房地产行业有句常用的“名言”：退潮后，才知道谁在裸泳。
可偏偏2018年的退潮，比以往时候都来得更早一些。时至年末，谁在推盘，谁有房源已经不那么重要，谁能保持高去化率，谁能持续收割市场购买力，谁才更有资格成为全年的“成交大拿”。
与往年有所不同，今年成都主城区成交的排头兵里，罕见地出现了三环内项目的身影。12月9日，位于东中环的地铁大盘青秀未遮山二期二批次面市，推出的456套房源再度被抢购一空，而从今年6月首次开盘到12月，该项目的住宅四次推盘全部于当日清盘，半年内全物业的总销售业绩也已突破40亿大关。
青秀未遮山二期二批次开盘现场销控表
单盘、6个月、40亿——抛开这三个关键词，“青秀现象”留给市场的信息，远比数据精彩……
【壹】
住宅四开四售罄不奇怪
一期商业/车位也佳绩频传
2018年的成都房地产市场，热与冷的分界特别明显。上半年，土地、住宅供销持续开闸，频频进入热搜；下半年市场风向急转，土地拍卖、住宅销售一度冷启动。
根据锐理数据监控，2018年前11个月，成都共成交184622套住宅，同比去年下滑23%，成交面积约2052万方，同比去年减少417万方（数据均为备案口径）。从房企端的表现来看，下半年销售遇阻的不在少数。
“地产小年”，房企的日子并不好过。
成都2016-2018年各年前11个月住宅成交量（备案口径）
地产江湖里，有青铜也有王者，锐理君关注的青秀未遮山无疑属于后者，这从项目的四次开盘可以明显得到印证：
★ 6月6日首次开盘，推出房源1056套，平均中签率1.71%；
★ 11月4日开盘，推出房源72套，平均中签率4.97%；
★ 11月21日开盘，推出房源360套，平均中签率34%；
★ 12月9日开盘，推出房源456套，平均中签率18.67%。
四次开盘四次脱销，6个月时间斩获了40亿元的销售额，这样的业绩放在整个大成都也属于出类拔萃。
但还有另外两条消息让锐理君吃惊：一是在并未进行常销的情况下，该项目一期车位已去化大半；二是一期已推商业也基本售罄。一系列信息背后的深层意义是：整个项目的业主认同率居高不下，这为项目后期的入住与运营，乃至片区后续发展打下了基础。
【贰】
“青秀现象”的成长逻辑
立项目、强配套、重运营
地产“小年”里，横盘是大势所趋，快跑则成了房企营销的主思路。但一味地快与慢，对当前市场而言似乎都不可取。青秀未遮山项目及其开发者成都铁诚的聚焦点是：关注项目的成长性，在配套、运营上不断自我革新。
A. 立项目：415亩大盘，如何才能成为“关键先生”？
作为成都主城区目前在售的最大咖项目，青秀未遮山415亩的体量无疑决定了项目具有极强的可塑性，但关键的问题是，如何让体量与价值划上等号，进而实现价值＞价格？
青秀未遮山作了三重考虑：
一是项目立足于打造成铁诚的标杆项目，实现产品口碑与企业品牌的双增值；
二是依托主城稀缺的生活大盘基底，践行“一座城改变一座城”的发展理念；
三是通过“软件+硬件”的双向探索，不断革新区域乃至成都的居住理念。
正是在此基础上，青秀未遮山的三大自我“画像”也被业界广泛认知：
区域更新开拓者：在成都楼市，超级大盘带动一个板块的例子不胜枚举，曾经的“货场铁路站”八里庄板块更是旧城改造的重点区域，也是主城腾笼换鸟的最后拼图。青秀未遮山作为区域升级的中坚力量，开拓者的地位很牢固。
居住品质定调者：一期高层产品，迅速聚集人气；二期叠拼组合高层，拔高项目品质；三期低密合院，奠定高端标杆地位。通过不同类型的产品组合，一个全新的品质居住区开始定调。
城市生活营造者：以“用户需求”倒推产品——这是青秀未遮山最令人瞩目的画像。如二期产品在尺度与功能性上进行了迭代，130㎡三房与160㎡四房锁定三代人居住需求，强调整体居住的纯粹性，配以大体量的商业、教育配套，实现“大城生活”的准确落地。
B. 强配套：产品之外，优质配套带来更多加分项
415亩的超大体量，对居住品质的更高追求，必然要求项目的配套既能丰富完善，又能实现精准锁定需求。
