近期，隨著房地產市場調控政策持續發酵,國內貨幣政策變化，金融市場資金供應的不斷收緊以及匯率波動增加，房地產市場持續降溫，行業整體面臨巨大的融資壓力。開發商紛紛尋找出路，商業地產、文旅地產、產業地產等紛紛成為房企轉型的方向。
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傳統房企佈局產業地產
房企跨界轉型已經不是新話題，據統計，國內排名前20的房地產商，目前有一半以上（萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創、遠洋、中糧等）涉足於產業地產，成立了專門的事業部，探求“創新驅動、轉型發展”的道路，打造企業的新增長板塊。
產業地產按產品類型大致可劃分為兩類，一是總部綜合體，二是產業綜合體。
總部綜合體是以培育和運營總部經濟為目的，因此選址多在城市中心或副中心。在總部綜合體內，彙集了上下游及現代服務業等高端產業資源，從而形成發展總部經濟的企業集群。而產業綜合體是一種多業態的產業地產群體，各業態之間存在相互依存、相互助益的上下游關係，這些業態包括低密度總部、標準廠房、公寓、商業等。
隨著全國產業地產逐漸升溫，鄭州產業地產發展情況如何？ 根據網絡相關數據顯示，鄭州市目前的產業園區種類豐富，包含了文化創意園、科技園、電子商務園、動漫園、物流園等約17大類，共有近100多家。排除尚在規劃的、未售的、不規範的項目，目前市場上有影響力的在售主流產業園區接近50家。其中80%-90%的產業園產品屬於總部綜合體，主要以企業總部，辦公寫字樓為主要產品，鄭州的產業綜合體整體建設運營情況較京津冀、長三角、珠三角差距很大。
這些為數不多的產業綜合體中，能同時具備生產、辦公、研發、倉庫等功能，且又能擁有獨立產權、各種手續證件齊全、可按揭貸款，能辦理環評，擁有優良的區位優勢和較為成熟的配套，真正能服務於實體經濟企業的產業園區可謂少之又少。據中原樓市調盤數據和業內企業家推薦綜合顯示，其中最為突出的產業園區為福通控股旗下的中德產業園，它不僅擁有以上各種優勢，還堅持“與企業共成長”的運營服務理念，被入園企業稱為“一個有溫度的園區”。
前兩天，我們實地走訪了這個園區，更加深入瞭解了產業園區的運營服務和集群效應。
中德產業園由福通控股旗下河南裕港置業開發建設，位於航空港區核心輻射區，距京港澳高速薛店站西2公里，距機場直線距離5公里10分鐘車程，項目佔地約500畝，總建築面積近50萬㎡，投資額近20億元，產品為獨棟廠房和標準化廠房。目前已開發建設三分之二。項目規劃有會展中心、聯合物流中心、員工公寓、員工餐廳、星級酒店等配套，為園區內企業提供全方位的專業化服務。據悉員工公寓及星級酒店等項目配套將在2018年底陸續開工建設。
（園區水系實景圖）
進入園區，首先吸引眼球的是建築產品和綠化，35%的綠化率跟傳統的產業園區相比，這裡有著與時代同步的園區風格和設計，可以堪稱花園中的工業園區。
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“帶院子的獨棟廠房”
中德產業園目前共有兩種產品類型，一種是別墅式企業獨棟，外觀極簡大氣，分別成四組團或六組團圍合式分佈，單棟設計3-5層，每棟總面積在500-1900㎡之間。內外雙庭院，贈送150㎡院落，院內設有獨立停車位。配備承重2噸的獨立貨梯，有獨立的裝卸貨平臺，大大提升企業生產運輸效率，適用於企業的產品生產、研發、展示、電商及辦公功能。
