事件的始末
前幾天，網上有人傳黑龍江鶴崗市房價超低，只需3萬元即可購房一套。這引發了眾多網友關於當地房價崩潰的猜測。
這件事背後的原因
根據住房大數據聯合實驗室、緯房大數據與人工智能研究院最新數據顯示，2019年2月及3月，鶴崗二手房價中位數分別為2478元/平方米及2333元/平方米。為了更準確的瞭解這個區域的房價，我們看另外一個機構的二手房均價。
均價顯示的是2297元/平方米。網友是犯了以偏概全的錯誤。但是也要看到鶴崗的房價是真心便宜，為什麼？
鶴崗市屬於資源轉型城市。人口是一座城市的根基，產業的轉型需要時間。由於之前太過依靠資源驅動產業，所以在轉型過渡時，對人口的吸附顯然是非常不利的。況且大環境下，整個黑龍江省人口流出的趨勢是很明顯的。數據顯示：齊齊哈爾、雞西、鶴崗、雙鴨山、伊春、黑河、綏化和大興安嶺等8個地市常住人口與戶籍人口比小於1。2010—2015年四大煤城雞西、鶴崗、雙鴨山、七臺河人口分別減少了5.3萬、4.1萬、3.1萬和6.9萬。常住戶籍人口比低，使得城市面臨空心化風險。
人口淨流出的城市的房價很危險！人口的逐漸減少，房價就有可能變得很低，供應與需求最終決定了房子的價格，需求減少，價格自然會接近房子建築的成本價格。
再有房價水平與當地的人們的收入是直接正相關的。
鶴崗的例子，並未改變土地稀缺的特性，要明白稀缺與不稀缺是建立在人的需求之上的。一個地方人口聚集，住房需求多，土地相對就稀缺，稀缺才產生價值。這樣看，影響房價的核心第一個要素是人口數量。第二個核心要素是收入水平，當一個城市人口數量並沒有多大的增長，而價格還高高在上的話，是與其收入水平和穩定的人口總量正相關的。
浙江的麗水，2014-2018年戶籍人口只增加了5萬人，但是這個地方的房子的單價動輒2萬多，均價基本在1.6萬左右，這表明城市居民的收入水平與房價的關係同樣密切，穩定的人口的總量也做出了貢獻。人口總量再細緻分析的話，城市人口結構中，18-35歲年齡佔比更高的話，需求更多。對房價的支撐更好！
未來中小城市房價會便宜如蔥嗎？
以下是我們的思考和判斷供大家參考
1、房價便宜如蔥只是誇張的表達，人口持續流出的城市，且沒有產業加持的，房子只能是越來越便宜，無限接近於成本價。至於能到多低，最終還是由供需決定。
2、衰落的收縮城市，人口持續減少，投資的話切記貪圖便宜，堅決不要碰，確實有自住需求的，儘量去靠近城市中心區域買房，距離城區遠的，在配套上會持續減少，趨勢是迴歸主城區。
3、靠近較大的核心城市以及在都市圈的中小城市，相對安全，因為人口是向這些區域聚集的。而那些相對獨立、且為區域中心的、擁有不錯產業、人口總量相對穩定的三線城市，也不會有太大問題，畢竟總的需求擺在那裡。
4、城市化正在加快提速，大城市瘋狂搶人的背後是眾多中小城市的衰落!
閱讀更多 美房網投資俱樂部 的文章