对此，项目开发商铁诚采取了一种保守又进取的做法，既充分利用现有配套借力，又在自身功能上做加法，实现补足与强化的目标，加分不断：
1、面对片区城市界面模糊的现状，项目前期进行了大量的铺排工作，通过释放四横四纵+双地铁的立体交通网络，直连“春—盐商圈”等核心优势，实现第一轮加分；
2、园林景观上，项目内部规划了三公园两大道，郁金香、风车等荷兰元素频现，让项目内外都具备了国际化气质，再与外部的二仙桥公园串联，居住环境上二次加分；
3、在业主关注的教育资源与配套上，一方面发挥代建公立小学与幼儿园的作用，满足未来基础教育诉求；另一方面引入外部优质教育，如创世纪教育集团旗下的一站式家庭与儿童教育成长基地最in菲克城，完成中端+高端的双重标准，从而真正留住业主。
4、此外，项目还提出将打造全系业态的荷兰风情商业街、四点半学堂、老年康养中心等，最终通过内外合力聚合资源，让配套成为项目最清晰的标识之一。
C. 重运营：从情感到精神，持续激活社群运转
从周末的儿童绘画艺术日到中荷文化交流节，从邀请业主参观项目实体样板间到城市级音乐盛会……亮相至今，青秀未遮山已成功举办了几十场活动，其中大多都已固化为日常活动。项目方告诉锐理君，未来还将通过构建旅游摄影、艺术、体育健康等细分社群与举办更多有针对性的活动，让社群运营持续运转，最终打造一个有温度的新兴生活群落。
以“社群运营”为核心逻辑，青秀未遮山的意图很明显：一方面要满足业主情感、精神等深层次需求；另一方面能增强项目的市场辨识度与竞争力，沉淀并持续传播铁诚的品牌，为后期带来更多溢价与利润空间。
【叁】
从造产品到绘作品
成都铁诚持续驱动4城6盘
回到文章开头的话题，青秀未遮山半年单盘40余亿业绩，显然不是一次借行情东风的“偶然逆袭”，下阶段的成都乃至全国楼市，成都铁诚及其“青秀系”作品带来的席卷能力，值得业界重点关注。
A. 双城驱动下 “青秀系”开启规模复制之路
无论市场行情如何风云变幻，产品才是房企制胜未来的压舱石，从差异化竞争力到标准化复制，再到企业品牌建设，拥有产品系是房企做大做强，抢占市场的必经之路。
从7万余人抢1056套房源，到业主提前两年看房，再到拨动全城的吉达·布塔音乐会……青秀未遮山从不缺热门话题，“青秀现象”正在发热扩散，同时也成为业界研判的重要对象。
项目方人员也曾向锐理数据透露，未来青秀系产品还将以市场与用户需求为导向，持续打磨与迭代升级。更为重要的是，在青秀未遮山取得巨大成功后，其位于贵阳的青秀系第二子——青秀楠庭预计本月将迎来亮相。
这意味着，青秀系已具备复制化标准，铁诚形成规模化运作能力。成都·青秀未遮山+贵阳·青秀楠庭，2019年，铁诚“青秀系”会给市场带来更多惊喜。
B. 4城6盘联动 铁诚持续发出“好声音”
讨论青秀未遮山与青秀系，其背后推手成都铁诚房产自然绕不开。
产品系对房企长线发展有着不可忽视的战略意义，但要成功打造出自己的产品系并不容易，一般来说，成型的产品系大多来自于几个项目的合力，耗时也可能是多年，但铁诚仅用一个青秀未遮山，就实现了品牌、产品、项目的多重占位，青秀系也从最初的产品升级成拥有掌控权的作品。
不可否认，具备央企基因的铁诚地产，起跑就站在了高起点，但能后来居上企业的综合实力与适宜策略必不可少，关于这一点，锐理君此前在《市场格局突变？这家“新”房企却在布一盘大棋》一文中也有过分析。
值得重点关注的是，未来两年，成都铁诚在贵阳、重庆、西昌等地的项目也将陆续启动，届时将实现4城6盘联动的格局，在800亩土地上，青秀系作品的产品打造能力、社群运作能力、品牌附加能力也将不断升级。
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*免责声明：本文中所标识的生活圈等区域范围仅概略表示位置关系，并非行政机关区域划分，具体以政府文件为准；文中所涉项目信息及相关承诺仅供参考，具体以项目现场和企业最终公示为准。
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