“再見，公攤！”
“取消公攤，住宅按套內面積算！住建部發話了”
“買房100到手70？住建部發話：住房按套內面積算”……
昨天，有關“取消公攤”的消息刷屏了，不少媒體報道的標題也充滿了“興奮”的味道，引發了很多買房人在朋友圈的轉發“狂歡”！
作為一個曾經買過房的人，小編聽到這一消息，第一反應也是特別高興。幾秒鐘後，冷靜一下，腦子裡也湧出了更多的疑問：“公攤面積”真要取消了嗎？那這些“公攤面積”去哪兒了？以後買房，真的可以少掏錢了嗎？開發商投建的那麼多的綠地配套、公共設施，誰來買單？
經過仔細追尋新聞的來龍去脈，小編髮現，大家想太多了。或者說，高興得太早了。“公攤面積”要取消，真的是大家都誤會了。
一、這只是一個技術規範的徵求意見稿
首先，我們看一下昨天引發強烈關注的消息來源，這是2月18日住建部官方網站發佈的《住宅項目規範（徵求意見稿）》。
大家可以看到，住建部公佈的《關於等38項住房和城鄉建設領域全文強制性工程建設規範公開徵求意見的通知》徵求意見，裡面包含了13項工程項目規範和25項工程通用規範。
其中，工程項目規範第10項，即是引發大家討論的《住宅項目規範（徵求意見稿）》。
該規範第二部分相關條款指出，“住宅建築應以套內使用面積進行交易”。這是住建部首次提議房產交易以套內使用面積計價，被很多人理解為“按照套內使用面積賣房的時代就要來了”。
我們看一下這個規範的起草單位有：中國建築科學研究院有限公司、中國建築設計院有限公司、中國城市規劃設計研究院、建研科技股份有限公司、中國建築標準設計研究院、中國市政工程華北設計研究總院、中國建築技術集團有限公司、龍信建設集團有限公司、中國中建設計集團有限公司、西安建築科技大學、重慶大學、黑龍江省寒地建築科學研究院、上海建工集團、北京建築大學。
很明顯清一色為研究院、設計院、建築公司和建築相關大學之類單位，其實並沒有房管等相關部委的參與。也就是說，它主要是一種設計規範。
據央視新聞報道，這個徵求意見稿，徵求的是對一項工程建設標準規範的意見，因為這個《規範》是開展工程建設活動的“底線”要求，具有“技術法規”性質，在我國工程建設標準規範體系中位於頂層。出臺這個《規範》的目的，是為貫徹執行國家技術經濟政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規範住宅項目規模、佈局、功能、性能及技術措施，制定本規範。
也就是說，這個規範未來約束的是工程建設行為，約束對象是住宅項目的建設單位。這與我們所關心的住宅交易到底是以“建築面積”“公攤面積”來計算，並無直接關係。與我們大家關心的物業費、取暖費以何標準收取，也沒直接關係。
另外，我們仔細看，這句話並沒有提到“取消公攤”的概念，它所要表達的是，普通住宅應以套內能夠使用到的面積數值來核算，並以此進行銷售和交易。
南京財經大學公共管理學院副院長李永樂就表示，商品住房購買、保有過程中，都有《商品房銷售管理辦法》和《物業管理條例》各負其責，它們明確該管的內容，不可能讓本不該管的《住宅項目規範》說了算。
但是，為什麼一項技術規範的徵求意見中的這句話，卻引發瞭如此大的反響。恰恰說明，它戳中了人們在購房過程中的一大痛點：得房率。
人們買房時看中“得房率”，就是因為得房率越高，意味著套內面積越大。目前很多新房的得房率只有70%甚至不到。公攤面積一直被認為是房地產市場“最不透明的一項指標”，因此，“適時引入國際通行的以套內面積為單位的房屋計價體系”的呼聲由來已久。
二、按套內面積計算，公攤依然會計入房價
公攤面積包括哪些？根據2000年8月1日開始實施的國家標準《房產測量規範》（GB/T17986.1-2000），可分攤的共有建築面積即公攤面積為：
（1） 大堂、公共門廳、走廊、過道、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、變（配）電室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房；
（2） 每套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆（包括山牆），為牆體面積水面投影面積的一半。
也就是說，大堂、公共門廳、走廊、過道、管道井、電梯間等公共設施的建築面積，構成了公攤面積，與套內面積一起計入商品房銷售面積。
