東莞樓市最近幾年的“萬碧之爭”格局或將改變！隨著今年3月市場的回暖，越來越多蟄伏已久的品牌房企放出“王炸”，提前加入年度銷售金額“搶番位大戰”。
隨著全國百強品牌房企的加入，東莞樓市將重新洗牌，除了給樓市增加產品類型和給購房者提供更多選擇外，還將對市場價格產生影響。“一家獨大”現象不再，房企為搶奪更多的定價權，在增加供應量的同時，也會對產品定價更加理性謹慎，以理性的價格增加出貨量，增強品牌影響力和在年底獲得更高的排名。
王炸
品牌房企新盤紛紛亮相
近期，全國百強品牌房企紛紛在東莞高調亮相。4月13日，華潤置地召開“同夢灣區 華潤想象”東莞2019年品牌戰略發佈會，公佈其在東莞12鎮街佈局20個項目，其中清溪潤溪山、常平幸福裡、企石公元九里三大項目將於今年正式上市，三大項目銷售目標為50億元。“華潤置地與東莞開展的城市運營級別戰略合作，包括戰略性片區合作、商業項目、住宅項目、城市更新4大模塊，將全方位激活東莞這片熱土的城市活力，助推城市夢想的升級。”華潤置地華南大區東莞公司總經理夏建雲在發佈會上表示。從華潤置地今年將上市的三個項目來看，戶型產品均以剛需、改善戶型為主，別墅面積也符合當下熱銷的趨勢，品牌效應加上產品優勢，讓不少人對華潤置地的項目產生極大興趣。
與此同時，龍光地產自去年高價拍下虎門地塊高調回歸東莞後，上週五，虎門地塊項目打造的龍光玖龍璽也正式開放闆闆房，將推出95平方米、102平方米和120平方米洋房戶型，預計在今年5月正式入市。這也是龍光地產在離開東莞5年時間後，再次在東莞推出新的產品。記者瞭解到，其位於長安的項目也將於今年下半年正式進入市場，佔地面積約為7萬平方米。此外，看好大灣區東莞地位，龍光還將在企石等東部產業園區繼續佈局。
據瞭解，預計在近期入市的品牌房企項目還有魯能公館、中海莞府等等。按照合富大數據統計顯示，去年東莞商品房銷售金額排名第一的萬科地產簽約金額為197.3億元，第二名碧桂園為162億元，第三名金地為69億元。儘管2019年已經接近一半，但按照華潤的銷售目標，今年仍然很有希望衝擊全年銷售金額的前五名。而中海新盤入市，龍光等房企加入市場競爭，也將使得今年房企銷售總額排名發生變化。
有意思的是，在華潤置地的發佈會上，有不少其他大品牌房企人士到現場“刺探軍情”，房企之間對於新加入的對手的表現也十分重視。
快跑
市場回暖，舊盤加推搶跑
新入莞品牌房企高調亮相，深耕東莞多年的品牌房企則趁著市場回暖跡象，迅速搶跑。今年年初，萬科第五城以其理性的定價迅速出貨並集中籤約，佔據第一季度住宅簽約金額冠軍位置，根據合富研究院統計數據顯示，位於高埗鎮的萬科第五城在一季度共簽約859套，參考均價為16100元/平方米；在住宅簽約金額前十名當中，萬科地產上榜的項目還有萬科皇馬酈宮、萬科中天城市花園和萬科城市之光等。多個樓盤簽約，推動萬科在第一季度銷售金額中排名首位。碧桂園則有碧桂園風華東方、沙田碧桂園項目等簽約助推其獲得了第二名；此外，保利也在今年推出位於橋頭的保利香檳頌，松山湖生態園的保利松湖18，同時，位於茶山的保利錦城別墅產品銷售也十分順利。
我們發現，這些銷售較好的樓盤當中，除了個別樓盤因為地段好，資源稀缺定價較高外，大部分樓盤定價合理，不少樓盤價格甚至低於同區域其他樓盤定價，成功搶跑。
合富大數據顯示，2019年第一季度東莞房企銷售排行榜中，東莞萬科以約46億元，19.6%市場佔有率穩居榜首；碧桂園以約19億元排行第二；民盈和卓越排名第三和第四；保利、恆大、深城建和金地分別位列第五、六、七和八；瓏遠和陽光城分別第九和第十。前十房企網籤金額在市場佔比高達57.3%；在網籤面積市場佔比高達56.3%。
