轉自樓癲
前海，位於深圳蛇口半島西側，是疊加了自貿區、國家級唯一深港現代服務業平臺、一帶一路重要戰略支點等等14個國家戰略的新區。
前海三區的面積是14.92平方公里，比兩個寶安中心還要大，建設規模約2380萬平方米，規劃就業人口65萬、居住人口15萬，是深圳的未來之城，大灣區的未來核心之一。
2012年12月7日至8日，黨的十八大剛剛閉幕不久，XI第一次到地方調研，首站就來到前海。時隔六年，2018年來廣東視察，又來到前海。可見，這是一塊被高層長期高度重視的政策和經濟高地。
前海的位置之好，定位之高，無須贅言，這是一片充滿希望的地方。在深圳關內建設面積捉襟見肘的地方，還有這麼大的一片空白土地給政府統一規劃建設，非常難得。
對於前海的未來，幾乎沒人會懷疑，不過對這個未來何時實現卻充滿疑惑。這篇文章的主題就是來探索下：前海過去的建設究竟慢不慢，還需要多久建完。
一、前海的建設“慢”
提起前海，沒有人會懷疑”那裡未來很好”，可是就是”不知道什麼時候建完”。人們有這樣的看法，其實很正常，深圳平均10年左右可以再造一個城市中心，前海在2010年就已經土地平整完畢，到今天已經過去了8年，而目前真正在前海活動的辦公人員也不過幾千人。
截至到2018年，前海蛇口自貿片區累計實現182棟建築主體結構封頂，其中建成並交付使用99棟，總建築面積195萬平方米（不含已建成的45棟1.5級開發建築），與前海地區規劃的2380萬平方米的建築規模相去甚遠，離政府宣傳的城市新中心差距也很大。
為什麼一片空白用地建設的速度會這麼慢呢？其實前海也有自己的難題。
前海面臨的兩大客觀限制：
政府自有土地少：與橫琴和南沙不一樣，前海是由填海而來，目前月亮灣大道以西幾乎全部是填海區，可是這塊填海區並不全是政府說了算。
在2006年以前，招商、中集和西部物流三家企業就已經持有約4.8平方公里土地，合計佔據前海總體面積的三分之一。另外，平南鐵路還佔用了約0.5平方公里的前海規劃建設用地，深圳地鐵集團也持有桂灣核心區1.41平方公里土地（141萬平米）。
由於早期定位是倉儲物流用地，還涉及到倉儲物流用地變更為商業用地的歷史遺留問題。
圖1：前海三大地主持有土地狀況
這裡給大家看一個有趣的資料，深圳地鐵2008年拿下這塊地的時候只花了17億，但2016年中英人壽花了16.25億拍下的土地只有5454.94平米。總價差不多，面積卻只有前者的千分之四不到，由此看出深圳的地皮漲了多少倍，所以樓市的這點漲幅就不要大驚小怪了。
在前海14.9平方公里用地中，剔除水廊道、道路及公共綠地，政府擁有的淨用地僅3.07平方公里。政府手中的這3.07平方公里主要分佈在桂灣和前灣，這就是桂灣和前灣動工較早的原因。
截至到2018年，除去已經出讓的地塊，前海剩餘經營性用地僅1平方公里左右，可提供建築面積不超過1000萬平方米，前海的土地建設已經捉襟見肘了。
為了使前海開發有足夠的空間，多年來，深圳市政府一直在與這些企業商討回收土地的具體政策。由於涉及到各方利益和歷史遺留問題，以上三家的土地拖延接近十年沒有太大變化。
直到2016-2017年前海管理局與上述企業簽署土地整備協議，或成立合資公司共同開發，以上的土地問題才告一段落。
航空限高：前海位置雖好，但根據民航相關規定，前海一部分區域處於“淨空限制面”範圍，建築海拔高度應控制在153.72米以下，極大地限制了前海的發展。
像前海恆昌2014年拍下的地，根據當時出讓規劃，擬建320米大廈，後面受到航空限高制約，樓高改為153米，結果這塊地遲遲不能動工。
直到2016年，前海限高的問題才迎來轉機。國家有關部門已審批通過將前海建築物限高由原來的海拔153.72米提高至280-350米，極大地釋放了前海的建設高度空間，前海大量新的大廈建設才開始提速。
