用戶傳遞63376174054

農村小產權房，它是在農村集體土地上建設的房屋，沒有辦理相關證件，沒有繳納土地出讓金等費用，國家房管部門是不出具任何法律憑證的，無法進行產權登記。

根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

所以，宅基地不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。

根據《國務院辦公廳關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》的規定，宅基地、農民住宅或小產權房僅能在農村同一集體經濟組織內部成員之間進行流轉，在一定程度上具有福利性質，不允許通過房屋買賣等方式轉讓給本集體經濟組織以外的民事主體，整個交易過程也不受法律保護。

所以，買賣小產權房是不受法律保護，存在很大的風險。

北京壹律律師事務所

小產權房說白了就是在集體土地上建造的房子，包括農村和城中村，不過在城中村這類房子最多，畢竟農村的安置房，很少會有人去購買。而縣城的房價太高，很多人都會將目光盯上便宜一半的小產權房。 其實很多人明知道小產權房是不受法律承認的，但還是會去購買，這類房子在法律上沒有什麼保障，農民一旦買了可能會導致個人權益的受損，出現了矛盾糾紛後，法院並不會同情買房者一方。

所謂的小產權房，其實和農村宅基地不能隨意的買賣給外鄉人和城裡人是一樣的道理，畢竟它是在村集體範圍內建造的房子。不過小產權房是談不上犯法不犯法的，但大家購買了之後，拿不到證件，簽訂再多的合同，法律也不認可，這樣的話就不能拿著房產證去做貸款，孩子上實驗小學也不能拿到相應的名額。

小產權房的面向群體其實就是剛需族，很多買不起房的農民，都會考慮買上這類房子，但買賣的時候也要小心，一旦對方反悔買賣的協議，到時候你可就吃虧了。特別是在拆遷的時候，如果原戶主索要房子，法律是支持他的，畢竟他才是戶主。 不過小產權房還是有很大的市場，像我們縣的房價在7000元以上，而小產權房賣到了4000-5000元左右，讓人對此不能理解，畢竟花費這麼多的錢，卻買了沒有保障的房子，我個人是不認同的。 而小產權房的價格上漲，也是因剛需族太多而造成的，因此國家應該多建上一些經濟適用房，讓農民也能夠購買居住，而不是隻開放給城裡人！

惠農圈

問: 農村小產權房，是賣的犯法，還是買的犯法？

答: 農村小產權房，買賣都達不到犯法的程度，頂多算是非法買賣，非法買賣也叫違法買賣，是指買賣農村小產權房不合法。

違法不等於犯法。

違法買賣農村小產權房，雖然法律規定，農村小產權房沒有合法產權，不能賣交易，但現實生活中購買農村小產權房的人仍然很多，違法購買小產權房應承擔的法律後果就是買賣行為不受法律保護，也就是說購買農村小產權房，無法辦理過戶登記，無法辦理產權證書，水電的開戶都會比較困難，小產權房一但被徵佔拆遷時，拆遷補償會大打折扣，這就是違法購買農村小產權房的法律後果。購買農村小產權房達不到犯法的程度，犯法即犯罪是要被依法追究刑事責任的。

違法的小產權房可以通過徵收土地出讓金變為合法的商品房。

小產權房違法，實際上就是修建小產權房佔用的土地沒有依法辦理農用地轉建設用地審批手續，辦理農地轉建設用地審批手續需要向國家繳納土地出讓金，所以，很多人購買小產權房便宜就是因為小產權房的建設用地沒有繳納土地出讓金，建房成本低。阿洪有好幾個朋友都購買了小產權房，不影響居住使用，只是個人辦理不到產權而已。小產權房有點像農村多戶一宅的那種性質，實際上小產權房也是多戶一宅，只不過購買小產權房的很多人不是本村人，購買了小產權房沒有宅基地使用權，所以說購買農村小產權房是違法的。

阿洪168

這個問題要從二個方面的解讀，第一，首先要弄清楚，什麼是小產權房？第二，就是什麼是犯法？違法等同於犯法嗎？

第一：什麼是農村小產權房，其實近幾年關於這方面的話題很多了，我相信大家基本都明白什麼是農村小產權房了。就是我國土地所有二元制，即國有土地所有制和集體土地所有制。在城市裡，土地現在都是經過“招拍掛”獲得的，都是繳納了土地出讓金的，然後在招拍掛的土地上建設房屋，在轉讓給我們的普通購房人。在這裡，也涉及小產權，但是與農村的小產權性質不一樣的。這裡的小產權，更多的是分戶產權，也就是說，房屋建好後，開發商辦理相關手續獲得的是大產權，然後，開發商再進行分戶，派出所進行配合登記，將分戶後的產權（小產權）轉讓給購房戶。購房戶即使再將分戶後的產權再轉讓，也無需繳納土地出讓金的。

