1937年的3月，馬連良於肖振川、萬子和等人在北京的黃金地段——靠近西單的西長安街蓋了一座新新大戲院。
新新大戲院外牆由裡出外進的耐火磚裝飾而成，老百姓稱之為“疙瘩樓”。戲院內部座位，樓下散座呈扇面形輻射式，地面前低後高。舞臺寬廣就是樓下最後一排，最邊上的位置，也能看到整個舞臺。整個戲院共有1413座位。
在舞臺的下面地下室裡，可以存放衣箱、把子、彩匣、梳頭桌等，用於一般演員化裝、扮戲，場地極為寬敞。幾十個人同時扮戲，互不妨礙，十分方便。在舞臺後面，有數間大小不等的化裝間，為角兒們所使用。如遇大型合作演出及大義務戲，房間也足夠。室內設有掛行頭的專門衣架，供臨時休息的沙發床，特別還增設了可以洗浴的衛生何，讓累了一晚上的大角兒可以沐浴之後，舒舒服服地回家。
為了新新大戲院的開幕，馬連良隆重其事地特製了一幅舞臺上用的幔幕，戲班人稱“守舊”。這次他專門請金石影拓專家張海若先生設計了以秋香色為襯幕，上面繡藍色的車馬人，圖案來源於“漢武梁祠”中石刻壁畫，作為舞臺最正中的幔幕。兩側二層邊幕及臺上桌圍、椅帔等均為同樣圖案，前面加有一層簷幕，簷幕有杏黃色穗子，下懸五個小型宮燈。這堂“守舊”佈置以後，舞臺氛圍頓時古色古香，充滿中國文化韻味。開幕當天大幕拉開之後，觀眾立馬被如此新型的“守舊”所吸引，人沒上臺，大家先給“守舊”叫了一個“碰頭好”，這也是中國京劇史上的一個“第一次”。從此，“車馬人”圖案也就成為“馬派”藝術的標誌。
馬連良與他的京劇界同人激動的興致尚未消除的時候，四個月之後的7月7日，日寇在盧溝橋打響了入侵北京城的斷魂槍。從此，中國人民開始了一段從天堂墜入地獄的苦難生活。
每年的七八月份，正是北京如下火一般的盛夏季節。按照以往的規矩，各大戲班這時都將正常演出的場次相應減少，有的甚至不演，以減少體力的過分消耗，到了九十月份再陸續恢復正常演出，業內稱之為“歇暑”或“歇伏”。這一階段，角兒們的生活自然不會受到什麼影響，可普通藝人的生活就捉襟見肘了。如果不“鬧日本”，大家的日子勉強還可以維持。盧溝橋開戰之後，人心惶惶不可終日，買賣店鋪都關張歇業，老北京人都過著有今沒明兒的日子，誰還有心思有閒錢出門看戲呀！藝人們的生活徹底沒了保障。
此時北京的京劇界，有楊小樓、馬連良、譚富英、李萬春、李盛藻、尚小云、程硯秋、荀慧生、金少山、富連成（葉盛章領銜）等十大班社。不計其他中小型班社在內，約有從業人員近千人，靠他們供養的家小則有數千人之多。藝人除了會唱戲，沒有其他技能。為了維持這數千人的生活，他們不得不繼續開臺。如果按照戰前的票價營業，根本就不上座。於是角兒們都同意打出“維持同業特別減價”的招牌，即把平時的票價打5一6折，收上來的票款分給普通藝人去維持生活，角兒不拿錢。同時，為了吸引觀眾，大家都使出了渾身解數，上演“生平第一拿手佳劇”。
為了能夠維持日漸衰弱的上座率，各個班社不得不各出奇招。以前京朝派根本不接受的機關佈景彩頭班突然活躍起來，更有一些不堪入目的節目出現在中小班社的舞臺之上，而大型班社則把注意力集中到劇目創新上，用以招徠觀眾。
