惠州市民在不動產統一登記 中遇到的主要問題
要點：
1、有恆產者有恆心；有合法恆產者有長期穩定的良好預期；長期穩定的良好預期是社會穩定的重要基石。不動產產權證書是市民“恆產”中合法財產的權屬憑證，是市民重大財產權益得到平等保護的重要體現。
2、筆者遇到的惠州市民辦理不動產統一登記的案例。
3、惠州市不動產統一登記中遇到的常見問題及現行處理辦法。
4、惠州市涉農不動產統一登記的思考。
5、惠州市城鎮個人自建房不動產統一登記的思考。
6、惠州市司法機關與行政機關在不動產統一登記中有效銜接的思考。
二、惠州市民在不動產統一登記中遇到的常見案例
（時間關係，更新遲延）
筆者在2018年提供服務過程中遇到的常見案例簡要梳理如下：
1、居民個人自建房拆舊建新中的不動產分割登記
2018年1月份，大亞灣澳頭居民張某，想把家裡的舊房子翻新重建，由於土地登記在已經90歲高齡的父親名下，地上毗連而建的兩棟樓房卻分別登記在自己和弟弟名下，老張跑了好幾趟國土、規劃、街道辦、居委會、公證處，都無法辦理好用地分割登記手續，陷入困境，老張難以理解為什麼自己依法申報，卻辦不到，有人根本就不申報，卻可以翻新舊房。繼而認為是不動產登記相關部門故意不作為、刁難自己，意見很大。就開始信訪、上訪。甚至在有的部門吵鬧。
2、商品房土地登記年限與合同約定不一致的司法裁判延長年限登記問題
惠陽某樓盤在銷售時，和業主簽訂的合同中，關於土地年限的條款約定截止日期為2056年，但業主後來發現國土證記載的截止日期是2042年，少了14年，於是多次信訪上訪，政府相關部門答覆叫業主通過司法程序解決。業主向法院提起訴訟，2018年7月份前後，法院判決開發企業向國土部門申請把業主的所購買房屋相應的土地截止年限辦理至2056年並承擔相關費用，但開發企業、國土部門卻遲遲未能落實。業主持生效判決向法院申請強制執行，個別法官認為不好強制，只能協調各方推進。業主現在又準備信訪上訪。
3、居民個人自建房申請不動產登記中遇到土地權籍證明問題
2018年11月份，家住大亞灣澳頭的居民鍾某，向不動產登記中心申請把自己居住的佔地約40平方米的兩層舊房屋登記辦證，不動產登記中心要求提供土地來源證明，於是鍾某找到居委會，要求居委會開具證明，但居委會工作人員也不清楚鍾某房屋土地來源，不敢隨便亂寫。鍾某的事情無法辦理，居委會的人員備受指責，十分委屈。
4、居民買舊房重建後的不動產登記
某居民，1992年，從個人手中購買了位於某鎮的自建房一棟，辦理了過戶登記手續，取得當時的房產證，同年，拆舊建新，向鎮有關部門繳納了地皮費、城建規費等，但未註銷原房產證，房屋建成以後也未辦理新的權證，現在申請辦理不動產證，因原證件與建築物不符，不動產登記部門無法按照標準件受理。
5、工商資本承包農村土地申請不動產登記
某居民，2015年通過公開招標程序，承包某村土地500畝，向博羅縣農業局申請辦理經營權證，因涉農不動產統一登記改革，暫時不受理。
6、地下車庫的不動產登記
某居民，2016從開發商處購買地下車庫使用權，現在申請辦理使用權登記遇到困難，是開發企業與買受人的過錯，還是政策不明確。
7、集體經營性用地不動產登記
某公司2007年從惠陽某村租賃土地100畝，現在申請辦理使用權證。登記部門需要的政府批准文件怎麼取得？
8、居民繼承不動產的登記
某社區居民，在2003年實際上繼承了養父的自建房一棟，但現在申請不動產統一登記需要的資料很多，苦於無法提供，不知如何辦理。
9、房改房的不動產登記
惠州原某國營公司95年房改房，老薛實際出資，但房改房登記在老李名下，現在老薛申請不動產轉移登記，原國營公司現承繼部門不同意，如何處理。
上述案例，都比較集中的反映了當前惠州市民對不動產登記工作的期望，既涉及到商品房，也涉及到自建房、房改房、地下車庫、農村土地等。
2018年8月，廣東省國土資源廳在轉發自然資源部關於全面推進不動產登記便民利民工作的通知中明確要求“2018年12月底前，除法人或其他組織建造房屋首次登記、涉及歷史遺留問題、非公證的繼承等複雜的不動產登記外，全省實現抵押登記3個工作日內、其他登記類型5個工作日內辦結。2019年12月底前，法人或其他組織建造房屋首次登記、涉及歷史遺留問題的不動產登記要在5個工作日內辦結。2020年12月底前，非公證的繼承不動產登記要在5個工作日內辦結。”
2018年11月30日，廣東省自然資源廳印發了《關於加快處理不動產登記歷史遺留問題的指導意見》，明確要求“各地應於本意見實施後半年內製定出臺處理歷史遺留問題的法規或改革性文件，牢牢守住防止國有資產流失這條紅線，妥善處理行政區域內各類不動產登記歷史遺留問題。”
因此，如何儘快妥善解決歷史遺留問題（包括司法裁判與行政銜接問題），如何儘快進一步完善符合本市情況的地方性法規、規範性文件，既是惠州市民的迫切願望，也是惠州市落實上級關於不動產登記工作有關要求的重要任務。
筆者在梳理本文時，注意到2018年12月23日第十三屆全國人民代表大會常務委員會第七次會議上，國務院關於農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點情況的總結報告以及國務院關於全國農村承包土地的經營權和農民住房財產權抵押貸款試點情況的總結報告 中涉及到土地承包經營權證和農民住房所有權證未完全發放給農民、頒證進度緩慢的問題、集體建設用地依法登記問題、宅基地三權分置問題等。不動產統一登記，關係到億萬個老百姓的切身利益，更關係到國家重要改革的進程。梳理惠州本地的常見案例，希望能促進本地居民的權證意識，推動惠州本地不動產統一登記的進程。
（未完）韓寧20181225
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