但是，有一種情況時，開發商在獲得土地時，沒有繳納土地出讓金，也就是過去遺留下的或特定時期的政策或福利房，比如經濟適用房（集資房）的購房人，只有房屋產權，產權證上的土地屬性是劃撥地；再次轉讓，需要補繳土地出讓金。

不管，前者的商品房（土地繳納了土地出讓金），還是後者的經濟適用房、福利集資房（劃撥地），都是國家准許的，都是有不動產產權登記的，所以受到法律的認可和保護。

然而，農村小產權房，就不一樣了，它是在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，國家房管部門是不出具任何法律憑證的，更談不上產權登記，頂多有當地的鄉政府或村委會發個紙質的協議之類的，甚至就是直接與村民的私下成交。

而國家對土地管理方面的行政法律許可審批，最小的單位是縣級以上政府。所以，農村小產權房顯然是沒有法律依據的，是不受法律保護的。

即使是宅基地，國家也有明確規定，根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認可與保護，即不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

所以，宅基地不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售，只能在村集體成員內部轉讓、置換。

第二、何為犯法？犯法特指犯罪，特指違反了刑法，是要被追究刑事責任的。《刑法》關於犯罪的規定，具備以下特徵： 1、犯罪是危害社會的行為。行為對社會的危害性。是犯罪最本質的特徵。 2、犯罪是觸犯刑律的行為。也就是說危害社會的行為必須同時是觸犯《刑法》規定的行為，才構成犯罪。 3、犯罪必須是應受刑罰處罰的行為，只有應受刑罰處罰的危害社會的行為，才被認為是犯罪。 4、上述特徵是確定任何一種犯罪必須具備的缺一不可的條件。 5、《刑法》同時還規定，情節顯著輕微、危害不大的，不認為是犯罪。這就說明，行為的情節和對社會危害的程度是區分違法和犯罪的界限。

從《刑法》的判罰標準來看，顯然，買賣小產權房不構成犯罪，只是違法。

所以，違法是不等同於犯法的。

而另外一方面，民法關於民事合同（房屋買賣協議）訂立原則之一，意思自治的原則，也就是說在民事活動（買賣房屋協議）中，買賣雙方的意志是獨立的、自由的，不受國家權力和其他當事人的非法干預。

也就是說，農村小產權房的買賣雙方的協議是成立的，只在買賣雙方之間有效力。國家權力機關通常不會主動來干預的，畢竟，俗話說的好：“民不告，官不究”。

買賣雙方之間的協議好比君子協議，只介於“二人”之間，一旦賣房反悔了，怎麼辦？比如，小產權房面臨國家徵地拆遷，宅基地法律意義上屬於原賣家，對於買家來說，享有不了國家徵地拆遷的相關補償，只對宅基地原房主負責。

正因為買賣小產權房是沒有法律保證的，所以，購買農村小產權房還需要謹慎。但是，買賣小產權房的雙方並不犯法，只是房屋交易不受法律保護，事後一旦發生房屋歸屬的糾紛，還是以房屋原始法律屬性界定。

錢道財經

你好，如果想知道買賣農村的小產權房是否違法，那麼首先得了解一下，什麼是小產權房？

所謂小產權房，簡而言之，就是在村集體土地上蓋的房子，沒有繳納土地出讓金，並且房產證也不是國家房管部門頒發的。

通過以上說明，大家就知道，這所謂的小產權房，實際上根本沒有真正的產權，只在村集體之中擁有使用權。根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，小產權房不得向非集體成員的第三人轉讓或出售。

通過這個規定我們就很清楚了，也就是說小產權房，只能在村集體的成員內出售轉讓，這是合法的，但是出售給以外的第三方，就視為違法。整個交易也不受法律的保護。

那麼，加入一旦買入了這種小產權房，在通常情況下，賣方很難被追究責任，但是購買方則會有較大的購房風險。

主要有以下四個方面，希望有這方面購房打算的，可以對您有幫助。

（1）沒有產權，前文提到了，非村集體成員買入後，不構成法律意義上的產權擁有，最多隻有使用權，這樣就對未來房屋的再出售產生很大影響。並且這個交易都不受法律保護。對房屋的升值保值都有影響。

（2）從法律方面來說，雙方簽訂的買賣合同，也會被視為無效合同，不具備任何的法律效力。

（3）從國家政策來說，2014年3月10日，國土資源部部長姜大明接受記者提問時明確表示，不動產登記條例將於今年6月份出臺，並表示將盡快協調有關部門建立部際聯席會議制度，加快組建不動產登記局，建立信息共享平臺。