這一時期，山西梆子正活躍於北京舞臺。其中女鬚生丁果仙，藝名果子紅，是一名以唱工見長的名家，她的一出代表作《五紅圖》深深地打動了馬連良。該劇反映元朝時徐州王完顏龍實行殘暴統治，徐州百姓在徐達的率領下揭竿而起的故事。因戲中徐達、郭廣慶、康茂才、侯伯清、完顏龍五個角色都勾紅臉，梆子稱此劇為《五紅圖》，又名《反徐州》。
馬連良與丁果仙表明希望改編《五紅圖》後，丁果仙欣然應允。她的唯一要求就是希望馬連良向她傳授馬派名劇《四進士》，二人一拍即合。於是，馬連良與著名編劇家翁偶虹、吳幻蓀商議。翁吳兩位是知識分子，頓時覺得此劇的改編極具現實意義，是一出號召人民反侵略、反壓迫的好戲。由此可見，在日寇的黑暗統治之下，一向謹小慎微的馬連良對劇目的選擇並非只考慮藝術上的追求，他的拳拳愛國之心可見一斑。不久，改編成功的馬派新劇《串龍珠》問世。
為了造成轟動效應，吸引觀眾的注意力，馬連良把已經基本息影舞臺的老搭檔、著名的架子花臉大家郝壽臣請出山門，飾演兇恨暴戾的完顏龍，自己飾主角徐達。1938年4月23日，《串龍珠》首演於新新大戲院。演出之前在報紙上做了連篇累牘的宣傳，特別是馬連良自已所寫的《我為什麼要演串龍珠》一文中，直抒胸臆地表白了他的愛恨情仇。
他寫道：“我覺得這出戏無論在情節方面、技術方面，都超過了以往各戲。這出戏寫人類的善惡、殘忍、忌妒和受冤受苦的呼籲，與夫慈善者的博愛，拯溺濟危，兩面心理的矛盾。若表演出來，一定予觀者極大的衝動，而博得極大的同情。”果然，正如馬連良所預料的那樣，首演當日即造成了極大的影響。在場觀劇的日本特務立即向日偽當局進行了報告，認為《串龍珠》是一出煽動民眾反抗日寇統治的劇目，必須禁演。第二天一早，日偽當局即發出一道禁演令，《串龍珠》慘遭封殺。原本24日連演一場計劃，也被迫取消，馬連良與扶風社的同人們對此憤懣已極。
日偽當局在封殺《串龍珠》的同時，對這座現代化的新新大戲院也產生了覬覦之心。他們不希望“新新”成為煽動抗日的中心，卻希望“新新”成為宣揚“大東亞共榮”的據點•。“七七事變”後，雖然日寇佔領了北平，但日本人明白，儘管他們佔領了中國人的土地，卻不能征服中國人的心靈。因此，他們要在文化領域內對中國人民實行奴化教育，好讓他們心甘情願地效忠日偽當局。最簡單、直接的辦法就是放映日本電影、偽滿電影以及日偽當局攝製的宣傳片，於是他們的魔掌伸向了新新大戲院。
日偽當局多次與馬連良、蕭振川、萬子和交涉，希望在高額報酬的誘惑下，三人能夠同意出讓新新大戲院。馬連良對此斷然拒絕，認為此議根本沒有什麼商量的餘地，就是搬來一座金山，也不能出讓。“新新”的一磚一瓦、一桌一椅都凝聚著馬連良等人多年的心血與汗水，根本就不是金錢所能買動的。在被多次拒絕以後，日偽方面使出了他們慣用的強盜手段。他們趁馬連良在外地演出期間，把蕭、萬二人找來“談判”，用手槍頂著兩人的腦袋，逼迫他們簽下了“槍下之約”。就這樣，一所馬連良和京劇界同人以及廣大觀眾所鍾愛的大戲院，被日寇強行霸佔。馬連良回京知道此事後，鬱鬱寡歡欲哭無淚。每次路過新新的時候，都不忍對它多看一眼，它彷彿就像自己的一個親骨肉，被強盜掠去做了奴隸。
——《馬連良畫傳》，內容有刪節，侵權必刪
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