樓市，變現為經濟領域，但實際是“政治+經濟”的內涵。在國內宏觀調控下的經濟中，政治手段更為重要，而如今召開的“兩會”更是一年中對樓市定調的關鍵因素。因此，就帶大家從兩會的脈搏中，探求兩會對青島樓市釋放的信號。
每年3月初，兩會準時在北京召開。今年的兩會也在2018年3月初召開，而今年的兩會格外引人矚目，因為這是十九大之後的首次兩會、且是1978年改革開放的第40年，其動作、歷史意義格外惹人矚目。今年的兩會歷經18天，為近幾年時間跨度超長兩會（政協會議：3月3日-15日、人大會議：3月5日-20日）。從中總結出8大青島樓市關鍵詞，來剖析未來幾年青島樓市發展。
關鍵詞1
金融去槓桿
“金融去槓桿”：即指金融機構或金融市場減少槓桿的過程，而“槓桿”指“使用較少的本金獲取高收益”（源自百度百科）。譬如一套房子100萬元，而利用槓桿在2016年首套首付政策比例20%，即20萬元可以撬動100萬元的房產，而在2017年後首付比例調整為30%，即30萬元才能撬動100萬元的房產。兩者都算比較高的槓桿，而在高銀行貸款的背後是極低的房貸利率（即利息）。
基於2016年底在提高首付比例後，緊接著在2017年4月至今，大家都看到了各大銀行都在上浮房貸利率。而兩會中，銀監會主席郭樹清表示：槓桿率仍需降低！可見在2018年及以後，這將可能持續，來防範金融風險。這主要針對居民購房來實施金融去槓桿。對於房企來看：2017年持續至今的網籤限制、銀行放款緩慢，也是從“錢”上遏制高房價，抑制房企的債務風險、金融風險。
關鍵詞2
房產稅
房地產稅一直是“兩會”期間民眾關注的熱點話題。今年兩會也再提房地產稅：“健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法”。財政部副部長史耀斌也在發佈會上表示：“房地產稅立法由全國人大常委會預算工作委員會和財政部牽頭組織起草，目前正在設計、完善，並進行論證和聽取意見。”
中國房產稅改革歷程：
2011年，在上海、重慶兩地對自住房房產稅進行了改革；
2012年，住建部申明將繼續研究自住房房產稅改革試點，並加速城鎮居民住房信息系統的建設；
2013年5月，國家發改委明確提出擴大房產稅改革試點；
2013年11月，十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”；
2014年11月，國務院公佈《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行；
2015年8月，房地產稅納入了第十二屆全國人大常委會立法規劃；
2016年1月，《不動產登記暫行條例實施細則》正式發佈實施；
2017年5月1日，房產證正式下崗，新的《不動產權證》來了。
從歷程中也可以看出來，且國內複雜的房產情結，政府對房產稅的徵收方式、徵收技術支持、徵收規劃等逐步實施完善。雖然現在正處於起草、設計、論證階段，但嚴謹的過程、謹慎的操作、細緻的討論，都在讓房產稅制度做的更好、發揮更大效果。房產稅的出臺勢所必然！
關鍵詞3
上合組織
自2017年底，爆出上合組織峰會將在青島召開，可謂“未開先熱”——在島內掀起一波又一波的影響。有人說：結合杭州G20峰會，杭州房價隨著自身的知名度而迅猛增長，因此青島的房價也會隨著峰會的召開進而增長——這是影響房價。也有人說：現在全青島都在為峰會準備，有海上燈光秀、道路修整、建築外牆修葺等等，都在向世界展示更好的青島——這是提升形象。而兩會說：6月在青島舉行上海合作組織峰會，主旋律是弘揚“上海精神”。王毅在回記者問答道：今年的中國外交亮點主要體現在四大主場活動上。
一是4月在海南舉行博鰲亞洲論壇年會，主旋律是改革開放。今年恰逢中國改革開放40週年，本屆年會將總結改革開放成功經驗，展示新時代深化改革、擴大開放的新前景。
二是6月在青島舉行上海合作組織峰會，主旋律是弘揚“上海精神”。擴員後的上合組織將重溫互信、互利、平等、協商、尊重多樣文明、謀求共同發展的“上海精神”，開啟上合組織發展壯大的新徵程。
三是9月在北京舉行中非合作論壇峰會,主旋律是“一帶一路”。非洲各國的兄弟姐妹將會以峰會為契機，全方位參與“一帶一路”建設，為中非全面戰略伙伴關係注入新動力。
四是11月在上海首次舉行中國國際進口博覽會，主旋律是市場開放。中國將向世界張開雙臂，展現市場潛力，歡迎各國參與和分享中國發展的新機遇。
關鍵詞4 & 5
租購併舉與人才引進
我為什麼要把這兩個詞放在一起呢？因為租購併舉的制度就是為各大城市人才引進設置的住房保證。再想下：人才為什麼回來青島？無非會考慮幾個條件：工資收入——基本；住房條件——保障；理想生活——追求。而與政府相關關係的就是：住房條件。在當今二線城市商品房首付動輒50萬以上高門檻的情況下，而越來越多的二線城市參與的“搶人潮”中，那個城市能夠解決人才居住，那個城市就會獲得“搶人大戰”的勝利！
2018年兩會中，政府工作報告給出了“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度”；同時“房子是用來住的、不是用來炒的”的房屋定位。都在從行政角度為人才引入奠定行政基礎。租售同權制度是否能夠抑制房價上漲，需檢驗。
