次承租人不騰退商鋪，房東可以怎麼辦

單位：廣東啟盟律師事務所

廣東東莞在改革開放以來，村集體經濟得到了較大的發展，在人們的印象中，村集體以出租廠房作為主要的盈利模式，而這種模式也確實存在了30多年。隨著新一輪經濟轉型以及產業結構調整，承租人由於經營不善，出現了拖欠村集體物業租金的情況，更可怕的是承租人將大型物業進行了分租，次承租人每月按時繳納租金給承租人，並且次承租人在租賃時也向承租人交了一定的押金，一旦由於承租人違約，出租人與承租人解除租賃合同，那麼，受影響最大的可能是次承租人，房東想要收回租賃物，但次承租人不願意將租賃物返還給房東，這時房東怎麼做才能保障自己最大的權益？訴諸法律是保障自身權益的最後底線。

一、基本案情

東莞市某社區與東莞市利民商貿有限公司於2010年12月22日簽訂《租賃合同書》，雙方約定東莞市某社區將位於東莞市某鎮中山路的商業大廈出租給東莞市利民商貿有限公司作商業用途，租賃期限為2011年1月1日至2030年12月21日共20年；2013年東莞市利民商貿有限公司與東莞市龍騰投資有限公司簽訂《場地租賃合同》，將上述商業大廈一、二樓部分及三樓整層分租給東莞市龍騰投資有限公司，租賃期限為2013年9月1日起至2030年12月31日止，共17年3個月；東莞市龍騰投資有限公司簽訂該場地租賃合同後，在該場地經營某電器城，將上述場地分租給一百多名散戶經營使用。

二、法律主體的區分

某電器城租賃合同糾紛案涉主體：①東莞市某社區（出租人，簡稱“社區”）；②東莞市利民商貿有限公司（承租人與轉租人的身份競合，簡稱“利民公司”）；③東莞市龍騰投資有限公司（轉租人，簡稱“龍騰公司”）；④某電器城的散戶（次承租人）。

社區於2017年向法院起訴要求利民公司支付租金，社區在租賃合同糾紛審理過程中增加了解除合同的訴訟請求，解除合同的函件於2018年1月24日送達利民公司。對於社區起訴要求解除合同，利民公司同意解除。因為合同解除權屬於形成權，可因合同一方當事人的意思表示而使法律關係產生、變更、消滅。社區作為出租人有合同解除權，而利民公司在收到出租人的解除函時租賃合同即被解除，故社區與利民公司租賃合同於2018年1月24日解除。

利民公司（承租人）與龍騰公司（轉租人）是一種特殊的轉租租賃關係，而案涉租賃物的實際使用人是某電器城一百多名散戶（次承租人）。根據合同相對性原則，出租人與承租人之間存在租賃關係；轉租人與次承租人之間存在租賃關係，而出租人與次承租人之間並不存在直接的合同關係。龍騰公司（轉租人）和次承租人之間的租賃合同的基礎是利民公司（承租人）和出租人之間的租賃合同，如果這個基礎不存在，那麼次承租人使用收益的合同目的也就不能實現，次承租人和龍騰公司之間的租賃合同也就只能解除。

綜上，由於社區與利民公司租賃合同於2018年1月24日解除，根據合同相對性，次承租人佔有使用出租人的物業便失去了合同基礎。因此，利民公司與龍騰公司、龍騰公司與次承租人的租賃合同亦於2018年1月24日解除。

四、社區要求某電器城散戶騰退商鋪的法律依據

社區與利民公司之間系租賃合同關係，社區可以基於合同關係上的請求權向利民公司主張權利，此關係不因轉租的存在受到影響。因此，社區與利民公司之間租賃合同解除後，社區可基於合同關係上的請求權要求利民公司承擔違約責任、返還租賃物等。

依據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十八條規定：“房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。”據此，法律明確了次承租人對出租人負有騰退商鋪的義務，因為社區作為商鋪的所有人，社區可以基於物上請求權向某電器城散戶主張權利。當社區與利民公司之間租賃合同解除後，某電器城散戶的租賃權因利民公司的租賃權滅失而失去基礎，次承租人對商鋪的佔有轉化為無權佔有，故社區作為物權所有人、商鋪的出租人，可以要求次承租人返還租賃物。

五、房東處理某電器城散戶的意見

建議社區向某電器城散戶發出社區與利民公司已經解除租賃合同關係的公告，並請實際承租的散戶到房東委託的物業管理處進行登記，重新簽訂商鋪租賃合同。如果個別散戶不到物業管理處登記，社區可以向個別散戶發出通知函，要求個別散戶在收到函告後五個工作日內到物業管理處重新簽署租賃合同或者辦理騰退商鋪等交接手續。

六、散戶如何維權

某電器城個別散戶與龍騰公司簽訂長期租賃合同，並一次性或分期向龍騰公司支付全部或部分租金，由於社區與利民公司之間租賃合同已經解除，某電器城散戶對社區負有騰退商鋪的義務，建議上述散戶可以根據合同法的相關規定以不當得利為由起訴龍騰公司要求返還租金。

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