1、百城房價：2019年第一季度，百城房價為13685元/平方米，同比上漲13.1%，漲幅相比1-2月份有所擴大。
2、城市分類：100個城市中，有23個城市一季度房價同比漲幅超過20%，步入“房價過熱”區間。此類城市後續政策收緊的可能性將增加。
3、市場預測：中央政治局再次提及房住不炒的調控思路，二季度或有部分政策收緊的可能，尤其是在公積金貸款、土地交易等領域會有所體現。
一、百城房價
1、成交均價：一季度房價同比上漲13%
2019年一季度，易居研究院監測的100個城市新建商品住宅成交均價為13685元/平方米，同比上漲13.1%。當前房價繼續上漲，相比1-2月份12.0%的漲幅，一季度漲幅有所擴大。
觀察歷史數據，2018年下半年開始，全國100城年初累計房價同比漲幅持續擴大。今年2月份該漲幅略有收窄，這和春節假期效應有關。到了3月份該漲幅繼續擴大。尤其是3月份房地產成交行情還不錯、市場預期有所調整，這也使得百城房價同比漲幅繼續擴大。
二、城市分類
1、一線城市：房價漲幅接近20%的水平
2019年第一季度，4個一線城市新建商品住宅成交均價為43316元/平方米，同比上漲19.3%。觀察歷史數據，2018年下半年開始，一線城市年初累計成交均價同比漲幅曲線就持續上揚，這和此類城市高端樓盤密集入市有關，即成交結構的因素有一定的影響。到了2019年一季度此類曲線有所收窄，不過依然位於偏高位水平。
2、二線城市：房價漲幅持續收窄
2019年第一季度，32個二線城市新建商品住宅成交均價為13649元/平方米，同比上漲9.3%。觀察歷史數據，2018年以來，二線城市年初累計成交均價同比漲幅曲線持續下行，這和此類城市面臨相對嚴厲的樓市政策管控有關。尤其是部分非熱點省會城市也紛紛出臺管控政策，如西安、貴陽等。相比一線城市，當前二線城市此類曲線漲幅不算太大，但是考慮到二線城市後續人才購房等優惠政策較多，這往往會帶動市場成交量的上升，進而使得此類房價漲幅曲線面臨反彈的可能。
3、三四線城市：已明顯走出“過快上漲”的區間
2019年第一季度，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為10505元/平方米，同比上漲8.8%。觀察歷史數據，2017年三四線城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅總體較高，最高達到了23.1%的水平。而到了2018年上半年受棚改政策調整、市場預期調整等因素的影響，市場有所降溫，房價漲幅開始收窄。不過到了2018年下半年此類曲線有所反彈，說明即便三四線城市被看空，但均價明顯下跌的空間其實也不大。需要肯定的是，2019年第一季度其漲幅已經遠遠小於2017年的高位水平了，即明顯走出了“過快上漲”的區間。
三、城市排行
1、均價排行：11城步入“超高房價”行列
我們對100個城市進行“房價五分法”劃分，包括超高房價、高房價、中等房價、低房價和超低房價五類。其中大於2萬元/平方米的房價定義為“超高房價”，介於1.4萬元-2萬元/平方米的房價定義為“高房價”，介於1.2萬元-1.4萬元/平方米的房價定義為“中等房價”，介於8000元-12000元/平方米的房價定義為“低房價”，低於8000元/平方米的房價定義為“超低房價”。
統計顯示，2019年第一季度，全國100個城市中，有11個城市步入了“超高房價”的行列，其中深圳房價最高，為57532元/平方米。同時，有20個城市步入到“超低房價”的行列，其中荊門房價最低，為5106元/平方米。
2、漲幅排行：23個城市房價步入“過熱”區間
我們對100個城市年初累計新建商品住宅成交均價同比漲幅進行分類，將其劃分為過熱、偏熱、合理、偏冷和過冷5個區間。類似區間劃分考慮了房價歷史漲幅、城市GDP和CPI增速、各地房價調控目標等。我們將“房價合理”區間界定為（0%-10%），並由此劃分出其他四個區間。
這5個區間分別是：房價漲幅大於等於20%為“房價過熱”區間；房價漲幅介於[10%，20%）的則為“房價偏熱”區間；房價漲幅介於[0%，10%）的則為“房價合理”區間；房價漲幅介於[-10%，-0%）的則為“房價偏冷”區間，房價漲幅小於-10%的則為“房價過冷”區間。
統計顯示，2019年第一季度，100個城市中有23個城市步入到“房價過熱”區間，其中中山房價漲幅最大，達到61%的水平。同時，有5個城市步入到“房價過冷”區間，包括肇慶、廊坊、莆田、泉州和三亞。客觀說，形成房價過冷現象有很多原因，比如成交項目過多集中在郊區市場、新房價格行政性地壓低、市場交易持續下滑等。
四、趨勢判斷
1、市場預期：2019年二季度房價看跌情緒減弱
2019年第一季度，中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，結果顯示：對2019年第二季度房價，25.8%的居民預期“上漲”，52.7%的居民預期“基本不變”，10.5%的居民預期“下降”，11.0%的居民“看不準”。
觀察歷史數據，相比2018年第四季度11.8%比例的看跌預期，2019年第一季度則收窄為10.5%。受今年3月份部分城市小陽春的態勢影響，看跌情緒有所減弱，當然這也不代表看漲房價的情緒在增加。實際上更多購房者認為二季度房價會持平，即預期“基本不變”的數量有所增加。
2、趨勢判斷：房價過熱城市政策收緊可能性加大
2019年4月19日，住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。從調研情況看，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。同一天，中共中央政治局召開會議，會議以44字定調房地產市場，即要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。這或意味著二季度部分房價上漲過快城市將面臨政策收緊的可能。
近期各類收緊性的政策也有所增加，比如說西安收緊公積金提取政策、部分城市討論房價年度漲幅目標制、蘇州土拍設定限價等。預計後續類似收緊政策會增加，部分則會體現在整頓房地產交易秩序等層面上。
附註：
1、100個城市按一、二、三四線城市劃分如下。
4個一線城市：北京、上海、廣州、深圳。
32個二線城市：哈爾濱、長春、瀋陽、大連、天津、石家莊、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、
福州、廈門、鄭州、武漢、長沙、貴陽、南寧、海口、昆明、重慶、成都、西安、蘭州、西寧、呼和浩特、銀川、烏魯木齊。64個三四線城市：丹東、秦皇島、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大廠、固安、保定、張家口、煙臺、威海、日照、濟寧、徐州、揚州、鎮江、常州、無錫、江陰、崑山、南通、溫州、嘉興、嘉善、湖州、舟山、金華、淮南、蚌埠、安慶、蕪湖、馬鞍山、滁州、泉州、晉江、漳州、莆田、贛州、九江、景德鎮、株洲、岳陽、常德、襄陽、荊門、宜昌、珠海、東莞、佛山、中山、肇慶、惠州、清遠、韶關、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亞、洛陽、包頭。需要說明的是，燕郊是城鎮的行政級別，但考慮到城市規模大，也將其納入到三四線城市的範圍中。
2、本報告中，我們定義，年初累計新建商品住宅成交均價=年初累計新建商品住宅成交金額/年初累計新建商品住宅成交面積。
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