前海的建設史，就是與以上問題的抗爭史，甚至直至今天深圳西站都還未搬走。
除此外，前海由於定位在變，規劃也始終在變。從2010年國務院批覆《前海深港現代服務業合作區總體發展規劃》到2013年前海綜合規劃獲批，再到2014年獲准建設自貿新城，2018年更是升級為建設城市新中心，未來可能還會上升到自貿港建設的高度。
原規劃中大調整有，小調微調眾多，客觀上給前海的建設造成一定的影響。
所以，前海前期建設慢是有原因的。即便如此，在原規劃的基礎上，基礎設施的建設也沒有停頓並出讓一部分土地，取得了不錯的成果。
二、前海建設的不慢
樓癲認為，前海的前期建設確實慢，而且由於早期建設主要集中在看不見的地下工程，更給人很慢的感覺，但是從2015年開始的建設確實不慢了。
土地問題的解決
土地問題是前海最大的問題，前海土地面積小加上權屬複雜，使得深圳在前海土地開發上不得不另闢蹊徑。
前海在土地開發上，首創了“梯級土地開發模式”，其中創新地運用1.5級開發模式，其土地出讓的年限可以從8年到10年。像前海企業公館和創新青年夢工場等45棟建築，都屬於1.5級範疇，建築期非常短，建築成本也更低。這樣一來，整個前海的土地開發進度和靈活性都提升明顯。
針對前海的三大地主，由規土委牽頭協商解決方案，前海管理局配合推進。
在2017年10月，前海管理局與中集集團已經簽署《土地整備框架協議書》，解決了全部52.4萬平方米的確權問題，其中中集可獲得20.96萬平方米土地的開發權益。
在2016年，前海管理局與招商局簽署土地整備框架協議，解決了3.9平方公里中的2.9平方公里土地問題，並於2016年9月成立合資公司共同開發。
作為前海的三大地主之一，深圳國際擁有的前海地塊土地總面積38萬平方米，並於2015年就前海項目的土地置換、價值補償及利益貢獻等與前海管理局簽署框架協議。
經過十年拉鋸戰，三大地主的土地問題得到初步解決。雖然未來不確定因素還會很多，但是畢竟開始起步，而招商局和中集集團的前期啟動項目都已經在開工建設。
下圖是今年前海管理局針對三大地主的土地整備方案招標，說明政府已經開始著手統一規劃這三家的土地。
圖2：前海整備土地方案招標公告
除以上難啃的骨頭外，政府自有土地，則採用招拍掛的模式，提高准入門檻，定向出讓，嚴格限價。目前已經出讓32塊地，佔前海政府擁有的3平方公里淨用地的2/3，其中超過1/3定向供給港企。
土地問題解決後，前海的建設速度如何呢？樓癲結合每年政府工作報告，將前海過去這8年和現在的建設過程濃縮成下面這三個階段：
前海的建設週期
第一階段：2010-2013年，是前海打基礎、做準備的階段，共完成34項專項規劃、22項單元規劃。截止到2013年6月前海綜合規劃獲市政府批覆，前海整體規劃才基本確定。期間，前海還實施了大規模填海造地、軟基處理，為前海大規模開發建設做好了各方面的準備。
第二階段：2014-2017年，則是前海新城建設全面啟動階段，尤其是2015年開始的新城建設大會戰，掀起了自貿新城建設新高潮。其中重點項目集中在道路、橋樑、地下工程等公共配套，辦公和居住項目主要在桂灣片區、前灣北部和媽灣東部，其中桂灣的建設項目佔據總數的半數以上。
圖3：近8年來前海面貌的對比圖
從圖上對比看出，經過這幾年的建設，一座現代化的濱海新城正在前海崛起。目前，前海高樓超過百棟，其中前海第一棟300米塔樓——前海世茂金融中心正式封頂，刷新了“前海天際線”的高度。
目前，前海已經累計建成通車道路21條（段），通車裡程達24公里，內聯外暢交通格局進一步完善。地鐵1、5、11號線已經開通運營，5、9號線延長線主體結構已經全部完成，區間實現洞通。
