菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。過去菏澤對於一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上購房的壓力開始變小。
樓市“取消限售”的第一城誕生。
12月18日，菏澤市住房和城鄉建設局發佈了11條通知、公示，其中包含《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》。
《通知》第六條明確表示，取消新購住房限制轉讓措施。取消2017年11月6日出臺限售政策：
“對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年”的規定。全國取消限售第一城誕生了！
12月18日，山東省菏澤市住房和城鄉建設局發佈《關於推進全市棚戶區改造和促進房地產市場平穩健康發展的通知》，第六條明確規定：取消新購住房限制轉讓措施。
此次調整距離政策出臺僅有一年多時間。
2017年11月6日，《菏澤市人民政府辦公室關於進一步加強房地產市場調控工作的通知》，其中第14條規定：對主城區和住房成交量高、房價穩控壓力大的縣區實行新購住房限制轉讓措施，即所購買的新建商品住房和二手住房取得產權證書至少滿2年後方可上市交易，非本地居民購房限制轉讓時間不少於3年。各地要針對二手房交易監管存在的問題進行認真梳理，督促相關部門逐一整改，確保各項措施落地生效。
昨天的通知還稱，降低市區商品房預售資金監管額度。對實力強、信譽好的企業不再監管，其它企業在現有的市區商品房預售資金監管標準的基礎上，降低一半執行，最低可放寬到監管額度的10%。同時，商品房預售資金進入監管賬戶後，不再要求項目監管資金達到既定監管額度後，才可提取，只要求留存夠監管資金比例，即可使用。
嚴躍進認為，菏澤此次取消限售政策，信號意義極強，可以認為是2018年樓市政策放鬆的第一槍。 其意義和2014年南寧北部灣取消限購的意義類似，都是樓市政策從緊到寬鬆的重要變化。此類政策看似在某個文件中“不經意”地提及了一句，但往往會被認為當前很多城市試圖放鬆的第一槍。預計此類城市的政策會造成很強的示範效應，在因城施策的政策框架下，預計後續類似政策放鬆的城市還會繼續增多，尤其是會從限售政策進行鬆綁。
值得注意的是，今年1月5日，蘭州市住房保障和房產管理局取消了西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策，是首個在部分區域解除限購的城市。
此類政策取消，對於後續市場的影響，嚴躍進看來，將是很大的。此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對於市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對於當前下行的樓市來說是有託底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。
菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。 從11月份《全國百城庫存報告》可以看出，全國三四線城市住宅庫存在連續38個月同比下跌之後，目前首次出現同比正增長現象。其含義是，三四線城市過去庫存消化速度是比較快的，而現在因為包括棚改政策調整、市場需求透支等因素影響，實際上庫存基本面在發生變化。從去庫存週期也可以看出，近期三四線城市的去庫存週期開始從底部反彈了。
山東菏澤取消限售，是樓市調控轉向？
從下圖來看，新房和二手房的價格是相對平穩或是上行的。
土地轉讓情況如何呢？從上半年情況來看，無論從土地成交面積，還是成交金額，菏澤都堪稱後來者居上，躋身前30。
上圖是今年前三季度，山東各城市GDP增長情況，可以看出菏澤增速達到了8.2%，是全省最快的。
另據“大眾網”報道，今年前三季度菏澤市“一般公共預算收入”增幅居山東省第1位，“規模以上工業增加值”增幅居全省第2位；財政收入314.6億元，同比增長25.2%，增幅居全省第2位；其中稅收收入305.25億元，增長25.37%。截至8月末，金融機構存貸款餘額增幅分別居全省第1和第4位。前三季度，菏澤“工業用電量”同比增長16.5%，增幅較上半年提高約3個百分點。
也就是說，菏澤經濟增長勢頭，至少在山東省是名列前茅的。短期看，壓力並不是太大。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，菏澤代表了全國三四線城市尤其是地級市的市場。過去菏澤對於一些房價上漲過快的縣區，是有兩年的限售期的，但現在此類政策取消了，某種程度上購房的壓力開始變小。
會有更多城市追隨菏澤，也取消“限售”嗎？
知名財經評論員劉曉博認為，
