溫泉鎮最近一次被眾人知曉，是蹭了“限競房”的熱點，位於溫泉鎮太舟塢村的三個限競房相繼入市，倒掛周邊二手房的價格，海淀低總價剛需房的光環，讓更多人重新注意溫泉鎮。今天的溫泉鎮發展如何，它的基礎配套設施是否完善，區域內的房價又是怎麼樣的，本期搜狐焦點區域報告就將深入走進海淀區溫泉鎮，細話溫泉鎮樓市看點。
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策劃：搜狐焦點北京新聞中心
在遍佈高等學府和產業園區的海淀區，溫泉鎮的存在感一直不強。
甚至在海淀區的整體規劃裡，溫泉鎮也沒有自己的名字。它和西北向的蘇家坨鎮，東邊的西北旺鎮，還有最北邊的上莊鎮一道，並稱為海淀的北部新區。
對於北部新區的定位，常見的說法有“中關村科技園區的發展區”，或者是“首都西北部的生態屏障”。可惜多年過去了，人們提及海淀區，更多還是會聊到中關村、五道口、學院路，當然現在還多了西二旗或者後廠村。總之，能讓人想起溫泉鎮的機會少之又少。
溫泉鎮最近一次被眾人知曉，還是蹭了“限競房”的熱點，位於溫泉鎮太舟塢村的三個限競房相繼入市，倒掛周邊二手房的價格，海淀低總價剛需房的光環，讓更多人重新注意溫泉鎮。
那麼今天的溫泉鎮發展如何，它的基礎配套設施是否完善，區域內的房價又是怎麼樣的，本期搜狐焦點區域報告就將深入走進海淀區溫泉鎮，細話溫泉鎮樓市看點。
壹·初識溫泉鎮
位置：
溫泉鎮位於海淀區西北，鎮域面積33.19平方公里，東南北三面分別被西北旺鎮、香山街道和蘇家坨鎮包圍，西面緊鄰門頭溝區。
交通：
目前鎮內的軌道交通，以地鐵16號線為主。16號線始於蘇家坨鎮內的北安河地鐵站，沿北清路方向向東行駛，自永豐站轉向永豐路，目前已通車部分直到西苑樞紐站。
由於目前已開通站點較少，地鐵沿線居民不多，因此早晚高峰期間，16號線不會過分擁堵，對於長期擠在昌平線、八通線等線路的人而言，是很好的體驗。
道路交通方面，目前從溫泉鎮進主城區的車輛主要集中在兩個方向。一是位於蘇家坨鎮和溫泉鎮交界處的北清路；另一條是自西北向東南，斜穿整個溫泉鎮的溫泉路。
其中溫泉路為主要道路，不同於16號地鐵線的寬敞，每個早晚高峰出現在溫泉路上的車輛，車主都有大把時間梳理人生。
教育：
海淀區的教育聞名全國，是北京市的佼佼者，可惜溫泉鎮的教育水平處在海淀的平均水平線下。在海淀區的17個學區劃分中，溫泉鎮和蘇家坨鎮合併為溫泉蘇家坨學區，幾乎是海淀區17個學區中教學質量最差的幾個學區之一。
基礎教育薄弱、高水平學校稀缺，溫泉鎮開始了後起追擊，先後引進了101中學溫泉校區、翠微小學溫泉分校等名校，增強了本鎮的教育水平。
醫療：
目前，溫泉鎮內最知名的醫院，是位於凱盛家園西北側的北京老年醫院，是北京市醫管局直屬的非營利性三級綜合醫院；除此之外，在溫泉鎮下屬的各鄉村，還有白家疃衛生室、溫泉鎮社區衛生服務中心等小型社區醫療場所，滿足業主的基本醫療。
同時，位於溫泉鎮西南、與溫泉鎮隔百望山而建的三甲醫院309醫院，也為溫泉鎮常住居民提供了醫療便利。
環境：
對於溫泉鎮的自然環境，用四個字概括就是“田園景色”。
目前溫泉鎮區域內，除了已經拆遷的太舟塢村，還有白家疃村、楊莊社區等農村，走進溫泉鎮，大片田地分佈在諸多角落裡，清幽飄遠。而作為北京市最重要的供水渠，京密引水渠穿溫泉鎮而過，渠水悠悠、蜿蜒善流，春夏時候景色格外美。
對於溫泉鎮，儘管地理位置，教育醫療等配套設施不如海淀城區部分，但是成熟的自然景觀和舒適的生活體驗，也是溫泉鎮的一個重要加分項。
產業：
作為海淀北部新區的發展核心區域，溫泉鎮坐擁兩大產業園，分別是中關村環保科技示範園和中關村翠湖科技園。兩個科技園均位於溫泉鎮北部，臨近北清路和地鐵16號線，交通便利。