第三階段：2018-2020年，也就是現在在進行的。前海啟動城市新中心建設三年行動計劃，以2020年基本建成城市新中心為總目標，持續開展新城建設大會戰。前海蛇口自貿區計劃在三年間安排6大類219個項目，預計完成固定資產投資約1400億元。
僅2018年，前海就有127個項目開工建設，包括環境和綠化雙提升、文創小鎮、前海會議中心、“一中心三館”、桂灣四路、月亮灣跨線橋、南山深隧、媽灣跨海通道、海星碼頭、中集海洋等十大項目。
以上就是前海這8年時間交出的答卷，如果還是不夠直觀，樓癲將帶你繼續從微觀的角度（交通、公共設施和招拍掛項目）完成度，去解析這座未來之城的變化。
三、交通建設進度
截至2017年底，前海累計開通或建成怡海大道、夢海大道、前灣一路、前灣二路、前灣三路、前灣四路、興海大道與沿江高速連接工程等21條（段）、24公里市政道路、2座橋樑、3公里綜合管廊。
雖然前海片區內市政道路網漸趨成型，但市民普遍的感覺來往前海還不是很方便，仍需要繞行月亮灣大道。
但到2018年底，橫跨寶安前海雙界河的11號橋吊裝合龍，將在年底通車，前海從此與寶安緊密相連；濱海大道將於10月20日開通，月亮灣立交-桂廟路主線跨線橋將在半年內貫通。
待此兩大工程竣工後，前海將經過桂廟路地下快速通道-濱海大道，直通南山、福田、羅湖，全程無紅綠燈。臨海大道將於10月底建成通車，聽海大道將於年底開通。未來，北可連接南坪快速，溝通龍華、龍崗、坪山，南可直接上沿江高速。
不要小瞧這11號橋的通車，過去，前海與寶中這個商業和配套中心咫尺之遙，但需要繞行月亮灣大道-寶安大道才能過去。以後從桂灣沿夢海大道-新湖路，驅車或騎車3-4公里即可到達壹方城，可以暫時解決前海內部配套不足的燃眉之急。
圖4：前海交通規劃圖
可以預見，這一系列道路橋樑完工後，前海的公路交通骨架基本形成，不僅有效地改善了區內循環，還將與城市道路網融為一體，徹底打通區外交通。
前海未來將有13條軌道交通，目前已經開通運行的有1號線、5號線和11號線。5號線南延線和9號線西延線目前還在建設中，其他都未動工，暫且不論。
圖5：前海片區軌道交通圖
目前，這兩條地鐵線路都已經全線洞通。9號線西延線將在2020年通車，5號線南延線將最快2019年，最遲2020年通車。
前海綜合交通樞紐工程位於前海桂灣片區開發一單元，是穗莞深城際線、城市軌道交通1、5、11號線交匯的樞紐，東通福田和羅湖中心區，並預留出入境口岸及機場值機服務設施，是目前亞洲在建的規模最大的綜合交通樞紐。
預計2020年完成地面以下土建，建成後，前海交通樞紐每天客流量預計將達75萬人次。
圖6：前海灣綜合樞紐
前海綜合交通樞紐是個業態豐富的綜合體，地上部分有九棟超高層建築，包括酒店、辦公、公寓和大型商業配套等。
前海灣樞紐的建設會依賴於周圍軌道交通的建設，像深港西部快軌項目和穗莞深鐵路項目（前海灣段）目前還沒確定修建，所以預計這項工程的最終完成時間還難以估計。
四、公共設施建設進度
前海深港基金小鎮一期：佔地面積9.5萬平方米，由28棟低密度、高品質的企業墅組成，辦公容積率0.68，重點引進風險投資基金、對沖基金、大型資產管理等各類財富管理機構。截至目前，瑞士銀行、東亞聯豐、中旅產業基金、富榮基金、工商銀行、招商銀行、廣發證券、國信證券、中信證券等超過60家知名金融機構已與基金小鎮達成入駐協議，預計將於今年年底正式開園運營。
前海交易廣場綜合體：正在建設的前海交易廣場綜合體總建築面積62.5萬平方米，其中寫字樓27.5萬㎡，公寓5.5萬㎡，商業面積5.7萬㎡，五星級酒店5萬㎡，地標高度為220米，計劃於2020年建成。