有業內人士認為，市場出現回暖跡象，意味著原本持觀望態度的大量品牌房企或將加大推貨量，樓市競爭壓力加大，為預防後市出貨困難，房企舊盤加推搶跑，成為了當下市場的趨勢。
尋機
5月8宗商住商服用地入市，房企尋機入莞
與市場回暖相對應的，是越來越多房企看好東莞市場，尋機進入東莞。4月份，東莞僅有萬江石美社區一宗商住地進入市場，但是已經受到了不少房企的關注。有業內人士表示，除了已在東莞深耕的品牌房企外，想進入東莞的外來品牌房企對土地的關注度更高，而且為了順利進入東莞並打響品牌影響力，對於地價的接受度會更高一些。記者瞭解到，目前已經有不少於5家房企表示對該地塊感興趣。
截至目前東莞公共資源交易網掛牌公告顯示，5月份，東莞還將有萬江勝利社區商住地、寮步泉塘村商住地、石排商務金融用地、南城雅園商住商服用地、沙田鎮福祿沙村商住地、中堂鎮豆豉洲兩宗商住地、望牛墩商住地共8宗商住商服用地進入交易市場，東莞土地交易市場將會迎來一波土拍熱潮，可以預期的是，將有多家外來品牌房企藉機首度進入東莞。
實際上，外來品牌房企紛紛佈局東莞在近幾年時間十分常見。僅在去年，新增進入東莞的品牌房企就有龍湖、金融街、金茂、新城控股、深圳頤安、深圳人才安居、安徽交通控股等7家房企。樂有家研究中心介紹，從拿地的情況來看，2018年的東莞土拍市場依舊是外來品牌的盛宴，其中華潤、金地、萬科各拿地三宗,並列第一。這些地塊或將在今明兩年進入市場，增加住宅市場的供應量。
在灣區利好影響下，東莞的優勢日益突顯，不少品牌房企重新迴歸或者高價拍地正式進入東莞。“灣區都市，品質東莞”，越來越多房企看好東莞市場前景，一位業內人士認為，目前東莞已經成為許多房企進駐目標，相對於廣州、深圳一線大城市，位於兩個一線城市中間的東莞就成了許多房企“進可攻，退可守”的必爭之地！
向左走
向右走
今年多家品牌房企推出全新樓盤加入市場，或將讓東莞樓市格局發生改變。從去年年底的預測來看，各家外地品牌房企供應量少，今年或將以消化庫存為主；然而隨著市場的回暖，多家房企趁勢加快推貨步伐，打亂了不少房企的銷售節奏和定價計劃。多家品牌房企推新盤入市，對東莞房價將造成什麼影響？
業內人士認為，單從新盤的品牌影響力和地價水平來判斷，正常情況下新入市樓盤價格會相對較高，但是受到目前樓市調控政策仍然較緊、市場以剛需為主影響，樓盤在定價方面會更加謹慎。“如一些位置地段好的優質產品定價會相對較高，而一些位置較偏的項目，為了拉動出貨，回籠資金，定價會比較合理，甚至低於市場預期。”一名業內人士表示，特別是今年多家高價地項目入市，雖然一定程度上會拉高房價結構性上漲 ，但是在周邊房價相對較低的情況下，不排除有定價低、保本出售甚至虧本出售的可能。
另外，品牌房企進入東莞市場，更關心的是在東莞打響品牌影響力，提高市場佔有率，獲得未來對房價的定價話語權和對市場的影響力。
因此對於資金實力雄厚的品牌房企而言，會願意以合理的價格換取銷售量，尤其是其進入東莞的首個項目，銷售情況和口碑將影響其後續在東莞的發展。從目前的市場情況來看，儘管2019年4月才過半，不少房企已經在為搶奪今年乃至未來的樓市“番位”進行準備，東莞樓市“搶番大戰”已經提前打響！萬科、碧桂園會不會被打敗？目前來看，市場上在售樓盤數據最多的仍然是萬科、碧桂園兩家房企，其他新來房企想要打敗“萬碧”坐上頭把交椅，仍然需要較長的時間。不過，隨著這些品牌房企樓盤入市，“萬碧”的市場份額將會被分薄！當然，一個健康的樓市，是“百家爭鳴”的樓市，對於東莞樓市來看，越來越多的品牌房企進入，自然是被這個城市的魅力和活力所吸引！
文、圖：踩盤小姐姐
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