對於小產權房問題，將採取"拆除一批，教育一片，處理一批，震懾一片，問責一批，警示一片"的治理方式，把小產權房的違法勢頭控制住。"這個事情正在做，同時也對小產權房在各地的情況，進行清理統計，在這個基礎上，再研究提出分類處理的意見。"

也就是說，從政策方面來看，購房人一旦付款後，如果遇到政策整治，一部分到手的小產權房就可能面臨被強拆的風險，而作為購房者將是既拿不到房屋，有無法索要房款的尷尬。因為交易不受法律保護。

（4）除了以上的風險外，由於小產權房的建設和開發，整個過程都存在著監管缺失的情況，不僅對購房者的利益有影響，同時由於開發單位沒有資質，可能會造成房屋的安全質量問題和隱患。甚至是售後服務和維修。

鑑於以上幾點，不建議大家去購買這類小產權房，當然隨著國家政策的變化，如果可以獲得產權的時候，另當別論，這個需要隨時關注國家政策的調整。

希望我的回答，能對大家有幫助！

娛樂王先生

農村的小產權房很多，基本上都是回遷房，也不建議去買賣。而且土地法有明文規定，小產權房沒有產權，沒有房本兒，所以購買的時候不會得到法律的任何保護。如果強行進行買賣，那麼房屋產生的賠償金，買家無權享受。

而現實生活中，很多年輕人都在大城市打拼，已經習慣了城市的生活節奏和城市的生活質量，再讓他們回農村生活，那絕對不可能。所以他們就會想方設法的在城中紮根兒，而他們也瞄準了城中村改造房。<strong>

城中村的這些小產權房比有正規房本的房子價格便宜，也不會出現限購，但是買賣小產權房是有風險的，這一部分房產沒有任何的證件，也不允許辦理房產證，而且房產中介也不會幫忙貸款。有時候弄不好還會被中介給忽悠，多花了冤枉錢。

所以，想要購買小產權房的人一定要得到城中村村委以及村民的同意，才能夠購買。購買時一定要簽訂合協議。但是在城中村也會有一些合理合法的小產權房，通過各種手續可以轉換成廉租房或者是經濟適用房。

但是每個城市的規章制度都不相同，小夥伴們一定要到所在地的相關部門詢問清楚，千萬不可貿然購買小產權房。

三農觀察員小馬

農村小產權房是不能自由買賣的，這一點在土地法上明確規定過，雖然買賣農村小產權房，談不上犯法，但小產權房沒有產權，所購買的房屋根本得不到法律保護，房屋產生的賠償和保護買家都不可能享受到。

小產權房被人們討論，也是這幾年城市房價不斷上漲，而且很多城市房子都限購，所以一些人因為缺錢，又想在城市有個家，就把目標瞄準了城中村的小產權房，畢竟小產權房有價格便宜、不限購的特點。

我在西安工作時，當時想買房有沒有太多錢，還限購，就有中介向我推薦小產權房，並明確表示這些小產權房五證不全，不可以辦理產權證，但中介公司可以幫忙聯繫辦理貸款。現在想想，還好當時我沒聽中介忽悠，要不然現在只有後悔了。

首先說明一下，小產權房就是在城中村，或農村集體土地上建設的房屋，這類房屋的土地屬性屬於村集體，居住者只有房屋使用權，沒有土地產權，因此這類房屋也不可能辦理房產證，不受法律保護。

此外，根據“農村住宅不得向城鎮居民出售”，以及“城鎮居民不得在農村購買宅基地、農村住宅、小產權房”的規定，可以明確得知，小產權房是不允許買賣的，犯法談不上，但買了之後卻得不到法律保障。

還有一點，有一部分城中村或者城市郊區的小產權房，是村集體經過村民同意，委託房地產開發商建設的房屋，這類房屋同樣可以出售，但沒有房產證。嚴格意義來講，這類房屋如果各項手續合法合理，並且已經售出的小產權房，後期通過補辦相關手續被定為城市廉租房、公租房、經濟適用房等範疇。但這僅限於一些城中村，經過合法合理處理的小產權房。

對於大多數農村小產權房來說，不受法律保護，不能發房產證，不能貸款，嚴格禁止銷售，監督防止小產權房合法化，無法過戶等等問題。

最主要的是小產權房，還難以保障房屋質量，一旦出現問題，無法保證自己的合法權益，即便拆遷也沒你的賠償。

總體來說，購買農村小產權房的風險太大，在考慮入手小產權房的時候，儘量多考慮多瞭解一下相關政策，以及小產權房的問題。當然了今年已經禁止小產權房的新建和銷售了，發現一起治理一起。