致力於打造國際標準的高端綜合體樣板，承擔港交所、金銀業交易所在內的多家服務機構的交易需求，成為華南片區最大的要素交易平臺。
前海聯合交易中心：是國家粵港澳大灣區戰略發展規劃的重點項目，成立於2016年，並於今年10月19日正式開業。作為香港交易所集團與前海金控在深圳前海投資成立QME。
圖7：前海聯合交易中心開業
經過三年的探索佈局，QME確立了基於大宗商品現貨、立足服務實體經濟的發展方向，並藉助香港交易所集團旗下倫敦金屬交易所（LME）形成的東西配合效應，逐步實現將前海聯合交易中心（QME）建成全球大宗商品人民幣定價中心的戰略目標。
三館一中心：按照2018年前海城市新中心最新規劃，前海將佈局建設一批國際化的標誌性大型公共文化、科技設施以及國際交流設施，包括“三館一中心”，即前海國際金融交流中心、劇院和前海博物館及科技專題館。
目前，已經在開展項目定位策劃研究及建築方案國際招標前期工作。
圖8：前海片區未來公共大型配套
商業：前海片區目前已經在運營的就是周大福港貨中心和龍海家園下面的底商一條街，另外還有華潤的8萬平前海萬象（蛇口花園城體量），鴻榮源的冠澤中心5萬平的商業綜合體（太古城南區商業體量）和交易廣場3萬平的綜合體在建設。
最值得期待的是前海萬象城，預計2019年全面開業 ，將彌補片區高端商業不足的缺陷。
圖9：前海萬象城效果圖
學校：根據前海相關規劃，未來擬在前海深港合作區內規劃建設3+1所國際學校。目前，前海城市新中心國際學校已經動工，計劃於2020年實現開學。這是前海城市新中心的第一家國際學校，標誌著前海國際教育由願景走向了現實。
除此之外，“全球K-12學校”薈同學校和英國曆史悠久的著名公學之一哈羅國際公學也將開始建設，並計劃於2019年9月開學招生。
集中供冷系統：根據規劃，前海將建設世界最大的區域集中供冷系統。包括10個冷站、90公里市政供冷管網，總供冷規模達40萬冷噸，供冷服務覆蓋桂灣、前灣和媽灣三個片區，總供冷建築面積達到1900萬平方米。
目前，前海區域集中供冷系統的2號冷站已經投入運營，並向用戶供冷，供冷範圍覆蓋桂灣片區已建成的20餘棟建築，服務建築面積可達213萬平方米。
“雙提升”工程：將對包括城市公園、景觀廊道、城市開放空間、市政道路綠化在內的130公頃區域進行優化提升，佔前海綠化面積近三分之一。
圖10：前海綠化實景圖
2017年，前海環境與綠化雙提升工程完成了夢海大道、前灣一路骨架的“十字形”市政道路景觀廊道，建成前海石公園、紫荊公園、演藝公園等五處景觀節點，完成約110萬平米土地覆綠，提升了前海門戶及公共空間綠量和景觀形象。
從上面的大型公共設施進度看，除三館一中心剛開始招標，其他或者接近竣工，或者已經開工，接下來3-5年將是前海配套設施的井噴期。
五、招拍掛項目建設進度
前海這幾年一共出讓土地32塊，加上政府的一些重大項目，樓癲一共統計到40項在建項目（不排除還有其他遺漏項目），並將這些項目的預計完工時間統計如下：
圖11：前海招拍掛項目進度
這40項的總建築面積接近800萬平，根據最近流出的規劃文件，前海總的建築面積是2380萬平，也就是目前開工的項目已經超過前海總建築規模的33%。
這40項中，有24項（附表中黃色陰影部分）將在2020年底前建設完成，總規模共518.3萬平建築面積，佔前海總建築規模的21%。
從拿地時間開始算起，平均建設週期是5年左右。如果按這個建設週期推測，2016年的7個項目也將在2021-2022年建設完成，屆時的前海建築規模總完成度是29%，接近1/3。
桂灣是前期建設的重點，在800萬平的建築面積中，桂灣的建築規模就有538.8萬平，並且在2021年底前，將有449萬平的項目竣工。
圖12：前海土地降容積率規劃圖
