江湖日报：近日，地产江湖风云再起，各路房企齐聚帝都，九大门派欲争夺年末的13宗土地，扩大门派版图，史称“九大门派帝都论剑”。
11月26号，北京当天出让位于大兴、房山、延庆、昌平、顺义、密云六个区的13个地块，最终12宗成交，只有1宗流拍。
同时，出让金额达316.46亿，为2018年年度最高，也是北京历史年度最高，出让土地总数也是历史最高。
本着新闻字数越少事情越大的基本原则，具体土拍的过程我们不细说，抛开表象看本质，背后究竟释放了什么信号，意味着有哪些变化。
壹
土地溢价率的变化
虽然本次出让金额为史上最高，但出让地块也打破历史，12宗成交的土地中，溢价率是一个很值得深思的事情。
丰台的一个地块溢价率49.3%，本次土拍最高溢价率顺义其中一个地块溢价为1.56%延庆的一个地块溢价率为0.5%昌平的一个地块溢价率为1%房山的一个地块溢价率为2%
其他地块的溢价率基本在20%左右。
今年1-10月份，北京土地出让的平均溢价率在12%.8，本次的出让土地溢价率稍微上升，在目前的市场行情下，土地市场略有回温。
这个信号也说明房企经过1-10月份的沉寂后，对北京这样的一线城市的后期市场看好。同时也给沉闷已久的北京市场带来了一丝活力。
房企名单的变化
九大房企分别是中铁诺德、中铁置业、新城控股、金茂、首开+金地+华润+平安联合体、华发。
这个房企名单，也很有意思。
国内排名前十的房企一个都没看到，本次土拍都没参与，而一些原来不那么激进的二三线地产公司，反而在这个阶段对一线的兴趣比较大，比如本次参与北京土拍的华发，是珠海当地的龙头企业，在本次拍卖的5个地块都有报名，并成功拿下一个地块。
其他参与土拍的多数是国企央企。
最终成交的优质地块都被国家队收入囊中。某种程度上来说，国家队的入场，也代表了国家对于市场的态度，稳定市场预期。
十大房企的沉默，除了已有土地储备足够多之外，也有自身资金的压力。
国内融资困难，海外融资利率高居不下，完全没有必要盲目拿地加大自身资金风险。比如恒大近期发行的海外融资5.9亿美元的优先票据，融资利率达到了13%。
种种迹象表明，市场上面开发商采取的促销打折或降价的方式越来越多，部分开发商对于19年的预期也不再以高增长为目标，而是降杠杆，降负债，加大回款为第一要务。
土地出让规则的变化
本次土地出让规则发生变化，新规允许房企可以联合竞地“土拍共有保证金”。
其目的也比较明显，信贷规模持续收紧的前提下，除了国企还可以获得利率比较低的贷款外，其他企业很难单独在一线拿地，即便是头部房企也是如此。
同时因为北京全年11个地块的流拍，土拍市场也需要重新点燃热度，提振开发商对土地的热情。
共有保证金的模式，可以适当降低单个开发商的拿地压力，同时也降低持有周期中资金链紧张的风险。
比如近期小米和华润联合拿地，就是采用的这种方式。
土地出让规模的变化
本次的出让结果，13宗出让，12宗成交。一直以来，供应量的高低也某种程度上影响着房价的走势。
年末北京大量供应土地，除了带给市场活力外，同时也从源头上加大供应量，对于北京的楼市来说也会起到稳定市场价格的作用。
跑马圈地、坐地搂钱的开发模式，彻底成为过去。
贰
冷静至今的北京楼市终于在年末有了一些动作，抛开其中的种种原因，最终的目的是刺激市场的活力，但是这不得不让我们联想到一个词“救市”。
历史上多次的救市都是发生在市场已经进入下行周期的时候。
目前的楼市在经过1年多的调控后，虽然价格比较稳定，但成交量已经大幅下滑，接下来的楼市政策，市场将会十分敏感。
咱们再看一则北京楼市的消息
北京丰台的某个项目，紧邻10号线地铁，标准的地铁房，优质新盘，销售单价为66000/㎡。
这本来是四环内的优质项目，在北京公布的政策中，四环内不再供应新的土地。这个注定会绝版的新盘，第一批350套房源在开盘十多天后，依然还有房源没有卖完，这个现象很反常。
另外根据中原地产提供的数据，到目前为止，有29个“限房价竞地价”的商品房入市，总共约17000套，已经网签的只有3000多套，网签率仅18%。
中原地产披露，在接下来2019年的北京限竞房的供应，供应总量接近4万套，大量的新盘入市，唯一的竞争就是价格。
如果房企打价格战，很有可能会出现一些项目大幅降价，从而冲击二手房。
根据数据，2016年北京二手房的成交量是新房的4.6倍，2017年是3.3倍，2018年随着共有产权和限竞房的入市，成交量或许会更低。
再加上北京的913公积金政策的重大影响，10月份的二手房成交量继续下滑严重，根据我爱我家的数据，10月北京往前8879套，环比9月减少41.9%,近乎腰斩。
而新房的集中入市同样会冲击二手房市场。更新的房龄，更方便的贷款方式，更低的首付比例，刚需们必然会被新房分流。
如果新房降价，二手房的房价也势必走弱。刚需被新房分流的越多，二手房业主的可选择性就会越少，由此会引发的连锁反应值得思考。
以上种种情况综合来说，整体上楼市对房价的预期已经发生变化。只涨不跌的状况已经得到控制，市场的流动性变慢，周期拉长，关注度也在下降。
一些新的调控政策也表明，防止大幅上涨的同时，防止大跌的政策接下来也会成为主流，这在深圳近期的政策中得到体现。
调控的效果已经显现，这或许是另一种“救市”的方法。
叁
房地产行业洗牌的意味越来越强。
活下去会成为接下来开发商的最要紧的事。从此次土拍十大房企集体沉默的情况来看，土地为王的战略发生根本性变化，现金为王的时代到来。
分析最近楼市的动态，总结成两个字就是“探底”。国家在探开发商的底，开发商在探购房人的底，购房人在探市场的底，市场在探政策的底。
包括深圳近期对房价采取15%的熔断机制和厦门出售的新盘价低于拿地价格的事件，都在说明市场的底部逐步显现。
可以预测下，年底之前或许会看到明确的政策出台，给楼市做一个阶段性的总结，我们拭目以待。
肆
最近对于楼市的动态很低调，但发生的事并不小，也经常和一些业内人士探讨一些走向可能性。因为种种原因，有些东西是不能说的太多，也让我很是郁闷。
干货类的文章或许有些枯燥，但这都是代表了一线市场的真实反馈，足以给买房或关注房产的人一些参考和方向，刚需在这个阶段可以密切关注楼市走向，或许会出现上车的机会。
可以确定的是，这个大周期的房地产的红利已经消失。
通过买房跃升阶层的机会和可能性，在这一轮房价大板块轮动中，消失殆尽，未来房地产将是更细分更专业的市场，大家更关注价值而不是价格，专注于投资而不是投机。
房地产的草莽时代，正式结束。
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