銀行|房貸選擇
今天徒弟小趙，斗膽來扒一扒我的師傅。老鄺大家都熟悉了，不熟的我再簡單介紹下：85年東山土著，個人交易過8套房子，現手握5套廣佛房產，今年還會再買一套佛山的。
手裡那麼多房子，他房貸怎麼還？小趙問過老鄺，他說還房貸有兩種方式，等額本息與等額本金，你只記住一個結論：選擇等額本息，也就是每個月還一樣的錢。另外，老鄺要小趙下載一個APP小米計算器，用裡面的房貸計算功能。
然後，就沒有然後了……在過去文章評論區中，小趙也發現老鄺回答過很多次這個問題，只是為什麼？他還沒有解答。
老鄺還房貸的秘密就是：30年等額本息
有貸款需求的小夥伴，可以無腦相信這個結論並照做。小趙一直記著這個概念，直到我用數字驗證找到了它背後的原理，我真正理解了這樣做的意義。接下來小趙接著用真實的數字算給你看。
假設小趙買房貸款總額200萬，基準利率上浮10%，貸款30年。等額本金：
我每個月的還款額不一樣，逐月遞減。這個方式讓我開始還的多是本金，所以本金減少的快，利息也就少一些為162.6萬元。
等額本息：
我每個月還錢一樣多，固定11218元。這個方式讓我開始還的多是利息，本金還的不多，所以總利息也多：203.9萬元
同樣貸200萬，後者比前者多出203.9-162.6=41.3萬元的利息。很多人覺得等額本金的總利息低，所以貸款時候選它，可能銀行工作人員也會這樣告訴你，看起來本金更划算。
但是，注意用詞，“總”利息少了41萬，不是利息少了41萬。“總”這個字意味著小趙買了這個房子一生都不交易，不提前還款。而資產是輪動的，“向上買”是小趙的目標，我明確自己不會死守一套房子。那麼假如我買入一套房子，5年後賣出，會是怎樣？
仍然是貸款200萬，小趙還款日期從2019年1月1日開始，持有5年，2023年12月賣出。用小米計算器，點擊開始計算，然後查看房貸明細。
等額本金
如果我選擇等額本金，我前五年總共還款額為下圖左邊一列的總和：828,165.25元，前五年的利息總額是右邊一列相加：494,831.92元。
也就是這五年我需要還83萬房貸，其中包括了49萬元的利息。
等額本息
如果我選擇等額本息，我前五年總共還款額為：134,617.61*5=673,088.05元，前五年的利息總額是：519,585.92元。
這五年我需要還67萬房貸 ，其中包括了52萬元的利息。
這麼算下來，五年兩種方式利息差的不多，如果我選擇等額本金，我可以省下52-49=3萬元的利息，可是我需要多還給銀行15萬元。也就是說，我用5年15萬的代價，換來3萬塊的節省。
這時候我要反問我自己：
如果我有5年多拿出15萬的實力，我會賺不到那省下的3萬塊嗎？
如果這五年少點月供壓力，手裡多留點錢生活寬鬆點，多付3萬塊利息，我願不願意？
我非常願意。其實這是一個關於金錢效率的問題，你會發現等額本金利息減少的時間，出現在還款的中後期，在前期兩種還款方式的利息差別並不大。至少，利息的差別不如還給銀行的本金大。再看如果小趙十年後賣出房子，數據如何。選擇等額本金，我可以節省9萬元的利息，但是我需要在這十年月供裡多還給銀行22萬元。
十年貸款還沒還完呢，那房子賣掉仍需給銀行多少錢呢？再點擊查看貸款明細，看2029年1月“本期剩餘”。等額本息剩餘：1,641,810.82元，等額本金剩餘：1,327,777.77元，兩者相差314,033.05，你覺得十年後等額本息要多還給銀行31萬元很心疼嗎？
其實小趙只是多還了9萬元利息而已。別忘了如果選擇等額本金，十年要多還22萬本金，可以這麼說，我苦哈哈地抗月供，換得未來利息的大幅減少，但是我根本等不到那一天，白辛苦。
此刻我感受到了銀行的“心機”，也發現了老鄺選擇等額本息的“背後陰謀”。老鄺目前買的房子都是資產，他大概率會在持有10年內進行交易，兩種還款方式的利息差別不大。
選擇等額本息：
1、能夠降低他的還款壓力
2、讓他的資金週轉效率更高。
3、等額本息的收益比一定要高於等額本金（針對他手上的廣佛房產）
小趙也來一副靈魂畫作，左邊是等額本金，右邊是等額本息。從圖中可以很直觀的看到，等額本息總支付多出的利息，其實就是弧形裡面的數額，省息的大頭髮生在還款的中後階段並非中前階段。選擇等額本息還有一個隱藏好處是，對於首付資金較少的購房者，等額本息的還款模式還能支持規模更大的貸款。
假設小趙可以承受的月供是6000元左右，按照基準利率上浮10%。選擇等額本金還款，我可以貸款84萬，選擇等額本息我可以貸110萬，兩者相差26萬元。
小趙上篇已經說過，房貸是市場上幾乎唯一的，不可多得的，非常低資金成本的融資資金。如果你不能理解房貸是福利的意義，那麼今天的討論對你來說沒有意義。全篇我都沒有提及通貨膨脹的影響，它對債務是有稀釋作用的。今天的錢比明天的錢值錢，為什麼在年輕打拼時給自己那麼大的還款壓力，不把負擔拋給富裕的未來？
最後小結一下，希望不要被今天文章中那麼多數字繞暈。
1、存在短期交易可能性，選擇等額本息，多出來的錢用於流動性；
2、同樣支出無壓力的，選擇等額本息，貸出更多的款；
3、老鄺和小趙都選等額本息。
老鄺是個好師傅，他的培養不是“填鴨”，更像是“放羊”。小趙自己真正領悟了之後很感慨，一向提倡勤勞致富的中華民族，太多關注勞動能力，忽視了金錢的效率，很多人甚至都沒這個意識。難怪財富的世界裡，總是那些醒悟的少數人在狂歡。
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