根據最新的規劃，桂灣總的建築規模是884萬平，粗略估算，桂灣將有佔整體規劃一半的項目將在三年內竣工、入夥。
要知道整個科技園的建築體量是300萬平，大沖村舊改的體量是280萬平，三年內桂灣建成的寫字樓和商業規模就將超過它們，初步具備商業辦公中心的潛質，你覺得前海還慢嗎？
從2014年到2018年，4年的時間內，開工的建築面積有800萬平，按這個建設週期粗略推算，前海的建設完成至少還要13-15年的時間，與政府規劃的2035年全面建設完成的時間點接近。
但不代表前海到13年以後才能發揮城市功能，城市建設本身就是一個“起步-成熟-衰落-更新”不間斷的的循環，只要基礎框架搭好，配套交通方便，就會有人和企業進駐。像大沖村舊改，2011年全面啟動，2015年大沖商務中心開始入夥，到如今還未完全建設完成。
尤其需要注意的是，雖然整個前海的建設還需要漫長的時間才能全部完成，但是桂灣金融區的發展確實指日可待。
圖13：海招拍掛項目彙總
從這張圖上可以明顯看到，前海前期的建設，主要集中在桂灣金融先導區、媽灣啟動區周圍和前灣啟動區周圍這三大塊區域。這40個建設項目中，前灣有9項，媽灣有8項，桂灣有24項，桂灣佔了其中的6成以上。
桂灣明顯建設的項目最多啟動最早，片區內大約2/3的土地都有對應的項目在建設。桂灣金融先導區更是前一階段的建設重點中的重點，1.1平方公里的金融先導區，絕大部分早已出讓完畢。
所以樓癲斷定，未來三年，桂灣將逐漸以金融城形象展示給公眾。
六、前海3-5年展望
伴隨著前海建築上的高速建設，是前海交出的一份漂亮的經濟答卷。
截至今年一季度，前海累計註冊港企8031家，註冊資本8937.26億元，匯豐前海證券、東亞前海證券、港交所前海聯合交易中心等標誌性港企落戶。
一季度註冊港企實現增加值佔片區的20.8%，納稅佔23.22%，完成固定資產投資佔30.17%，實際利用港資佔86.63 %。
前海GDP和稅收很高，但大部分企業並未真實在前海辦公。其實很好理解，畢竟前海早期的辦公和居住環境並不成熟。可時間推進到2018年，這個狀況開始改變了。
2017年前海提出的的《前海城市新中心建設三年行動計劃(2018-2020)》總目標是：
到2020年，前海入駐總人口達10萬人，其中工作人口7萬人，居住人口3萬，努力打造粵港澳大灣區城市群的核心區之一，初步形成世界獨一無二的灣區城市新中心的核心形象。
根據前面的初步計算結果，未來三年是前海開發初步展示自己對外形象和功能的階段，與政府規劃的建設進度也是相符的。
但企業和人才入駐的不確定因素太多，按照工程進度的推測方式就不適用了，更需要考慮政府的支持和企業的認可。
為了吸引註冊在前海但是又不在前海辦公的企業回來，前海管理局在今年制定了《企業歸巢三年行動計劃》，並特地撥一百萬做該項目的研究諮詢經費，說明政府已經在開始著力想辦法吸引企業回來。
目前，前海政府對入駐前海且符合條件的公司，可以減免15%企業所得稅的優惠政策。針對有意願迴歸前海的企業，還開展人才住房常態化配租，並於2018年9月26日舉辦了前海人才住房常態化配租的第一次選房大會。
圖14：前海人才住房常態化配租通告
居住問題是深圳最重要的民生問題，沒有之一，稅賦也是企業最關注的問題。前海管理局已經展現了自己的誠意，相信企業和人才歸來的時間不會太遠了。
軟件有支持，硬件也有保障。樓癲認為深港基金小鎮的正式開園和11號橋的通車，將是前海的一個標誌性事件，前海內部終於有一塊配套相對完善，宜居宜業的工作地，並且往來大型市政和商業配套非常方便。
從此，桂灣將一步步成為真正的金融城和科技城。
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