另一種是標準化廠房，單棟為5層，一層兩戶、四部電梯，滿足客戶在500-8000㎡之間的面積需求。7.2米超標準層高，充分滿足不同行業生產、加工、倉儲需求。每棟均建設有貨運大堂，貨車可直接行駛至電梯門口，同時配備3噸承重獨立貨梯，能夠極大方便企業生產運輸，提高效率，適用於流水線生產企業、大型倉儲物流企業。
（獨棟廠房實景）
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“專業的運營服務”和“一個有溫度的園區”
中德產業園建設初期，其帶院子的獨棟廠房產品設計刷新了中原地區對工業廠房的認知，兼具多種功能的獨棟廠房受到企業家的青睞，“帶院子的獨棟廠房”便成為了該項目的代表宣傳用語。自2017年開始，其宣傳用語中更多出現的是“專業的運營服務”和“一個有溫度的園區”。宣傳語的轉變凸顯的是中德產業園核心市場競爭力的轉變。
如果說一個產業園的廠房等產品是筋骨的話，那運營服務就是血液和靈魂！中德產業園除了精準實用的廠房產品，優美的園區環境，最主要的是有著與一線城市產業園區比肩的運營服務。
中德產業園憑藉自身資源及產業優勢，整合政府服務資源及各中介機構、專業服務平臺等社會資源，在完善的物業服務基礎上，於2016年4月成立企業服務中心，建立公共服務體系與專項服務體系，設立12個服務窗口，為入園企業提供商務、人才、創新創業、配套、金融等五大服務平臺，共包含60餘項服務內容，保障企業健康有序運營。
（企業服務中心）
我們拿到了中德產業園的一組運營服務數據：截至到2018年8月，累計幫助入駐企業辦理工商註冊130家、稅務備案登記120餘家、辦理消防備案20餘家、辦理環評手續30餘家。編制《政府支持企業發展政策彙編》，累計幫助入住企業完成各項補貼申請超200萬元。成立中德商學院，至今已成功組織3屆，累計參培企業家近500人次。每週五電影節、每月“十八生日會”、烘焙培訓班、園區運動會、相親會等活動為企業員工提供更加豐富多彩的業餘生活，與入園企業共建一個有溫度的園區，而這些還只是其運營服務中的一部分。
（中德商學院三期開課儀式）
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300餘名企業家的一致選擇
與運營服務數據相映照的是入駐企業家的反饋和驚人的銷售數據。
鄭州鑫派五金有限公司（中德產業園已入園企業）2015年8月購置3套標準化，2018年11月又購置2套標準化，用於擴大經營。
鄭州科瑞醫療器械貿易有限公司（中德產業園已入園企業）2016年10月購置2套獨棟，2017年10月購置2套標準化，2018年1月第三次購置2套標準化，用於生產發展，擴大經營。
河南瑞奇特有限公司（中德產業園已入園企業）2017年2月購置標準化，2018年1月再次購置標準化。
華科森匯生物科技有限公司（中德產業園已入園企業）2016年9月購置獨棟，2018年1月再次購置標準化。
鄭州德鴻齒科（中德產業園已入園企業）2016年租賃園區600平獨棟，2017年購買2棟1500平獨棟……
2017年全年銷售任務完成120%，老客戶重複購買及轉介率達到70%，2018年10月己完成全年銷售任務，截至11月底，成交數據顯示老客戶重複購買及轉介率達72%，如此高比例的重複購買及轉介率在行業內十分少見。金盃銀盃不如入駐企業的口碑，也正是因為產品優質，運營服務到位，才讓更多的入園企業為入園企業打Call，將中德產業園推薦給自己上下游的朋友們。
開園三年，中德產業園已完成330家企業招商簽約，入駐企業超200家，目前中德產業園已初步形成以醫療器械、生物科技、電子電器、磨料磨具、廣告材料為核心的5大產業集群，各企業之間的互聯互通每天都在發生，產業孵化，產業鏈聚集效日益顯現。
