國慶前後樓市一夜入秋，近期寒意漸起，市場觀望明顯加重，熱點城市房價出現回落。毋庸置疑，當前我國房地產市場又走到了一個關鍵節點，未來“向左走、向右走”，實際上已經面臨著艱難的方向性抉擇，急需各方理性形成房地產市場良性預期，促進樓市平穩運行。
我國樓市事實上已經面臨著方向性抉擇。樓市高溫消退，既有政策調控的原因，也是市場需求動能快速釋放的結果，符合市場運行的一般規律。從運行指標看，當前我國房地產市場動能後勁不足，無論是房地產開發投資、土地購置面積等反映市場供給的指標出現增速回落，還是商品房銷售面積、商品房銷售額等反映市場需求的指標，也出現增速同步回落的情況。從成交價格看，最能反映市場實際供求關係的二手房成交價格，從北京、上海、深圳等一線城市率先回落並逐步向熱點二線城市擴散。
而樓市方向性抉擇，無非涉及四個辯證統一關係的穩妥處理。第一個辯證統一的關係，是地方政府如何處理好防止房價過快上漲和防止房價急劇下跌的關係。這既涉及到地方財政健康和經濟轉型，也關係到風險防控和社會穩定，是地方政府在多重目標之間，進行跨期選擇並實現帕累托最優的過程。政策收緊和放鬆的市場效果並非線性對稱，若處理不好，很可能會產生助漲殺跌的效果，這完全背離了促進房地產市場平穩運行的初衷。第二個辯證統一的關係，是房地產開發企業如何處理好加庫存和去庫存的關係，這實際上也是房地產開發企業在市場趨勢判斷基礎上，進行經營目標的跨期選擇問題，而最終是要實現經營利潤的最大化目標。增加土地購置和加快資金回籠，看似矛盾的決策，在一念間，往往決定了企業的生死存亡，同時也對市場供求關係施加即時和持久的影響。第三個辯證統一的關係，是家庭如何處理好買房和賣房的關係。歸根結底，這是用資產配置結構視角來審視在滿足居住需求前提下，如何實現最大程度的財富保值和增殖。有房群體的投資與拋售，剛性住房需求群體果斷入市和徘徊觀望，必然引發市場短期供求關係調整，這往往會打破市場的焦灼狀態。第四個辯證統一的關係，是金融機構如何處理好融資支持和限制的關係。這實際上要求金融機構在符合國家政策導向前提下，最大程度保障住房金融資產的安全和收益。融資放與收的矛盾，實際上決定著樓市槓桿的安全，也考驗著金融體系的穩健。由此可見，這四個辯證而又統一的關係，都從自身運行機理和行為各方自主選擇，對樓市方向施加著重要影響。
當前最需要樓市各方理性和冷靜。回顧過去不難發現，往往當房地產市場運行到關鍵性的歷史節點，最需要市場各方的理性與冷靜，並穩妥處理好上述四個辯證統一的關係。特別是我國還未經歷過完整的房地產週期，市場參與者還未接受過房地產市場的風險教育。而長期以來根深蒂固的房地產非理性預期，很容易會形成固化的行為範式，甚至還會通過各種渠道對市場運行施加影響，加劇房地產市場波動和風險累積。
說到底，我國房地產發展至今，已經成為影響我國經濟金融穩定和全社會福祉的系統性因素，大起大落，都將產生極其深遠的連鎖反應。為促進我國房地產市場的穩健運行，筆者認為，市場各方都要穩妥處理好當前自身面臨的辯證統一關係。對地方政府而言，一是要準確把握地方房地產市場運行的脈絡和趨勢。房地產市場形勢的深入分析和準確判斷，是科學決策的基礎。我國區域發展很不平衡，樓市區域分化嚴重，地方政府要在準確把握當地市場趨勢的基礎上，才能作出科學決策。二是要認真做好政策評估和壓力測試。房地產調控政策的收緊與放鬆，不會產生線性對稱的效果。但任何收緊與放鬆，會即刻影響市場預期。比如，前期不斷升級的房地產調控措施已經有效抑制了房價上漲；但在房價停漲或出現回調跡象時，要在政策評估和壓力測試基礎上，把握好度，適時對政策措施進行微調，使得供求關係基本平衡。如果處理不當，那麼很有可能出現房價再次大起，或房價意外大落。對房地產開發企業而言，當前房企融資成本高位運行，資金鍊承壓，遵從房地產市場規律和趨勢，加快資金回籠，理性拿地，是較為理想的選擇。但要堅決抵制惡性競爭，避免非理性購地。對市場終端需求而言，買與賣，實際上都基於家庭資產配置的偏好，本身並無價值上的對錯。但要摒棄投機偏好，真正落實“房住不炒”，切忌非理性加槓桿購房。嚴格來說，實現家庭有保障的財務安全和財富保值增值，最需要避免陷入羊群行為。對金融機構而言，如何在國家經濟轉型升級發展的大背景和大趨勢下，既要支持房地產市場的健康發展，又要抵制房地產市場的非理性行為，確保房地產市場穩健運行，這實際上已經成為長期保障住房金融資產安全和收益的唯一選擇。金融機構需要從業務導向和經營理念從上到下進行灌輸，使之成為金融從業人員的自覺行動。
本文源自證券時報
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