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农村小产权房，它是在农村集体土地上建设的房屋，没有办理相关证件，没有缴纳土地出让金等费用，国家房管部门是不出具任何法律凭证的，无法进行产权登记。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以，宅基地不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，在一定程度上具有福利性质，不允许通过房屋买卖等方式转让给本集体经济组织以外的民事主体，整个交易过程也不受法律保护。

所以，买卖小产权房是不受法律保护，存在很大的风险。

北京壹律律师事务所

小产权房说白了就是在集体土地上建造的房子，包括农村和城中村，不过在城中村这类房子最多，毕竟农村的安置房，很少会有人去购买。而县城的房价太高，很多人都会将目光盯上便宜一半的小产权房。 其实很多人明知道小产权房是不受法律承认的，但还是会去购买，这类房子在法律上没有什么保障，农民一旦买了可能会导致个人权益的受损，出现了矛盾纠纷后，法院并不会同情买房者一方。

所谓的小产权房，其实和农村宅基地不能随意的买卖给外乡人和城里人是一样的道理，毕竟它是在村集体范围内建造的房子。不过小产权房是谈不上犯法不犯法的，但大家购买了之后，拿不到证件，签订再多的合同，法律也不认可，这样的话就不能拿着房产证去做贷款，孩子上实验小学也不能拿到相应的名额。

小产权房的面向群体其实就是刚需族，很多买不起房的农民，都会考虑买上这类房子，但买卖的时候也要小心，一旦对方反悔买卖的协议，到时候你可就吃亏了。特别是在拆迁的时候，如果原户主索要房子，法律是支持他的，毕竟他才是户主。 不过小产权房还是有很大的市场，像我们县的房价在7000元以上，而小产权房卖到了4000-5000元左右，让人对此不能理解，毕竟花费这么多的钱，却买了没有保障的房子，我个人是不认同的。 而小产权房的价格上涨，也是因刚需族太多而造成的，因此国家应该多建上一些经济适用房，让农民也能够购买居住，而不是只开放给城里人！

惠农圈

问: 农村小产权房，是卖的犯法，还是买的犯法？

答: 农村小产权房，买卖都达不到犯法的程度，顶多算是非法买卖，非法买卖也叫违法买卖，是指买卖农村小产权房不合法。

违法不等于犯法。

违法买卖农村小产权房，虽然法律规定，农村小产权房没有合法产权，不能卖交易，但现实生活中购买农村小产权房的人仍然很多，违法购买小产权房应承担的法律后果就是买卖行为不受法律保护，也就是说购买农村小产权房，无法办理过户登记，无法办理产权证书，水电的开户都会比较困难，小产权房一但被征占拆迁时，拆迁补偿会大打折扣，这就是违法购买农村小产权房的法律后果。购买农村小产权房达不到犯法的程度，犯法即犯罪是要被依法追究刑事责任的。

违法的小产权房可以通过征收土地出让金变为合法的商品房。

小产权房违法，实际上就是修建小产权房占用的土地没有依法办理农用地转建设用地审批手续，办理农地转建设用地审批手续需要向国家缴纳土地出让金，所以，很多人购买小产权房便宜就是因为小产权房的建设用地没有缴纳土地出让金，建房成本低。阿洪有好几个朋友都购买了小产权房，不影响居住使用，只是个人办理不到产权而已。小产权房有点像农村多户一宅的那种性质，实际上小产权房也是多户一宅，只不过购买小产权房的很多人不是本村人，购买了小产权房没有宅基地使用权，所以说购买农村小产权房是违法的。

阿洪168

这个问题要从二个方面的解读，第一，首先要弄清楚，什么是小产权房？第二，就是什么是犯法？违法等同于犯法吗？

第一：什么是农村小产权房，其实近几年关于这方面的话题很多了，我相信大家基本都明白什么是农村小产权房了。就是我国土地所有二元制，即国有土地所有制和集体土地所有制。在城市里，土地现在都是经过“招拍挂”获得的，都是缴纳了土地出让金的，然后在招拍挂的土地上建设房屋，在转让给我们的普通购房人。在这里，也涉及小产权，但是与农村的小产权性质不一样的。这里的小产权，更多的是分户产权，也就是说，房屋建好后，开发商办理相关手续获得的是大产权，然后，开发商再进行分户，派出所进行配合登记，将分户后的产权（小产权）转让给购房户。购房户即使再将分户后的产权再转让，也无需缴纳土地出让金的。

