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8個月土地流拍890宗
土地市場，一向是樓市的晴雨表，亦是先行指標之一。曾經最搶手的土地，今年上半年至今卻遭遇了一波“滑鐵盧”！江北嘴財經根據中國指數研究院數據發現，截至2018年8月底，全國已發生土地流拍890宗，累計流拍建築面積達7954萬平方米，是去年同期數額的7.3倍。
江北嘴財經瞭解到，整體看來，2018 年土地流拍現象較前兩年明顯增加，單月流拍建築面積均在500萬平方米以上，6月以來更是突破千萬平方米，土地流拍節奏不斷加快。對比市場推出的總建築面積，流拍率自二季度以來不斷攀升，8月數值已達 7.05%，創月度流拍率紀錄。
此外，三四線城市仍為土地流拍事件高發區域，但下半年以來佔比有所下降，二線城市佔比逐漸上升。1—8 月，二線城市平均流拍率為 5.12%，平均溢價率 17.37%，而三四線城市流拍率僅 3.98%，平均溢價率更是比二線城市高出 12 個百分點。
值得注意的是，雖然土地流拍現象較往年大幅攀升，但成交量卻不跌反升，前8月房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%。 對於這類明顯的背離情況，有專家分析表示，本輪流拍事件恰是房產市場逐漸趨於理性的重要體現，開發商減少盲目拿地。隨著調控政策不斷加碼，土地出讓條件愈加嚴苛。特別是一二線城市，限地價、限房價、競自持、競配建、搖號購房、共有產權等成為市場推地的重要附加條件。這對於房企的經營盈利產生較大壓力，加之土地配置費高企，才使得多處地塊無人問津。
專家認為，隨著政府與企業在土地價格方面進一步磨合，未來重點城市流拍率會有所回落。但是受市場預期趨平、融資環境持續收緊、地方政府增加土地供應等因素影響，土地市場會迎來更加平穩、理性的下半場。
“越調越熱”的樓市怪圈
土地流拍現象的大量出現，被視為樓市可能降溫下行的重要信號。但在“房住不炒”的時代與“遏制房價上漲”的主基調下，8月份國家統計局監測的70城房價，卻令人意外的出現一番普漲。
每月中旬由國家統計局公佈的全國70城房價指數，一直被視為樓市調控成效的重要指標。尤其是15個熱點城市的房價走勢，基本已經成為當前判斷全國樓市的一個風向標。
9月15日，一張最新的漲跌排行榜出爐。江北嘴財經梳理發現，今年8月，70個大中城市新建商品住宅(新房)銷售價格裡，僅廈門環比微跌0.1%，北京、南京持平，其餘67個城市全部上漲。據初步測算，在新房房價序列中，4個一線城市、31個二線城市、35個三線城市環比分別上漲0.3%、1.3%和2%，同比分別上漲0.9%、8.6%、8.3%。15個熱點城市中，無錫環比漲幅最高，為3.4%，濟南同比漲幅最高，達10.2%。
房價上漲背後，是全國房地產市場庫存數據已經跌至51個月最低，8月新增居民戶貸款佔比達55%，為今年以來最高水平。從整體看，全國性去庫存週期已經完成。截至8月末，國內新房庫存量近5.39億平方米，比7月末減少555萬平方米。從全國房地產市場看，大部分城市已經需要補充庫存。
“從去庫存到因城施策再到完善租賃市場等，本輪樓市政策的調整與變化都在指向一個目標——房住不炒，但是市場回饋不可能一步到位，還會發生某種程度的反彈，甚至會刺激市場預期的反向回應，”中國人民大學重陽金融研究院客座研究員張敬偉撰文指出，“具體到不同城市，樓市表現、政策預期和市場終端的目標也不合轍”。
在張敬偉看來，從去庫存政策開始，形成了從一線城市、一線周邊城市、二線熱點城市、二三四線城市的逐級傳導，隨後又是一輪輪城市調控的接力傳導。三四線城市不僅庫存無多，而且迅速邁進“萬元+”時代，有些三四線城市甚至無房可買。
各地調控繼續加碼
事實上，今年前8月，房地產業的銷售、融資、投資、拿地等指標都保持相對較高的增速。其中，全國新房銷售面積在前8月已經突破10億平方米大關，銷售額近8.94萬億元，紛紛再創歷史紀錄；房地產開發投資7.65萬億元，連續兩個月出現雙位數增長；房企購地1.64億平方米，土地成交價款8177億元，同比分別增長15.6%和23.7%；在供應端，全國新房新開工面積13.33億平方米，同比增長15.9%。
市場供需正在走向失衡，這也再度引起了監管層的高度警覺。在“731”中央政治局的73字政策定調，以及年內累計315次調控政策背景下，調控大網又一次全面鋪開，在60多個城市祭出“限售”利器後，“打補丁”“管秩序”成為最近2個月樓市調控的重點。
目前，地方政府擔負“穩地價、穩房價、穩預期”的調控主體責任，住建部等中央部門通過數據預警和約談問責等機制加強各地指導。從調控壓力看，9月起各地調控政策正繼續加碼。
9月19日，北京和上海雙雙在官網掛出治理市場亂象專項行為的通知。其中，北京重點整治“學區房”“商住房”“企業購房”等內容；上海則大力整治首付貸、違規提取公積金、通過婚姻獲得購房資格等行為。
深圳、廣州此前已經搶先一步出手整頓房地產市場。9月18日，廣州表示，要把掃黑除惡專項行動與日常市場巡查結合起來，進一步加大對中介機構的巡查。而深圳在8月中旬就已出文，要嚴厲打擊中介機構以威脅等暴力手段驅逐承租人、惡意剋扣保證金和預定金，以及“茶水費”與“陰陽合同”等22條樓市亂象。
對此，有專家分析表示，樓市調控政策的逐步加碼且無舒緩跡象，使得本輪樓市調控週期凸顯手段更多、力度更大的特點。有些城市房價漲得太快，僅僅約談市場遠遠不夠，更關鍵的是理順這些城市的市場。因此，樓市調控主要還是要化解供給側的結構性沉痾。堅持房住不炒，除了彌補房地產調控短板和全方位引導合理住宅消費之外，還需要採取有效措施改變住宅投資的不合理預期，同時穩妥應對可能出現的市場波動。
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