及嘉里中心，其在沈阳之地位，就如北京的东三环国贸中心。
房地产领域，曾经将这一片区称为“五里河东”板块，但黄佬邪起了一个新名字：金廊核心区。这一表述，更直接，更能代表其沈阳市中心特点。
居住在金廊核心区，优势很明显：可以坐享最好教育、最高规格医疗、最高端商业、最便例交通等配套资源。
而且，对于东北土豪而言，居住在这一区域，才是真正的有面、有品。
03
谈完城市核心，我们再看数据。
上周五文章中，黄佬邪提到，和平、沈河今年计划土地供应量仅有19.6万与13.6万平，而且截止到9月底，沈河仅完成指标22%，和平完成67%。11月和平满融20万平“领事馆东2号地块”被一家叫中东的公司摘牌，算是超额完成任务，但沈河仍未见大动作。
和平、沈河土地出让面积，远远落后于其它几区；而且，库存去化周期这一更直接指向供求关系的指标，两区对比其它区也处于低位。
这张由中原与ＲＤＡＳ联合提供的各区去化周期表可以看出，和平库存110万平，去化周期15.3个月，沈河库存83万平，去化周期18个月。
关于去化周期数字，我们分两个角度说。
1，我国发改委定的商品房库存去化周期标准是18个月。低于18个月，表明供小于求，反之表明供大于求。和平低于18个月，沈河持平；
2，二区的库存明明很少，为何去化周期却要高于皇姑呢？去化周期其中有一个计算指标，是此前12个月的去化量。和平、沈河是今年4.17第一次限购令限购主要区域，成交量从5月开始就下滑，因而去化周期被非市场因素延长。
再加今年两区土地供应量大幅缩减，明年市场供应量可想而知。
如果我们再把范围缩小至金廊核心区，会发现，在售的尚景新世界、雅颂居、信达万科如园或没房源，或没有房价优惠，或只给点礼节性小礼品。
这些楼盘在当前其它各区优惠打折环境下，价格十分坚挺，如果不是因为限价，新开盘房源房价还可能上涨。
这就是之前说的：地段、地段，还是地段。
再来看二区购买客户来源，好友二姐的ＲＤＡＳ今年年中，干了一件很牛逼的事，根据2018上半年大数据统计，得出了一个改善客户从各区向和平、沈河聚集的结论；
中间柱状图，是各区商品房客户来源分析，看不清不要紧，直接看下方的导示图：于洪、铁西居民移居和平；大东、浑南移居沈河；这部分客户，主要为改善群体，即成功人士；皇姑向于洪、沈北，大东向沈北外溢的客户，主要为刚需群体。
黄佬邪最近半年来，给不少富豪做过买房顾问，多数在咨询前，已经很明确置业区域指定和平、沈河。他们不仅看重市中心的各种配套，更看重核心区域的人文环境、圈层。
结论：
1，即使限购，成交量同比下滑严重的情况下，和平、沈河去化周期仍低于标准；
2，和平、沈河今年土地供应量少得可怜，金廊核心区域没有土地出让；
3，金廊核心区域新建商品住宅缺货，个别在售楼盘，没有优惠折扣；
4，富豪已经用脚投票，买房还是首选和平、沈河；
5，重复：地段、地段，还是地段，金廊核心板块新建商品住宅，价格走势遵守世界通用的市场规律。
如果现在富豪想改善目的买房，在有房票（购房资格）前提下，从避险（目前市场处于调期期）、保值（抵御通胀）、配套（医疗、教育、商业、交通）、改善（居住舒适度）四方面而言，金廊核心区域大牌开发商楼盘，应该是首选。
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