目前，已知的大企業，包括華為北京研發總部、中國人壽研發中心等已經逐步落戶溫泉鎮，相信在相關產業的帶動下，未來溫泉鎮的發展更加值得期待。
貳·溫泉鎮樓市細觀
聊完區域大致情況，說一下溫泉鎮內的新房及二手房情況。由於溫泉路是溫泉鎮居民進城的主幹路，溫泉鎮的大部分村子和社區都分佈在溫泉路兩側，接下來將沿著溫泉路，從東北至西南介紹下溫泉鎮的一些代表社區和村莊。
二手房：
頤陽山水居
頤陽山水居分為東西兩區，其中東區臨近林語山莊路，是西北旺鎮和溫泉鎮的交界處，從頤陽山水居東區始，正式進入溫泉鎮地界。
頤陽山水居東區是2000年左右建成的小區，一共14棟樓，基本都是6層樓高，戶型以2居到3居為主。目前在網上能查到的小區報價為43000元每平，相比一街之隔的保利西山林語高達60000元每平的均價，便宜了近30%。
大幅度折扣的背後，是東區不能忽略的憂患。儘管東區的建築質量極佳，隔音極好，但是有個問題是不能不重視的，東區是鎮政府修建的小產權房，買到後只能居住，無法落戶，這對於很多有購房需求的人，是不能容忍的硬傷。
同樣，距離東區1.5公里左右的頤陽山水居西區，也是小產權房，儘管物業服務較好，周邊基礎配套比較齊全，可小產權之殤，導致房子在市場上受關注程度不高。目前小區裡大部分房子都用來出租，90平米左右的2居，在租賃市場上標價在4500元每月左右。
由於小區距離後廠村、中關村環保科技示範園都比較近，因此在租賃市場上，還是頗受業主喜愛的。
溫泉45號院
和頤陽山水居西區隔街相望的溫泉45號院，是1995年由北京城建集團打造的商品房，房屋面積集中在70平至120平，目前市場上的均價在50000元每平左右。
由於房子年歲較久，外面看起來比較老氣。但是小區的位置極佳，基本位於溫泉鎮的娛樂核心區，耀萊影城、溫泉體育中心等文娛場所，距離小區均在步行可達範圍內，同時該小區還在北京101中學溫泉校區的學區範圍內，在教育資源匱乏的溫泉鎮，101中學分校對孩子而言幾乎是最好的選擇。
尚峰尚水
正源尚峰尚水位於白家疃路以西，是2012年左右建成的新房，前後共有四期，建設用地面積12.43萬平米，總建築面積25.69萬平米，有包括公寓、洋房、別墅等多樣產品。其中住宅產品主要是94平米的兩居和131-151平的大三居，目前在售新房均價在60000元每平至65000元每平間，但是由於大部分新房未滿5年，交易時買方需要繳納稅費較高。
同時，尚峰尚水小區內的商住房掛牌價格較低，基本在50000元每平左右，而且多是30平米左右的開間，總價基本不會超過200萬，可供諸多購房居住業主的選擇。
龐大的社區體積，周邊是各式各樣的底商，從基本的超市餐館，到寵物店、幼兒園，尚峰尚水區域內的生活氛圍十分濃厚。
白家疃村
位於尚峰尚水南面的，是溫泉鎮白家疃村。白家疃村有11.2平方公里的面積，是海淀區域內，面積比較大的村子。
村子裡土地由於性質問題，不能出讓售賣，因此白家疃村裡遍佈村民自建的矮樓，供在附近上班的北漂一族居住。由於在村子裡，房租遠低於周邊的商品樓小區，一般20平米左右的開間會掛出1200元每月的價格；而再向村子裡面走，隨著遠離主幹道，房租的價格進一步降低，甚至有70平米左右的自建農村房，報價2100元每月。這個價格對於很多北漂族而言，還是很友善的。
北分廠家屬區
不同於上面所述的各個小區或村子坐落在溫泉路兩邊，北分廠家屬區則是位於北清路南側，距離地鐵16號線的溫陽路站僅有不到500米，是溫泉鎮眾多社區中為數不多的地鐵房。
該小區建於1997年，目前在售均價59000元每平左右。北分廠小區的優勢和缺點都很明顯。優勢是小區是地鐵房，而且多小戶型，總價偏低，適合剛需人群；缺點則是小區年歲久遠，略顯破舊，同時小區物業水平不高，小區內一片髒亂差。
新房：