而青島在現行積分落戶政策在2017年12月31日到期。而恰恰就在兩會期間市發展改革黨組成員李希琨做客《行風在線》時表示：“新的戶籍改革制度已經提報市政府研究審核中，預計3月下旬正式發佈”。這也將決定青島在人才爭奪中是否佔上風起制度基礎。
關鍵詞6
GDP增長率6.5%
“發展是第一要務”！經濟是國民基礎，只有保證中國經濟的平穩，才能有穩定的就業、穩定的收入，進而人民安居樂業；而樓市平穩只是其中的一環。其中，2018年3月5日，在十三屆全國人大一次會議上作政府工作報告指出：2018年中國發展主要預期目標是，國內生產總值(GDP)增長6.5%左右。“
經濟平穩”是未來幾年內中央追求的目標！而房地產做為國民經濟支柱產業，經濟的平穩也將反作用房地產的平穩。
關鍵詞7
棚改
本次兩會中的政府工作報告，提出“
啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套”。而在青島隨著舉世矚目的山東頭村改的推進，一批一批市內四區的村莊有待改造。其中成片分佈的村莊、工廠有：嶗山區張村河沿岸（張村、張家下村、董家下村、劉家下村等等）村莊及兩側的廠房、嶗山區政東側村莊（朱家窪村、王家居委會）、嶗山區沙子口板塊的村莊、李滄區滄口北的各種重化工廠、李滄區滄口機場附近的村莊及廠房、城陽區雙埠附近的村莊及廠房、城陽夏莊附近的村莊及廠房、西海岸的辛莊板塊等等。恰恰是青島市內發展的需要，及中央對棚改的意見，也將使青島內部變得更為高大上！
注：以上提到的村莊、廠房，暫尚不明確棚改落實情況、及棚改時間
關鍵詞8
樓市長效機制
自從1998年商品房試點，到2005年首次房產調控，再到2016年9月底至今的樓市調控。商品房制度經歷20年，但無論調控期、無論刺激期，儘管出現某一階段房價震盪（可能是春節檔引起），房價整體趨勢還是上漲的。而就是這穩步增長的房價成為國民視為資金保值、增值的可靠資產，而想想股災、看看基金、瞅瞅債券、快速增長的M2，民眾的投資、增值期望在2016年一下湧到房產上了！
但這大起大落的二十年中，需要平穩健康發展的樓市長效機制。因此在今年兩會政府工作報告多次涉及“落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展”。
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附：中國調控史（下文為青島樓蟲網絡搜索、整理內容）
1988年：商品房試點
調控政策：1月，國務院召開第一次全國住房工作制度改革工作會議，同年2月，經國務院批准，國務院房改領導小組印發了《關於在全國城鎮分期分批推行住房制度改革的實施方案》，試點城市的做法與經驗得到了充分的肯定，並進一步部署了全國範圍內的房改工作，標誌著全國住房制度改革由點到面。
市場反應：北京房地產市場最早的商品房住宅小區是1985年開建並於次年開始銷售的方莊社區，但直到90年代，北京的商品房市場才開始真正興起。中國最大的專業住宅開發公司萬科於1984年成立。
2005年3月：首次調控
調控政策：國務院首次調控房價的老“國八條”於3月出臺，高度重視穩定住房價格，將穩定房價提高到政治高度，建立政府負責制；9月銀監會212號文件收緊房地產信託。大力調整住房供應結構，調整用地供應結構，增加普通商品房和經濟住房的土地供應，並督促建設。
市場反應：雖然許多項目主動降價出售存量，但房價總體繼續上漲。
2006年5月：70/90政策、“國十五條”
調控政策：溫家寶主持召開國務院常務會議，提出促進房地產健康發展的六項措施，即“國六條”出臺，重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。同一天，國務院出臺《關於調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，即“國十五條”出臺，規定自2006年6月1日起，90平方米以下住房須佔項目總面積七成以上，也即“70/90政策”。
市場反應：房價繼續上漲，漲幅相對平穩，中小戶型房增加。
2007年：房貸新政
調控政策：9月《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》正式出臺，這亦是後來被頻繁提起的“9·27房貸新政”。
市場反應：當年樓市價格暴漲、地王頻現，政策出臺後，2008年全年房價明顯下跌，成交量也明顯萎縮。
2008年：四萬億救市大招
調控政策：①2008年10月，四萬億橫空出世。對個人購二套普通自住房貸款予以放寬，並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。②各地救市新政出臺：成都“地產新政10條”、西安“15條”、南京“20條”等。包括：減稅費、降信貸門檻、允許開發商緩交土地出讓金、購房入戶、動拆遷實行貨幣化安置等。③12月21日國務院辦公廳發佈支持房地產開發企業積極應對市場變化的“國13條”。