李阿冰

農村小產權房，是賣的犯法，還是買的犯法？
根據相關規定，由於小產權不能過戶，交易得不到保證，所以買賣雙方都是違法的，但這並不算犯法，也並不是犯罪。

實際上，人們購買小產權房也是一種無奈之舉，我覺得是可以理解的。如今許多城市房價都高高在上，同樣的戶型，配置差不多的住宅，小產權房就因為五證不全，價格要比大產權房要差許多，價格的優勢，讓很多確實需要買房入住的剛需族很心動，沒辦法，誰讓自己錢包緊張，誰讓房價那麼高呢？

過去的十幾年，我國的房地產行業迎來了爆發式的增長，那些即便對投資理財一竅不通的人，一股腦把錢全部投入房地產行業，都實現了自己財富的翻倍增長，在我國70%的家庭財富都是房產，這足以說明人們對買房的熱衷。房屋根據產權的不同，分為大產權房和小產權房，簡單來講，大產權房就是有房產證的房屋，小產權房就是沒有房產證的房屋，由於沒有房產證，所以小產權房沒辦法正常上市流通，正常買賣，那麼小產權房的買賣是否合法呢？

根據《中華人民共和國土地管理法》有規定，農村的土地使用權是屬於集體的，該使用權不得轉染、出讓或者出租用來進行非農業的用途。農村的宅基地的歸屬權也是集體所有，農民對宅基地只有使用權，並沒有買賣權，無法進行土地證過戶，辦理房產證等，所以小產權房的交易是得不到法律的保護和認可的。

三農觀察小李

買賣農村小產權房，是買的犯法，還是買的犯法？我覺得如果在沒有明確法律規定情況下，這就是一樁不合法的交易，這種買賣雙方都得不到法律的保障。要說到底是誰犯了法，我覺得那一定是賣方，那賣方又會有什麼樣的損失呢？我們可以詳細來討論一下。

首先，什麼是小產權房？小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未辦理相關證件，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮府或村頒發。根據我國《土地管理法》規定，農村宅基地屬集體所有，村民只對宅基地享有使用權，農民將房屋賣給城市居民的行為不受法律認可和保護，同時非法獲得的“小產權房”也不能向非集體成員的第三人轉讓或者出售。也就是說這樣的買賣，根本得不到保障，是不合法交易。但是為什麼很多人還是會幹這些事呢？

對於買賣農村小產權房，屬於得不到保障，不是合法交易。但是現在很多人依然選擇買賣。這是為什麼？因為有利可圖。現在的全國範圍的房屋價格都是居高不下，很多沒有錢的人只能選擇買這些沒有保障的小產權房，其次，有利可圖，雖然這樣的交易得不到保障，但是很多人打擦邊球，希望從中獲利。再者就是制度的侷限性，這樣的規定已經存在的幾十年，但是現在大量農村房屋閒置，又有很多人買不起住房，供需矛盾導致，小產權房的出現。

新農小夥

關於宅基地買賣問題，小編和大家聊一聊。

現行的國家政策規定，農村宅基地實行一戶一宅制。也就是一個家庭戶口，只能擁有一處的宅基地。比如，一戶家庭經濟組織成員比較多。兒子大了要結婚建房。符合分戶條件的可以向，當地村委會申請。有鄉鎮縣一級主管部門審批。關於題主的問題。農村宅基地買賣雙方。是否合法？個人觀點如下兩點，

（1）農村宅基地只能在本村範圍內出售轉讓。

根據國家現行的政策規定，農村宅基地。只能在本村集體經濟組織成員。內部出售轉賬。前提條件是（必須遵守國家規定一戶一宅制）符合條件的才能購買。非本村村民，城市戶口不得購買農村宅基地。所以農村宅基地，只有在本村村民之間內部交易。只有這樣才能得到國家法律的認可。政府土管部門。會給你發放宅基地使用證。農村宅基地不動產權證。買賣雙方都合法。既受法律保護，又能維護著自家產權。

（2）農村宅基地買賣。非本村村民購買雙方都不合法。

現行的國家政策規定，城鎮戶口不得購買農村宅基地。原因所在不符合國家規定。假如你的宅基地賣給非本村人員，或者城鎮戶口。雙方都是違法的。既得不到法律的認可，國家土地管理部門更不會給你發放房產證明。比如，遇到政府統一拆遷統一規劃。你們買賣雙方麻煩就大了。既帶來了經濟損失。又不受法律保護。國家不會給予任何補償。為了避免這種情況發生。小編希望廣大農民朋友，多一些瞭解國家對農村的政策規劃。多掌握一些三農知識。

關鍵字: 房產 \b三農 農村