（園區規劃鳥瞰圖）
一個地區實體經濟發展的好壞直接關係該地區持續發展的動力，產業發展關乎城市未來。當下，受經濟下行影響，實體經濟民營中小微企業“痛感”明顯增加，經營困難普遍加劇，企業家對未來的信心急轉直下。特別是有些小微企業資本存量水平低,資信程度不高,籌措資金相對困難。在大環保環境下，2016年起鄭州四環內生產加工類企業，不再辦理環評手續，面對城市規劃的升級，一些小型生產、倉儲廠房必須搬離市區。並且，隨著城市框架的不斷拉大，波及範圍也在擴大，那些在三四環的市場和工廠很可能就會面臨突然強制拆遷的情況。那麼對於小微企業來說，有一個穩定的生產經營場所成為頭等大事。越來越多的中小型生產加工企業在轉變觀念，選擇到正規的工業產業園區，擁有一套自己的正規廠房！這也是大勢所趨。運營良好的中德產業也正成為更多小微企業的家。
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福通控股，產業發展成就城市未來
通過對中德產業園的深入瞭解，不難發現，中德產業園的成功與其背後集團公司福通控股的運營實力息息相關。
福通控股創始團隊是中部地區最早涉足產業地產的資深隊伍，主營業務為專業產業園、產業新城和特色小鎮三大領域，並多方拓展，涉足高端住宅開發。2014年整合成立福通控股集團有限公司，完成多元化產業佈局。
福通控股專注產業集聚的投資和運營，為實體經濟產業保駕護航。運營服務是產業發展的基石，福通控股舉集團之力打造精細化運營服務平臺，著力建設公共服務體系與專項服務體系，涵蓋以天使投資到規模轉移的完整產業服務，以企業的實際成長驗證用戶體驗，實實在在踐行“以客戶為中心”的宗旨。截至2017年，公司已累計投資運營產業園區面積超過200萬㎡，其中4個為省級A類重點建設項目，其餘也均為市縣級重點項目，招商資產總額逾百億。旗下產業項目已經成為中部地區招商規模最大、運營效率最高、入駐企業最多的產業園區，客戶轉介率達70%。
福通控股致力於實現產業招商運營模式的標準化、品牌化、定製化，以福通產業優選平臺為依託，為企業選址，為園區選企。做政府所想、為市場所需，憑藉長期積累的招商和運營服務能力，還探索出全新的區域經濟發展模式一飛地經濟，金水（獲嘉）產業新城、金水（溫縣）新興科技產業園、金水（修武）電子工業小鎮三個飛地經濟項目相繼落地，三年完成三個縣市的招商運營服務定製，打破了行政區劃限制，將產業轉移和產業升級有效結合，打造當地城市發展新名片。
2017年首先落地鄭北的河南袁家村文旅小鎮項目，是與上海迪士尼、杭州西湖、成都寬窄巷子並稱為“中國最佳旅遊項目”的陝西袁家村3.0版本，為河南省A類重點建設項目。
產業發展成就城市未來，聚產業興未來，以平臺支撐，促進產業集聚發展。最後，希望鄭州能夠湧現出越來越多像中德產業園一樣切實能幫助中小微企業的專業園區，助力扶持小微企業的快速發展，振興實體產業經濟，為鄭州的蓬勃發展，為出彩河南做出更多貢獻。
結語
房地產行業遭遇寒潮，國內融資環境收緊，儘管目前產業地產遍地開花，但同時也對開發企業要求頗高，隨著近幾年大量的產業地產進入開發期，因為缺資金、缺產業IP、缺盈利模式等運營不下去的項目，將會比比皆是，產業地產將迎來一個全新的週期。在此，提醒房企在轉型產業地產的過程中，必須要有科學的規劃，和明確的定位，找準區域與企業的匹配點。從未來發展看，專業的市場化運作能力將成為核心考量，擁有強大產業理解能力、招商運營能力、資源整合能力的產業地產商將逐步崛起。
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