銷售額和負債水平的雙向攀高令家族色彩濃厚的閩系房企寶龍地產控股有限公司（01238.HK，以下簡稱“寶龍地產”）2018年度業績備受關注。
據寶龍地產日前發佈的2018年度業績，截至2018年12月底，公司合約銷售額約為人民幣410.36億元，較2017年同期上升96.5%；收入約為人民幣195.94億元，較2017年同期上升了25.7%。
規模的擴張也推高了公司債務水平。2018年，寶龍地產總資產負債上升了6.1個百分點到75.2%；公司淨負債率由2017年的86.8%增長14.8個百分點，達到了101.6%的歷史新高。
“公司有穩定增長的經常性收入，並且經常性收入對利息的覆蓋還是持續保持在1倍左右，2019年預期融資市場會相對寬鬆，公司會著力減少成本相對高的短期負債，調整債務結構，短債比例會在25%左右。”寶龍地產相關負責人日前在接受《中國經營報》記者採訪時表示。
債務水平攀高
據媒體報道，在日前舉行的2018年度業績發佈伊始，寶龍地產總裁許華芳就提及，會把控債務、優化結構、降低成本作為今年的主戰略。
許華芳言辭背後，公開資料顯示，截至2018年12月底，寶龍地產借款總額為人民幣491.02億元，較2017年底增加38.2%。在借款總額中，一年內到期的借款約為147.22億元，一年後到期的借款約為343.8億元。
值得注意的是，記者注意到，截至2018年末，公司所持現金及現金等價物為148.4億元，僅僅能覆蓋一年內到期借款。
對於負債相關問題，寶龍地產方面回應表示，公司去年已經收購了足夠的貨量在手，也有足夠支撐未來發展的銷售目標，所以今年並不急於通過舉債增加貨量，而是會加強回款，加強現金流管理。
“公司有穩定增長的經常性收入，並且經常性收入對利息的覆蓋還是持續保持在1倍左右，2019年預期融資市場會相對寬鬆，公司會著力減少成本相對高的短期負債，調整債務結構，短債比例會在25%左右。”寶龍地產方面表示。
寶龍地產副總裁兼首席財務官廖明舜在日前舉行的業績會媒體問答環節公開表示，總資產負債率和淨資產負債率在今年都會有所下降。
“2018年底的總債務規模是491億元，按照董事會和管理層的要求，年底在490億元的總額之內，不能再突破這個數字。”廖明舜如是堅決強調。
伴隨著債務水平一同升高的還有融資成本。寶龍地產2018年年報顯示，截至2018年底，公司優先票據為75.29億元。公司融資成本淨額由2017年的5.73億元增加至2018年的13.77億元，增幅高達140.31%。
對於融資成本方面的問題，寶龍地產方面在回應本報記者採訪時表示，寶龍地產的融資成本上升主要是由於借貸規模擴大，但各類貸款的利率都在行業的合理範圍內。“去年眾多房企的利率走高，這和去年整體的貸款偏緊趨勢是吻合的。2019年上半年預期融資成本還是會維持在6.5%的水平，而今年的資金環境相比2018年有所放鬆。”寶龍地產方面表示。
此外，3月8日，寶龍地產通過全資附屬公司上海寶龍實業發展（集團）有限公司，發行了規模為10億元的中期票據，資金用途包括補充公司營運資金與償還公司債務。
另據上交所1月29日披露的信息顯示，寶龍地產申請發行資產支持專項計劃日前被中止發行，該資產支持證券擬發行規模為11.8億元。
寶龍地產方面回應表示，公司申報材料用的是2018年6月30日數據，交易所反饋要求更新申報材料數據至2018年9月30日，主承銷商已經組織各方在更新數據期，審核狀態是“中止”,不是“終止”，屬於正常審核狀態，不會對公司融資造成影響。
億翰智庫首席研究員張化東在接受本報記者採訪時直言，2018年全行業的融資成本均有不小的上升幅度。
中原地產首席分析師張大偉表示，隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大增，房地產企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上升。在規模化競爭格局背景下，房地產企業對資金的需求更加迫切。
商業拓展失利
公開資料顯示，寶龍集團由福建晉江實業家許健康創辦，企業對自身的定位是一家中國領先的商業物業開發商，專注於開發及經營高質量、大規模多業態綜合性商業地產項目。
相關數據顯示，截至2018年12月底，寶龍地產共實現合約銷售面積282.16萬平方米，合約銷售總額410.36億元。其中，商業地產的銷售總額為81.5億元，佔比19.86%。住宅地產銷售總額為328.86億元，佔比80.14%。商業地產貢獻的銷售總額佔比不足兩成。