在限購、限貸、限價、限售、限商的所謂“五限”裡，最應該取消的就是“限售”。住宅兼具“生活必需品”和“資產”雙重屬性，在特殊時期，政府“限購”、“限貸”都是可以理解的，“限價”也未嘗不可。“限售”涉嫌限制了居民的財產權，至於“限商”必要性也不太大。 整體來看：一線城市、強二線城市，未來全面取消“限購”、“限價”、“限貸”的可能性不大，即便房地產稅出臺後，都可能取消不了，只能在特殊時期放鬆而已。限售、限商則有可能取消。 三四五線城市，未來一兩年取消“限購”、“限貸”、“限價”、“限售”的可能會有所增加，畢竟這類城市中的一部分，其人口增量有限、穩增長壓力較大。
另外，菏澤的限售政策取消，至少說明了兩點政策動向。
第一、因地制宜依然是當前政策制定的出發點，各地可以根據具體情況進行調整政策。
第二、政策取消也會循序漸進，會從類似限售政策等取消開始，而包括限購等政策，可能後續還會相對謹慎。
此類政策取消，對於後續市場的影響是很大的。實際上此前包括蘭州也有過各類政策的調整，當時也引起關注，但沒有形成太多的模仿。而菏澤取消限售，在當前市場基本面下，預計模仿的城市會增加。此類政策應該說對於市場交易的影響還是存在的，尤其是會減少一些看空情緒，對於當前下行的樓市來說是有託底效應的，至少樓市看空的情緒會進一步減少。
未來房地產政策走向引關注
7月31日，中共中央政治局召開會議提出，要下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。
在此前後，深圳等地持續出臺“三價合一”、“限售”等輕量級的行政手段，加碼調控力度的預期管理，警惕投資投機情緒的死灰復燃。
調控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國土地流拍數量也大幅增加，甚至超過近年來土地市場最冷的2014年。
10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價限售政策的消息，這被市場迅速解讀為“限價放鬆”。隨後官方人士回應對外限售沒有取消。
與此同時，其它地市也發佈人才新政，對人才落戶購房給予補貼，曲線爭取放鬆空間。就連銀行也嘗試下調房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準上浮15%下調至上浮12%。
近日，國家發改委發佈《關於支持優質企業直接融資的通知》（下稱《通知》），其對房地產行業融資的影響也引發了市場的高度關注。而今年以來交易所地產公司債審批速度也已加快，前11月通過交易所審批的地產公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發是否可以看作房地產融資進一步放鬆的信號？
據第一財經報道，第一太平戴維斯華北區高級董事、評估部負責人胡建明表示，雖然國家發改委支持優質企業發企業債，但具體分析發現，按照中央精神，目前只支持有關棚戶區改造、保障性住房、租賃住房等領域的項目，並不支持商業地產項目，不能因此認為房企融資開始鬆動了。
華創證券分析師袁豪分析稱，目前調控政策已見成效，政策無從緊必要，同時經濟也存在波動壓力，目前形勢下穩定或更為關鍵。他預計後續房地產市場政策環境有所改善。
今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會議，在研究和部署經濟工作時隻字未提房地產。張大偉認為，連續兩次政治局會議未提及房地產內容，對於房地產市場而言，意味著調控政策方向不會發生改變。從11~12月整體看，房地產政策基本平穩。
京東金融首席經濟學家沈建光預計，政府仍會堅持房住不炒的表態，同時強調房地產長效機制的確立。考慮到當前房地產銷售回落、國內房地產企業貸款與按揭貸款增速仍在下降，預計明年房地產市場仍將整體處於調整通道。
摩根士丹利華鑫證券首席經濟學家、研究部負責人章俊對第一財經表示，考慮到未來基建補短板的穩增長效應逐步顯現，預計至少年內和明年上半年之前，房地產調控立場和政策不會有明顯變化，其間房地產投資增速會持續下行。
而明年年中之後是否會重新調整房地產政策？章俊預計，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會變，但可能會調整部分城市限購限售，放鬆首套房的首付比、認貸條件和利率等具體政策。
21財聞匯綜合自：中國網地產、第一財經、券商中國（quanshangcn）作者：陳冬生、劉曉博說財經（liuxb929）、菏澤市住房和城鄉建設局
溫馨提示：歡迎點擊右上角“關注”，每天第一時間免費獲取本頭條號分享的股權投資、股權激勵、私募股權、投融資、企業管理方面的乾貨，感謝支持！文章版權歸所有者，如果有侵權清聯繫我們，我們會及時刪除
閱讀更多 股權投資學社 的文章
