惠州市民在不动产统一登记 中遇到的主要问题
要点：
1、有恒产者有恒心；有合法恒产者有长期稳定的良好预期；长期稳定的良好预期是社会稳定的重要基石。不动产产权证书是市民“恒产”中合法财产的权属凭证，是市民重大财产权益得到平等保护的重要体现。
2、笔者遇到的惠州市民办理不动产统一登记的案例。
3、惠州市不动产统一登记中遇到的常见问题及现行处理办法。
4、惠州市涉农不动产统一登记的思考。
5、惠州市城镇个人自建房不动产统一登记的思考。
6、惠州市司法机关与行政机关在不动产统一登记中有效衔接的思考。
二、惠州市民在不动产统一登记中遇到的常见案例
（时间关系，更新迟延）
笔者在2018年提供服务过程中遇到的常见案例简要梳理如下：
1、居民个人自建房拆旧建新中的不动产分割登记
2018年1月份，大亚湾澳头居民张某，想把家里的旧房子翻新重建，由于土地登记在已经90岁高龄的父亲名下，地上毗连而建的两栋楼房却分别登记在自己和弟弟名下，老张跑了好几趟国土、规划、街道办、居委会、公证处，都无法办理好用地分割登记手续，陷入困境，老张难以理解为什么自己依法申报，却办不到，有人根本就不申报，却可以翻新旧房。继而认为是不动产登记相关部门故意不作为、刁难自己，意见很大。就开始信访、上访。甚至在有的部门吵闹。
2、商品房土地登记年限与合同约定不一致的司法裁判延长年限登记问题
惠阳某楼盘在销售时，和业主签订的合同中，关于土地年限的条款约定截止日期为2056年，但业主后来发现国土证记载的截止日期是2042年，少了14年，于是多次信访上访，政府相关部门答复叫业主通过司法程序解决。业主向法院提起诉讼，2018年7月份前后，法院判决开发企业向国土部门申请把业主的所购买房屋相应的土地截止年限办理至2056年并承担相关费用，但开发企业、国土部门却迟迟未能落实。业主持生效判决向法院申请强制执行，个别法官认为不好强制，只能协调各方推进。业主现在又准备信访上访。
3、居民个人自建房申请不动产登记中遇到土地权籍证明问题
2018年11月份，家住大亚湾澳头的居民钟某，向不动产登记中心申请把自己居住的占地约40平方米的两层旧房屋登记办证，不动产登记中心要求提供土地来源证明，于是钟某找到居委会，要求居委会开具证明，但居委会工作人员也不清楚钟某房屋土地来源，不敢随便乱写。钟某的事情无法办理，居委会的人员备受指责，十分委屈。
4、居民买旧房重建后的不动产登记
某居民，1992年，从个人手中购买了位于某镇的自建房一栋，办理了过户登记手续，取得当时的房产证，同年，拆旧建新，向镇有关部门缴纳了地皮费、城建规费等，但未注销原房产证，房屋建成以后也未办理新的权证，现在申请办理不动产证，因原证件与建筑物不符，不动产登记部门无法按照标准件受理。
5、工商资本承包农村土地申请不动产登记
某居民，2015年通过公开招标程序，承包某村土地500亩，向博罗县农业局申请办理经营权证，因涉农不动产统一登记改革，暂时不受理。
6、地下车库的不动产登记
某居民，2016从开发商处购买地下车库使用权，现在申请办理使用权登记遇到困难，是开发企业与买受人的过错，还是政策不明确。
7、集体经营性用地不动产登记
某公司2007年从惠阳某村租赁土地100亩，现在申请办理使用权证。登记部门需要的政府批准文件怎么取得？
8、居民继承不动产的登记
某社区居民，在2003年实际上继承了养父的自建房一栋，但现在申请不动产统一登记需要的资料很多，苦于无法提供，不知如何办理。
9、房改房的不动产登记
惠州原某国营公司95年房改房，老薛实际出资，但房改房登记在老李名下，现在老薛申请不动产转移登记，原国营公司现承继部门不同意，如何处理。
上述案例，都比较集中的反映了当前惠州市民对不动产登记工作的期望，既涉及到商品房，也涉及到自建房、房改房、地下车库、农村土地等。
2018年8月，广东省国土资源厅在转发自然资源部关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知中明确要求“2018年12月底前，除法人或其他组织建造房屋首次登记、涉及历史遗留问题、非公证的继承等复杂的不动产登记外，全省实现抵押登记3个工作日内、其他登记类型5个工作日内办结。2019年12月底前，法人或其他组织建造房屋首次登记、涉及历史遗留问题的不动产登记要在5个工作日内办结。2020年12月底前，非公证的继承不动产登记要在5个工作日内办结。”
2018年11月30日，广东省自然资源厅印发了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，明确要求“各地应于本意见实施后半年内制定出台处理历史遗留问题的法规或改革性文件，牢牢守住防止国有资产流失这条红线，妥善处理行政区域内各类不动产登记历史遗留问题。”
因此，如何尽快妥善解决历史遗留问题（包括司法裁判与行政衔接问题），如何尽快进一步完善符合本市情况的地方性法规、规范性文件，既是惠州市民的迫切愿望，也是惠州市落实上级关于不动产登记工作有关要求的重要任务。
笔者在梳理本文时，注意到2018年12月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议上，国务院关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点情况的总结报告以及国务院关于全国农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点情况的总结报告 中涉及到土地承包经营权证和农民住房所有权证未完全发放给农民、颁证进度缓慢的问题、集体建设用地依法登记问题、宅基地三权分置问题等。不动产统一登记，关系到亿万个老百姓的切身利益，更关系到国家重要改革的进程。梳理惠州本地的常见案例，希望能促进本地居民的权证意识，推动惠州本地不动产统一登记的进程。
（未完）韩宁20181225
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