但是，有一种情况时，开发商在获得土地时，没有缴纳土地出让金，也就是过去遗留下的或特定时期的政策或福利房，比如经济适用房（集资房）的购房人，只有房屋产权，产权证上的土地属性是划拨地；再次转让，需要补缴土地出让金。

不管，前者的商品房（土地缴纳了土地出让金），还是后者的经济适用房、福利集资房（划拨地），都是国家准许的，都是有不动产产权登记的，所以受到法律的认可和保护。

然而，农村小产权房，就不一样了，它是在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，国家房管部门是不出具任何法律凭证的，更谈不上产权登记，顶多有当地的乡政府或村委会发个纸质的协议之类的，甚至就是直接与村民的私下成交。

而国家对土地管理方面的行政法律许可审批，最小的单位是县级以上政府。所以，农村小产权房显然是没有法律依据的，是不受法律保护的。

即使是宅基地，国家也有明确规定，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

所以，宅基地不能向非本集体成员的第三人转让或出售，只能在村集体成员内部转让、置换。

第二、何为犯法？犯法特指犯罪，特指违反了刑法，是要被追究刑事责任的。《刑法》关于犯罪的规定，具备以下特征： 1、犯罪是危害社会的行为。行为对社会的危害性。是犯罪最本质的特征。 2、犯罪是触犯刑律的行为。也就是说危害社会的行为必须同时是触犯《刑法》规定的行为，才构成犯罪。 3、犯罪必须是应受刑罚处罚的行为，只有应受刑罚处罚的危害社会的行为，才被认为是犯罪。 4、上述特征是确定任何一种犯罪必须具备的缺一不可的条件。 5、《刑法》同时还规定，情节显著轻微、危害不大的，不认为是犯罪。这就说明，行为的情节和对社会危害的程度是区分违法和犯罪的界限。

从《刑法》的判罚标准来看，显然，买卖小产权房不构成犯罪，只是违法。

所以，违法是不等同于犯法的。

而另外一方面，民法关于民事合同（房屋买卖协议）订立原则之一，意思自治的原则，也就是说在民事活动（买卖房屋协议）中，买卖双方的意志是独立的、自由的，不受国家权力和其他当事人的非法干预。

也就是说，农村小产权房的买卖双方的协议是成立的，只在买卖双方之间有效力。国家权力机关通常不会主动来干预的，毕竟，俗话说的好：“民不告，官不究”。

买卖双方之间的协议好比君子协议，只介于“二人”之间，一旦卖房反悔了，怎么办？比如，小产权房面临国家征地拆迁，宅基地法律意义上属于原卖家，对于买家来说，享有不了国家征地拆迁的相关补偿，只对宅基地原房主负责。

正因为买卖小产权房是没有法律保证的，所以，购买农村小产权房还需要谨慎。但是，买卖小产权房的双方并不犯法，只是房屋交易不受法律保护，事后一旦发生房屋归属的纠纷，还是以房屋原始法律属性界定。

钱道财经

你好，如果想知道买卖农村的小产权房是否违法，那么首先得了解一下，什么是小产权房？

所谓小产权房，简而言之，就是在村集体土地上盖的房子，没有缴纳土地出让金，并且房产证也不是国家房管部门颁发的。

通过以上说明，大家就知道，这所谓的小产权房，实际上根本没有真正的产权，只在村集体之中拥有使用权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不得向非集体成员的第三人转让或出售。