溫泉鎮三個限競房山嶼湖、紫郡瀾園、翡翠雲圖，在地理位置上非常靠近，彼此相鄰，都位於翠湖科技園，向北2公里為16號線屯佃站，未來將享受相同的周邊配套和交通出行。此外，價格方面也較為接近，單價在5.3萬元左右。
不過，在產品上，三個項目有其差異性。山嶼湖和紫郡瀾園都選擇主流的89平方米小三居設計，兼顧一部分大戶型洋房或疊拼。萬科翡翠雲圖最小的也是146平方米大平層，且套數不多，可選擇性較小。
3月中下旬海淀“翠湖三傑”相繼開盤，萬科翡翠雲圖80套146平洋房當天全部售罄，山嶼湖192套洋房選房四小時宣佈售罄，葛洲壩紫郡蘭園開盤一次性推出全部房源1398套房源，130平三居和139平四居已售罄。
萬科翡翠雲圖
萬科翡翠雲圖位於海淀區畫眉山東路水岸溫泉，項目東側出門就有公交站，坐車可以抵達地鐵16號線稻香湖路站。
截止目前，洋房產品已經售罄了，現仍有下躍和疊拼別墅產品在售，下躍戶型目前剩餘套數不多，價格在1500萬元/套，而別墅戶型，價格在1600萬元/套起。
葛洲壩北京紫郡蘭園
葛洲壩北京紫郡蘭園主推小高層，分為南北朝向和東西朝向，東西朝向的三棟高層位於小區一側，主打戶型是89平米南北通透小三居，總價472萬，另有少量130平米3居和139平米4居，但大戶型均已售罄。項目體量較大，剛需型房源較為充足，可選擇性相對較大。
山嶼湖
山嶼湖目前僅洋房在售，主推89.0㎡3室2廳1衛，總價約470萬，各功能區分佈採用最常見的90平米限競房的樣式。後期將推出225平米疊拼，預計最低總價1300萬，。項目得房率為82%，。其容積率為1.68，而紫郡蘭園容積率為1.8，山嶼湖更偏向於低密社區。
總體來說，位置偏、周邊配套一般、交通不便，是“翠湖三兄弟”短時間內難以改善的硬傷。但作為海淀區少有的低價新房，價格上的優勢也讓不少人心動。
對於三個海淀新盤的表現，58安居客房產研究院資深分析師李震指出，雖然位於海淀區，但項目周邊配套一般，商業更多依賴2公里外的溫泉鎮。此外，交通現階段還不夠便利，距離地鐵的“最後一公里”問題有待解決，且周圍自駕路段也較為擁堵，要等後續道路交通的改善才能緩解。從二手房情況看，翠湖科技園附近已經形成了一、二手房價格倒掛。根據鏈家顯示的數據，附近的二手房價格超過了5.5萬元/平方米，項目南側的保利西山林語價格在6.1萬元/平方米。雖然仍有一些配套欠缺，但價格優勢也就能解釋為何這幾個項目的入市銷售情況要好於絕大多數的在售限競房項目。
叄·區域點評
價格有一定優勢，多項配套尚待完善
溫泉鎮的3個限競房項目，均價被限在5.3萬元/平方米-5.8萬元/平方米之間，這個價格與大興瀛海的限競房差不多，以海淀城六區的位置和臨近中關村科技園的優勢，對於部分購房人還是有一定吸引力。
不過溫泉鎮交通很不便利，道路堵車點較多，出行並不方便。根據翠湖板塊項目銷售人員的說法，東側有西山隧道，目前在建設中，預計2022年通車，屆時可以直接上北五環，不過據稱該項目現在處於無限期停工中。項目距離最近的地鐵站——16號線屯佃站約為三公里，坐地鐵也不太方便。另外在商業配套上，目前幾個在售項目只具備基本的生活配套，大型商業，主要在幾公里外的西北旺地區。其他的醫療、教育配套也有待完善。值得一提的是，該地雖然配套欠缺，但生態環境尚可，春夏時候景色格外美。
對於該區域的發展，合碩機構首席分析師郭毅表示，海淀北部區域以前出讓的多是產業用地，新盤供應有限，累積了一部分地緣客戶，但這僅僅是海淀購房需求的一小部分，未來，海淀北部將與整個京北片區的項目正面競爭，而能覆蓋的客群範圍也很大，伴隨著地鐵交通，北至昌平、南至大興，都存在潛在的購房需求。
雖然目前溫泉鎮各項配套欠佳，不過，畢竟有海淀的整體規劃背書，未來配套的陸續改善也在計劃之中，該地的樓市價值也將值得期待。
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