市場反應：中國樓市出現10年大拐點，量價齊跌。因此下半年宏觀調控轉向，管理層啟動大規模刺激樓市消費政策，其他金融政策全線鬆綁，2009年樓市復甦，後繼續大漲。
2009年10月：國四條
調控政策：10月24日《完善促進房地產市場健康發展的政策措施》出臺，個人住房轉讓營業稅徵免時限由2年恢復到5年。
市場反應：短期內現觀望，二手房成交量下降，2010年春節後市場恢復。隨後房價快速飆升，房產宏觀調控捲土重來。
2010年4月：“國十一條、國十條”史上最嚴限購令
調控政策：1月10日國務院出臺 “國十一條”，要求二套房貸款首付不得低於40%。
在各大城市房價狂飆，一季度GDP增長超過11%前提下，4月15日，國務院要求對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50%，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。4月17日，“新國十條”出臺，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款。各地限購政策紛紛出臺，上海和重慶試點房地產稅。
市場反應：這被稱為史上最嚴的房地產調控政策，但高價地王繼續產生，3月後房價飆升。
2011年1月：“新國八條”
調控政策：國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施，即“新國八條”，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。上海和重慶正式實施房產稅。
市場反應：房價繼續上漲。
2012年1月：全國住房信息系統聯網
調控政策：①住建部部長姜偉新要求，保證保障性安居工程的竣工率是住建部2012年的重點工作，同時繼續加快個人住房信息系統建設，保證在2012年6月末前實現40個主要城市的聯網。②多部委多次強調堅持房地產調控不動搖，2月住建部稱加快推進房產徵收稅擴大試點範圍。③國土部出臺土地監管新政策，嚴打小產權房。④3月7日：全國計劃新開工建設700萬套保障性住房。⑤央行多次降準降息。
市場反應： 2012年樓市調控“成績”好壞參半。好的一面是房價穩健無暴漲；“壞”的一面是房價有小幅上升而成交量大幅上漲，有“恐慌購房”的傾向。一線城市房價繼續上漲。
2013年2月：新國五條
調控政策：2月出臺新國五條，不僅再次重申堅持執行以限購、限貸為核心的調控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之後再次提出要求各地公佈年度房價控制目標。
3月國務院發佈《關於進一步做好房地產市場調控工作的有關問題的通知》，其中二手房交易的個人所得稅由交易總額的1%調整為按差額20%徵收。
市場反應：開發商下半年不得不以價換量，房價緩慢增長。
2014年：“9·30”房貸新政
調控政策：南寧、無錫、杭州蕭山區、鄭州等各地陸續鬆綁限購政策，各地初步出臺救市方針試探中央政策底線。9月30日央行出臺房貸新政，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執行等。
市場反應：相對於此前信貸套數認定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認定上都有放鬆。新政出臺後，全國各地樓市皆迎來成交高峰，房價緩漲。
2015年3月：供給側改革、二孩時代
調控政策：央行、住建部、銀監會聯合發文，全國二套房首付降至四成；財政部通知，將個人出售普通住宅，營業稅免徵的購買年限由5年下調至2年。這一年，全國樓市經歷了5次降息、6次降準的洗禮，見證了30多年二胎政策的終結，迎來了“限購令”和“限外令”的鬆綁，等到了公積金13年來的首次修改。12月22日,中央經濟工作會議閉幕,提出“去庫存”納入明年我國五大經濟任務之一。
市場反應：2015年一線城市及部分二線城市再次成為樓市“大年”。
2016年2月：去庫存深化、春節後各大利好頻出
調控政策：在“去庫存”的政策指導下，除一線城市，全國各地放開限購、限貸政策，房貸利率低至8折、85折等；致使5-9月出現“樓市四小龍”，進入瘋漲、地王階段。
市場反應：價格普漲，無論是一二線還是三四線城市，全國樓市基本上都經歷了一輪較大的漲幅。
2016年9月底，調控又來了
調控政策：①2016年9月底，在房價“瘋漲、地王”之後，各地開始進行多輪調控。一線城市力度不斷加大，二三線城市限購重啟，最令人映象深刻的莫過於19城調控潮。②重點城市限制網籤價格，控制房價過快上漲。
市場反應：調控的城市房價漲，未調控的城市房價也漲。
2017年3月初，調控加強了
調控政策：2017年3月初兩會後，限購蔓延至多數二三線城市及部分四線城市。前期限購城市，限購政策強化升級。並在2017年下半年銀行利率不斷上浮。
市場反應：史無前例的搶房潮，供不應求的樓市；房價在調控下，已經得到基本控制，但二手房市場價格增長較快。
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