通过这个规定我们就很清楚了，也就是说小产权房，只能在村集体的成员内出售转让，这是合法的，但是出售给以外的第三方，就视为违法。整个交易也不受法律的保护。

那么，加入一旦买入了这种小产权房，在通常情况下，卖方很难被追究责任，但是购买方则会有较大的购房风险。

主要有以下四个方面，希望有这方面购房打算的，可以对您有帮助。

（1）没有产权，前文提到了，非村集体成员买入后，不构成法律意义上的产权拥有，最多只有使用权，这样就对未来房屋的再出售产生很大影响。并且这个交易都不受法律保护。对房屋的升值保值都有影响。

（2）从法律方面来说，双方签订的买卖合同，也会被视为无效合同，不具备任何的法律效力。

（3）从国家政策来说，2014年3月10日，国土资源部部长姜大明接受记者提问时明确表示，不动产登记条例将于今年6月份出台，并表示将尽快协调有关部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，建立信息共享平台。

对于小产权房问题，将采取"拆除一批，教育一片，处理一批，震慑一片，问责一批，警示一片"的治理方式，把小产权房的违法势头控制住。"这个事情正在做，同时也对小产权房在各地的情况，进行清理统计，在这个基础上，再研究提出分类处理的意见。"

也就是说，从政策方面来看，购房人一旦付款后，如果遇到政策整治，一部分到手的小产权房就可能面临被强拆的风险，而作为购房者将是既拿不到房屋，有无法索要房款的尴尬。因为交易不受法律保护。

（4）除了以上的风险外，由于小产权房的建设和开发，整个过程都存在着监管缺失的情况，不仅对购房者的利益有影响，同时由于开发单位没有资质，可能会造成房屋的安全质量问题和隐患。甚至是售后服务和维修。

鉴于以上几点，不建议大家去购买这类小产权房，当然随着国家政策的变化，如果可以获得产权的时候，另当别论，这个需要随时关注国家政策的调整。

希望我的回答，能对大家有帮助！

娱乐王先生

农村的小产权房很多，基本上都是回迁房，也不建议去买卖。而且土地法有明文规定，小产权房没有产权，没有房本儿，所以购买的时候不会得到法律的任何保护。如果强行进行买卖，那么房屋产生的赔偿金，买家无权享受。

而现实生活中，很多年轻人都在大城市打拼，已经习惯了城市的生活节奏和城市的生活质量，再让他们回农村生活，那绝对不可能。所以他们就会想方设法的在城中扎根儿，而他们也瞄准了城中村改造房。<strong>

城中村的这些小产权房比有正规房本的房子价格便宜，也不会出现限购，但是买卖小产权房是有风险的，这一部分房产没有任何的证件，也不允许办理房产证，而且房产中介也不会帮忙贷款。有时候弄不好还会被中介给忽悠，多花了冤枉钱。

所以，想要购买小产权房的人一定要得到城中村村委以及村民的同意，才能够购买。购买时一定要签订合协议。但是在城中村也会有一些合理合法的小产权房，通过各种手续可以转换成廉租房或者是经济适用房。

但是每个城市的规章制度都不相同，小伙伴们一定要到所在地的相关部门询问清楚，千万不可贸然购买小产权房。

三农观察员小马

农村小产权房是不能自由买卖的，这一点在土地法上明确规定过，虽然买卖农村小产权房，谈不上犯法，但小产权房没有产权，所购买的房屋根本得不到法律保护，房屋产生的赔偿和保护买家都不可能享受到。

小产权房被人们讨论，也是这几年城市房价不断上涨，而且很多城市房子都限购，所以一些人因为缺钱，又想在城市有个家，就把目标瞄准了城中村的小产权房，毕竟小产权房有价格便宜、不限购的特点。

我在西安工作时，当时想买房有没有太多钱，还限购，就有中介向我推荐小产权房，并明确表示这些小产权房五证不全，不可以办理产权证，但中介公司可以帮忙联系办理贷款。现在想想，还好当时我没听中介忽悠，要不然现在只有后悔了。

首先说明一下，小产权房就是在城中村，或农村集体土地上建设的房屋，这类房屋的土地属性属于村集体，居住者只有房屋使用权，没有土地产权，因此这类房屋也不可能办理房产证，不受法律保护。