如大家所知，小區內道路（還有些小區外道路）、綠化，以及小區建築的大堂、公共門廳、走廊、過道、管道井、電梯間等公共設施，全都是開發商投資建設的。這些成本必然要分攤到整個小區的建設成本里，也就是，計入房價裡。
南京工業大學天誠不動產研究所所長吳翔華表示，住建部2001年頒佈的《商品房銷售管理辦法》中明確指出，商品房銷售可以按三種方式計價，分別是按套、按建築面積、按套內建築面積。過去的房產證和如今的不動產證上，都記載著房屋的建築面積和套內建築面積，尚無“套內使用面積”的提法。《住宅項目規範》規範的是技術，不涉及房產交易、產權登記，且政策從論證修改到實施，尚需時日，短期內根本無法落地。
西南財經大學教授、博士生導師劉璐認為，其實如果在單套房屋總價一定的情況下，按照建築面積還是套內面積來計算是沒有差別的，反正購房者付出的總價購房款是一樣的。
但由於套內面積比建築面積小，因此按套內面積計算的每平米單價就必然比按建築面積計算的每平米的單價高，而且還貴不少（貴的部分就是公攤率）。
劉璐表示，“告別公攤”這是不準確的理解。類似高層住宅建築中的入戶大堂、電梯井等“公共空間”在物理上是不可能取消的。只能說，按照“套內面積”計價，可以讓購房者對自己花錢所購買的產品有更清晰的瞭解（此處指房屋面積），避免因公攤率的說不清道不明而導致的“糊塗賬”，這實際上是對商品房市場在銷售上的進一步規範。
北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波說，徵求意見稿中“以套內使用面積進行交易”也被稱為“所見即所得”，一個重要意義在於，購房者可以“做比較”，旨在為購房者提供更清晰的購房參考，防範一些房地產商通過公攤面積做虛假文章。
所以，對於購房人而言，這套房子的總價實際上是不變的。只是從交易過程來說，開發商和你是按照套內面積來交易的。這和《住宅項目規範》中“住宅建築應以套內使用面積進行交易”的這條要求其實也並沒有衝突。
還有業內專家認為，“按建築面積還是按使用面積交易，只是計價方式不同，並沒有本質的意義。去菜場買雞，是按活雞計價，還是按宰殺好的白條雞計價，你認為差別很大嗎？會徹底影響雞的價格和雞市嗎？”
二、猜想：可能會帶來的變化
當弄清楚狀況後，大家就明白，銷售價格的標示方式可能要發生改變了（畢竟只是徵求意見稿），實質上對於購房者來說，買房的總價不會因此有太大變化，這一新規也沒有要取消公攤的意思。
但這一提法，畢竟是對於解決大家一直對於房產交易中詬病的“公攤面積”矛盾的解決向前邁進了一步，隨後應該有更多配套政策出臺，才能推動它向前走。
如果“按套內面積計算”在房產銷售環節落實的話，它可能會帶來什麼變化呢？
一、短期內房子單價會大幅“上漲”？
有網友認為，公共設施的成本要計入建設成本，公攤面積雖然不在套內面積裡，但成本必然要轉嫁到套內面積裡。也就是說，一套房的總價不變的情況下，這種計價方式的改變，會帶來單位建築面積的價格上漲，而且是大幅上漲。
不過，也有網友認為，這是無稽之談，房子的土地成本不變，建築成本，營銷成本不變，總價不變，只是單價變了，換一個計量方式，怎麼成了又要漲？根據以往老項目老政策，新項目新政策的習慣，也不會短期內大面積同步。
二、或為房地產計稅標準奠定基礎？
房產稅徵收是否應該包含公攤面積的問題，也引發了市場不小的討論，討論主要集中在兩個方面：一方面，由於板樓、塔樓、別墅等各類建築公攤面積差別極大，從0%至55%不等。同樣建築面積為100平方米的房子，有的公攤面積可能高達30平方米，有的則可能不到10平方米，一刀切地以建築面積為單位收取房產稅有失公平。
另一方面，如果只對套內使用面積徵收房地產稅，則有可能產生稅基漏洞，開發商可能會選擇性地把大量的面積計入公攤面積而“合理”逃稅。
因此，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，“此次新規具有行業變革的意義，對於居住者來講具有積極作用。從後續政策來看，房產稅包括和房屋交易面積掛鉤的政策可能發生變化，最終都統一按照套內面積計算，這就為產生稅收的計稅標準奠定基礎，以保護購房者權益為最終導向。”
對此你怎麼看呢？歡迎大家留言。
本中部分資料綜合自：央視新聞、南京日報、封面新聞、中國之聲等
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