买来二手房却成“水帘洞”？！买房人可否拒付房屋尾款？其他頭條網

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广州案例 ● 第五十一期

辛苦买来二手房，到手却成“水帘洞”？！家住广州市花都区的温先生就遇到了这件烦心事，几次和卖方沟通无果，一怒之下便要求银行暂停发放按揭贷款，不料却被卖方告上法庭，要求其付清全部房款。

装修时才发现房子漏水，买方能否以此为由拒绝支付购房尾款？卖方是否还应承担维修责任？下面，请大家一起走进今天的“广州案例”。

基本案情

2015年7月，温某以92.8万元的价格向李某购买了涉案房屋。合同签订后，温某向李某支付了首期房款42.8万元，剩余50万元房款约定以按揭贷款的方式支付。合同签订后，温某申请按揭贷款并取得了贷款银行出具的同贷书，双方办理了递件过户手续，房屋产权于2015年9月24日登记至温某名下。

温某接收房屋后开始对房屋进行装修，装修时发现原本贴了墙纸的房间墙壁存在多处渗水、漏水和发霉的痕迹，卫生间也漏水严重，温某立即将该情况告知李某并要求其维修，李某以房屋出售时不存在漏水问题、温某及家人已多次查看过房屋为由拒绝维修，温某即刻通知贷款银行暂停支付房款。双方因此发生纠纷。

之后，李某起诉要求温某立即支付剩余房款及利息；温某认为李某隐瞒房屋漏水事实，违约在先，提起反诉，要求李某修复房屋漏水部位、承担修复费用、支付违约金、并赔偿其因房屋无法居住的租金损失。

争议焦点

❶ 买方能否以房屋存在漏水、渗水问题拒绝支付房款？❷ 房屋已经过户并交付使用，卖方是否还应承担维修责任？

裁判结果

➣广州市花都区人民法院判决，买方温某向卖方李某支付50万元房款及利息，卖方李某聘请有资质的专业维修单位对案涉房屋的漏水、渗水部位予以修复，买方温某在卖方李某进行维修时承担开门、提供维修便利等协助义务，维修费用由卖方李某支付，卖方李某向买方温某支付涉案房屋4个月的租金损失。

李某不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉。

➣广州中院判决，驳回上诉，维持原判。

法官说法

主审法官王璇

广州市花都区人民法院民事审判第三庭

三级法官

法院认为，房屋已交付买方使用并办理了产权变更登记手续，买方应依约支付房款。即使房屋存在漏水、渗水现象，亦属于质量瑕疵担保的问题，买方应以正当的方式主张权利，其擅自停止付款的行为已构成违约，故判令买方向卖方支付剩余房款及利息。

因房屋一经交付给买方即发现有漏水、渗水现象，买方亦及时通知了卖方，故房屋虽已交付使用，卖方仍应承担房屋的质量瑕疵担保责任，故判令卖方对房屋漏水、渗水处予以修复并承担修复费用。另因漏水、渗水对于正常使用房屋确有一定影响，房屋维修亦需要时间，综合考虑日常维修的时间、双方对于损失产生的过错程度等因素，酌定由卖方承担房屋维修期间4个月的租金损失。

房屋买卖合同是卖方转移房屋所有权于买方，由买方支付价款的合同。

对待给付义务，通俗来说，就是合同中义务的等级与对等关系。在房屋买卖交易中，卖方的主要义务是交付房屋、办理过户手续，买方的主要义务是支付购房款。支付房款与交付房屋相互构成对待给付，而房屋漏水、渗水问题属于质量瑕疵担保范畴，与付款义务不构成对待给付义务，不具有对待给付义务关系的合同义务不能形成合同法上的有效抗辩。

在司法实践中，区分合同义务上的主次关系和认定对待给付义务对于维护合同的稳定性和交易的公平具有重要作用。

关于瑕疵担保责任，可分为权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任两种，质量瑕疵担保责任属于物的瑕疵担保责任，是指出卖人交付的标的物质量应符合约定或该类物通常应具有的价值或效用，否则买受人有权要求出卖人承担相应的民事责任。本案中房屋的渗水、漏水问题就属于出卖人应当承担的房屋质量瑕疵担保责任的范畴。

在房屋买卖交易中，买卖双方应遵循诚实信用原则，避免出现矛盾纠纷，对于卖方来说，出售的房屋应当符合正常居住使用的条件，在出售房屋时应当如实告知房屋的质量瑕疵，不能置之不理甚至刻意隐瞒真实情况，否则，对于已出售的房屋不仅应当承担瑕疵修复的违约责任，还应赔偿买方由此产生的其他合理损失；

对于买方来说，在购买前应当实地查看房屋，全面、仔细检查和了解房屋的各项情况，在收房后如发现房屋存在质量问题，应以正当、合理、合法的方式维护权利，否则以此为由拒绝支付房款将承担相应的违约责任。