財經者思
房貸利率的高低在過去一直是撬動房價的重要槓桿，但是今年的情況恐怕有點特殊。
房貸利率是重要槓桿
現在的房地產是金融屬性，因為房地產大量使用槓桿，負債率極高，房地產公司本質上就相當於金融機構；同時在房價長期上漲後，居民投資投機性購房比例急劇升高，大量使用槓桿。
正因為房地產是金融屬性，所以房貸利率是調控的重要手段，在房價過熱時，提高房貸利率為房價降溫，在房地產市場偏冷時，降低房貸利率，提升和刺激購買力。
房市一季度是驚悚片
股市過去就是鬼故事和驚悚片的集散地，今年一季度央行寬信用寬融資，資金並沒有像以往那樣往房市跑，而是流入股市，股市出現了過去幾年都沒有的亢奮，短短一個月從2440點漲到3288點。
反觀房市卻意外上演驚悚片，2月北京二手房網籤量6057套，環比減少42.2%，與去年同期相比減少17.7%。
2月廣州中介網籤量1611套，較1月3090套大幅下降47.9%，較去年同期3132套，大幅下降48.5%，成交量創近4年來新低。
正因為如此，所以銀行開始放大招，降低房貸利率，拉抬購買力。
今年的不同
據申萬宏源證券的數據顯示，2009年我國居民個人住房貸款餘額為3.5萬億，而到了2018年末，這個數據就增長到24.9萬億。可見需要托住房價對資金量的要求越來越高。這是天下會會天下對房價的第一點擔憂。
第二點擔憂，與此同時，居民的負債開始快速增長，2007年居民負債佔可支配收入比不足35%，轉眼在2018年就已經超過90%。
可見揹負了巨大槓桿的購房者，他們正面臨越來越大的還貸壓力，如果房貸餘額繼續成倍增長，而居民負債已經達到極限（超90%），試問在這種情況下，僅僅靠房貸利率的下降也未必找得到源源不斷的接盤者。
過去地方政府助推房市的重要推手棚改也出現重大調整，財政部發布棚改文件顯示，2019年全國棚改開工計劃約為285萬套，而市場原本預計為450萬套，足足少了165萬套。相比2018年棚改實際執行規模625萬套，是直接腰斬。
天下會會天下總結認為：2019年房價能穩住就不錯了，下半年不排除有驚悚大片。
認真思考，分析數字背後的邏輯，我是“天下會會天下”，歡迎關注！
天下會會天下
如果說是整體房市，那麼還有可能是上漲的，但是具體到個別地區，那可不一定。
從去年11月開始，由於面臨比較大的經濟下行壓力，中央政/策開始調整為以保增長為主線，財政與貨幣政/策同時刺激經濟，其中房地產是保增長的重點，因為其代表了投資和消費的絕大多數經濟鏈條。
效果立竿見影，1-2月數據房地產投資已經明顯回升，而3月房產已經開始回暖。所以可以預期，在這波投資的影響下，最多6個月，整體房市會有明顯上漲。
但是下半年，由於經濟仍然不夠強勁，再加上因城施策的實施，城市的分化會非常嚴重，北上廣深這樣的一線城市肯定是繼續上漲，但是三四線城市基於各自不同的發展前景，房價甚至可能會下跌。
諮詢師天生
從諸葛找房網監測的全國100個重點城市二手住宅掛牌均價為14890元/平方米，環比2019年2月份上漲0.27%，結束了此前持續6個月的下跌。下跌勢頭的終止，反映著市場的升溫！集合土地流轉情況以及市場交易量來看！2019年一二線城市上漲可能性極大！
