近期樓市不太平靜，第五輪調控逐漸在全國範圍內蔓延開來。
昨天，中估聯數據分析了杭州“搖號購房”政策所可能產生的影響（回顧：杭州開啟“搖號購房”政策 哪些城市會跟進？），事實上，同期出臺政策的城市不止杭州。
據中估數庫監測，超10城出臺了新的調控政策。西安在30號跟進搖號；深圳新出“三價合一”政策；海南則把行政調控進行到底，除了最嚴限購政策外，部分區縣完全禁止外地人購房；安徽阜陽加入限價以及限售的隊伍……
樓市現狀：多地房價出現大幅度漲跌
中估聯數據近期梳理了各個城市的房價變化情況，發現了一些不一樣的地方，我們先看一下全國部分大中城市近一年房價變化情況：
可以看到，南京、廈門、瀋陽、哈爾濱等城市房價出現下跌，與之相反的是成都、西安、青島、濟南等城市房價卻出現上漲，且漲幅不小，事實上，這種上漲是全國性的。
咱們今天來討論下，這些城市房價出現波動的原因。整體而言引起房價上漲的原因可以分成兩類，一類以成都、西安、鄭州為代表的人口大量流入而導致的需求量激增城市，另一種則是以青島、濟南、烏魯木齊為代表的棚改城市。咱們分別來看一下：
人口流入——“搶人大戰”，效果顯著
成都、西安、鄭州都是在2017年“搶人大戰”中的明星，是最早出臺人才引進政策的城市。
成都和鄭州在2017年常住人口增長量分別為12.71萬人以及15.7萬人，與往年相比差別並不算顯著，但在結構上大學生的比例提升較多。
而從戶籍人口來看，人口增速更為顯著，以西安為例：從 2017 年 3 月新落戶政策正式實施至 5 月底，戶籍人口增加逾 6 萬人；至 2017 年底人口淨流入逾 18 萬人，相當於過去 5 年的總和；戶籍人口增加 24.5 萬人，是 2016 年增量的 4 倍多；再從結構上看， 據公開資料顯示，目前西安平均每天落戶博士 100 人、本科 1000 人。
人口，尤其是高素質的人口體量本身就是巨大的競爭力，“搶人大戰”還未落幕，但是從目前看來，成都、西安、鄭州三個城市已經由於大批人才的落戶催生了巨大的需求量，抬高房價。
棚改——助力去化，效果持續發酵
2018年棚戶區改造總目標為580萬套，比2017年降低20萬套，但貨幣安置政策依舊不變。青島、濟南、貴陽和烏魯木齊都是典型的棚改大戶，其中青島2018年計劃啟動棚戶區改造3.5萬套，貴陽5.8萬套，濟南6萬套，烏魯木齊截止到3月已完成17萬套的拆遷，預計到年底要完成20萬套。
如果說 “搶人大戰”引起帶來的人口對房價影響屬於長期影響的話，那麼短期房價的大幅增長就與棚改貨幣化密不可分了。
相比之前的棚改政策，近期的棚改政策資金面更加寬鬆，渠道也更為豐富，地方的棚改需求結合“房票”、貨幣化安置等內容或使促進當地房地產市場的繁榮，也可能對周邊熱點城市的房價產生外溢作用。棚改力度和規模最大的濟南、青島、貴陽和烏魯木齊均屬此類。
中估聯觀點
回過頭來看出現漲幅的幾個城市，無論是“搶人大戰”還是棚改計劃，實質上都是需求端增加導致的房價上漲。另一方面，隨著房地產市場的逐步穩定，幾輪調控所抑制住的需求也開始釋放。
從供給端看，根據國家統計局的數據，截至2018年2月底，全國商品房待售面積58468萬平方米，與2014年10月的水平大致相當。也就是說，全國商品房庫存已經降至3年前的水平，去庫效果顯著。再加上近期調控政策多為“限售”“限價”等供給端限制政策，房地產的供需關係出現了新的變化。
這種供需關係的變化造成了目前房地產市場的“復甦”現象，但從國家無間隙政策跟緊現狀來看，未來一段時間內，房地產調控政策收緊的概率仍然很大，但不會再用一刀切的模式，“因城施策”甚至“因區施策”模式將會在第五輪調控中得到深化。
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