另據觀點地產報道，根據寶龍地產管理層的介紹，公司2018年的住宅交房結算是88.2萬平方米；商業53.9萬平方米。寶龍地產第一次住宅交房面積超過了商業交房面積。
事實上，近年來，寶龍地產商業項目發展也一度遭遇“滑鐵盧”。寶龍地產官網資料顯示，截至目前，寶龍地產在滬的商業項目多達16個，而其中除去自持和已售的商業，還有隸屬於商辦用地的業態，而該類業態自2017年類住宅停止網籤後彷彿被戴上了“緊箍咒”，成為影響寶龍地產營收的重要因素。
在上海市閔行區的吳涇寶龍城，記者在採訪中瞭解到，該項目總計有近百套類住宅項目，共分為兩期開發，其中一期的已經售罄，且已經交付，在售的為二期的類住宅。銷售人員告訴記者，該類雙拼多作為企業公館使用，自住也可以，但由於無法通燃氣，生活上略有不便，因此也減少了很多意向客戶。而附近一位保安告訴記者，儘管一期的已經交付，但是少有人居住，夜晚也鮮有亮燈。
此外，記者注意到，銷售人員贈與的樓書和戶型圖上的預售證均為2015年頒發的，而該張預售證所批的項目已全部售罄。現階段在售的名為“尚墅”，實際預售證於2018年底獲批，據網上房地產信息顯示，截至目前，35套房源只賣出8套。除去吳涇寶龍城，記者又致電嘉定寶龍城以及七寶寶龍城方面，當問及類住宅的情況時，銷售人員均表示暫停網籤後就不再進行銷售。
相關數據顯示， 2018年全年寶龍地產僅新開業3個商業項目，迄今為止寶龍地產旗下共管理39個商業項目。
寶龍地產方面表示，公司堅持走精品化路線，並不一味追求速度和質量，在綜合體的數量、定位、品質等方面都有嚴格考量，且已多次成功實現品牌輸出。商業地產一直是、今後也是寶龍地產的主營產業，未來三年，公司計劃開業22座商業綜合體。
在最新的財務報告中，寶龍地產方面透露，2019年將是寶龍城市廣場密集開業的一年，集團將整合優勢資源，確保年內實現7個商業廣場的開業。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示，類似項目的拓展緩慢，說明可複製性很弱。“往往過於定位高端項目，其實資金回籠等方面是有壓力的，城市拓展方面是寶龍地產需要關注的地方。”
家族色彩濃厚
事實上，伴隨著寶龍地產發展的，還有外界對其家族化色彩的質疑和猜測。
近日有媒體爆料，寶龍集團高層再生變動。寶龍集團原副總經理、分管行政人事中心併兼任寶龍商業集團監審部總經理的張巖，以及寶龍集團副總裁兼技術研發中心原總經理居培成已於2019年2月底去職。
其中，張巖是寶龍地產的“老人”，曾長期跟隨寶龍集團創始人許健康。而居培成從萬科跳槽來此後，任職時間尚不滿半年。
對此，寶龍地產相關負責人向本報記者表示，居培成於2018年10月1日入職，於2019年2月22日離職；張巖曾於2010年5月擔任過總裁辦主任一職，於2011年調任安徽項目擔任項目總經理，後因個人原因離職。目前寶龍地產在職員工11042人，員工試用期一般為6個月，管理層試用期視實際工作情況可適當延長，此為企業的正常人事工作。
與居培成任職不到半年就離職相似的還有王壽慶。據悉，2018年1月20日，寶龍地產控股發佈文件稱，王壽慶離任寶龍地產控股副總裁兼商業集團總經理，這距其入職同樣不足半年。
對此，寶龍地產相關負責人回應本報記者採訪時表示，王壽慶於2017年8月14日入職，2018年1月20日因自身的發展提出離職。“他當時離職的時候跟我們是非常友好的，離職以後還長期擔任我們寶龍商業集團顧問，所以他跟我們之間不存在難以磨合的情況。”
據相關媒體報道，在這些職業經理人離開後，“地產二代”許華芳事無鉅細地管理集團大小事務。寶龍地產的地產主業下設事業一部、事業二部、置地、浙江事業部四個平臺，各有副總裁負責，他們全都向許華芳彙報，許華芳還兼任商管負責人。
據上述負責人介紹，王壽慶離職以後，許華芳兼任商業集團總經理。
“這不是倉促決定的，這是經過了董事會的決策通過的，決策要求由總裁直接兼任商業板塊，統管地產跟商業。把地產跟商業打通，是為了更好地管理和經營，為了避免商業和地產中間有脫節的部分，交到一個老闆手上，從地產建設完成到商業運營，整個過程就順了。”。上述負責人回應表示。
寶龍地產官網資料顯示，公司執行董事包括許健康、許華芳、肖清平、施思妮、張洪峰。其中，許華芳為許健康之子，施思妮為許華芳之妻。此外，寶龍地產非執行董事許華芬為許健康之女。
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