裁判要旨
業主大會系業主自治性組織，業主委員會是業主大會的執行機構，業主委員會已另行與其他物業公司簽訂物業服務合同的，其有權解除前期物業服務合同。
案情
2011年7月21日，被告某物業管理有限公司（以下簡稱某物業公司）與某房地產開發有限公司簽訂前期物業管理服務協議，由被告某物業公司對某小區實施物業管理服務，合同期限自2011年7月21日至2014年7月21日，同時該協議約定某房地產開發有限公司應移交的資料。
2017年8月16日該小區所在縣鎮人民政府根據某小區籌備設立業主委員會的申請，作出同意籌備設立業主委員會的批覆。2017年9月3日，該小區召開業主大會，選舉成立某小區業主委員會（以下簡稱某業委會），且小區所在縣鎮人民政府批覆認可全體業主選舉產生業主委員會程序符合相關規定，選舉結果有效，小區業委會遂向房地產管理局登記備案。2018年3月23日，小區業委會發出通知，不再要求某物業公司提供物業服務，並附有408戶業主簽字，後於2018年5月8日與另一物業管理公司簽訂了物業服務合同。2018年5月9日，業委會向被告某物業公司發出通知，並送達其工作人員，要求終止前期物業合同，三天內撤離小區，並移交物業用房及相關資料。但被告某物業公司以小區業委會成立不合法，不具備訴訟主體資格；其與小區業主簽訂的系正式物業合同，不是前期物業合同；業委會要先經過業主大會解聘才能選聘新的物業服務公司等為由進行抗辯。雙方多次協商無果，故某業委會訴至法院。
裁判
河南省濮陽縣人民法院經審理認為，業主大會系業主自治性組織，業主委員會是業主大會的執行機構。根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《物業解釋》）第十條的規定，業主委員會有權提起訴訟，故某業委會在本案中作為原告提起訴訟，主體適格。某小區於2017年9月3日召開業主大會，並選舉成立業主委員會，前期物業管理服務協議履行期限為2011年7月21日至2014年7月21日，被告某物業公司未被繼續選聘為物業服務企業，且業主委員會已另行與其他物業公司簽訂物業服務合同，被告某物業公司不存在繼續提供物業服務的情形，雙方之間前期物業服務合同終止。判決被告某物業公司於判決生效後十五日內搬離某小區，並依照《物業解釋》第十條規定，移交相關設備等。
案件宣判後，被告某物業公司提起上訴，濮陽市中級人民法院經審理後判決駁回上訴，維持原判。
評析
1.業主大會的成立以及業主委員會的選舉均屬於小區業主對小區事務的一種自我管理、自我約束機制。業主委員會的成立及其成員的產生等事項均屬於小區業主行使管理權的內容。根據物權法第七十五條規定：“業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”。此處需要注意，不是經過有關部門的批准、認可。行使管理權的主體為小區業主，除行政主管機關基於行政管理的需要外，其他組織和個人無權對業主委員會成立及其產生進行干預，本案中某物業公司並非小區業主，無權對業主委員會成立的相關事宜提出異議。
2.判斷是否屬於前期物業服務合同主要應以物業服務企業是否由業主大會選聘為標準。在業主大會選聘的物業服務企業之前，無論是建設單位選聘的物業服務企業，還是業主與建設單位選聘的物業服務企業，從性質上均屬於前期物業服務合同的範疇。本案特殊之處在於被告某物業公司與小區部分業主簽訂了物業服務合同，該服務合同性質如何認定？物業服務企業服務的對象是小區全體業主，負責的是整個小區的物業服務，不能等同於一般民事主體之間的合同簽訂，更不能只考慮單個業主的意思表示，若將簽訂物業服務企業的權利交到小區各個業主手中，就很難對小區事務進行有效的自我管理，且本案中涉及部分業主所籤服務合同的簽訂時間均在小區業主大會召開、業委會成立之前，其從性質上來說，還是屬於前期物業服務合同的範疇。
3.業主委員會有權解除前期物業服務合同。依照《物業管理條例》第二十六條：“前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。”在業主大會召開並選舉業主委員後，若業主委員會已經另行選聘新的物業服務企業，前期物業服務合同權利義務終止；此處需要注意的是無論前期物業服務合同中是否約定服務期限，在前期物業服務企業提供物業服務過程中，若業主大會召開併成立業主委員會，業主委員會另行選聘新的物業服務企業的，前期物業服務合同權利義務均終止。這是因為隨著小區建設完成，業主的不斷入住，業主對於小區事務如何管理的需求不斷增加，新的需求也不斷出現，考慮到建設單位選聘的物業服務企業與這種不斷增加的業主需求之間存在差距，應將選聘物業服務企業的權利交到業主手中，這也是小區業主行使小區事務自治權利的必然要求。
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