此外，根据“农村住宅不得向城镇居民出售”，以及“城镇居民不得在农村购买宅基地、农村住宅、小产权房”的规定，可以明确得知，小产权房是不允许买卖的，犯法谈不上，但买了之后却得不到法律保障。

还有一点，有一部分城中村或者城市郊区的小产权房，是村集体经过村民同意，委托房地产开发商建设的房屋，这类房屋同样可以出售，但没有房产证。严格意义来讲，这类房屋如果各项手续合法合理，并且已经售出的小产权房，后期通过补办相关手续被定为城市廉租房、公租房、经济适用房等范畴。但这仅限于一些城中村，经过合法合理处理的小产权房。

对于大多数农村小产权房来说，不受法律保护，不能发房产证，不能贷款，严格禁止销售，监督防止小产权房合法化，无法过户等等问题。

最主要的是小产权房，还难以保障房屋质量，一旦出现问题，无法保证自己的合法权益，即便拆迁也没你的赔偿。

总体来说，购买农村小产权房的风险太大，在考虑入手小产权房的时候，尽量多考虑多了解一下相关政策，以及小产权房的问题。当然了今年已经禁止小产权房的新建和销售了，发现一起治理一起。

李阿冰

农村小产权房，是卖的犯法，还是买的犯法？
根据相关规定，由于小产权不能过户，交易得不到保证，所以买卖双方都是违法的，但这并不算犯法，也并不是犯罪。

实际上，人们购买小产权房也是一种无奈之举，我觉得是可以理解的。如今许多城市房价都高高在上，同样的户型，配置差不多的住宅，小产权房就因为五证不全，价格要比大产权房要差许多，价格的优势，让很多确实需要买房入住的刚需族很心动，没办法，谁让自己钱包紧张，谁让房价那么高呢？

过去的十几年，我国的房地产行业迎来了爆发式的增长，那些即便对投资理财一窍不通的人，一股脑把钱全部投入房地产行业，都实现了自己财富的翻倍增长，在我国70%的家庭财富都是房产，这足以说明人们对买房的热衷。房屋根据产权的不同，分为大产权房和小产权房，简单来讲，大产权房就是有房产证的房屋，小产权房就是没有房产证的房屋，由于没有房产证，所以小产权房没办法正常上市流通，正常买卖，那么小产权房的买卖是否合法呢？

根据《中华人民共和国土地管理法》有规定，农村的土地使用权是属于集体的，该使用权不得转染、出让或者出租用来进行非农业的用途。农村的宅基地的归属权也是集体所有，农民对宅基地只有使用权，并没有买卖权，无法进行土地证过户，办理房产证等，所以小产权房的交易是得不到法律的保护和认可的。

三农观察小李

买卖农村小产权房，是买的犯法，还是买的犯法？我觉得如果在没有明确法律规定情况下，这就是一桩不合法的交易，这种买卖双方都得不到法律的保障。要说到底是谁犯了法，我觉得那一定是卖方，那卖方又会有什么样的损失呢？我们可以详细来讨论一下。

首先，什么是小产权房？小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡镇府或村颁发。根据我国《土地管理法》规定，农村宅基地属集体所有，村民只对宅基地享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律认可和保护，同时非法获得的“小产权房”也不能向非集体成员的第三人转让或者出售。也就是说这样的买卖，根本得不到保障，是不合法交易。但是为什么很多人还是会干这些事呢？

对于买卖农村小产权房，属于得不到保障，不是合法交易。但是现在很多人依然选择买卖。这是为什么？因为有利可图。现在的全国范围的房屋价格都是居高不下，很多没有钱的人只能选择买这些没有保障的小产权房，其次，有利可图，虽然这样的交易得不到保障，但是很多人打擦边球，希望从中获利。再者就是制度的局限性，这样的规定已经存在的几十年，但是现在大量农村房屋闲置，又有很多人买不起住房，供需矛盾导致，小产权房的出现。

新农小伙

关于宅基地买卖问题，小编和大家聊一聊。

现行的国家政策规定，农村宅基地实行一户一宅制。也就是一个家庭户口，只能拥有一处的宅基地。比如，一户家庭经济组织成员比较多。儿子大了要结婚建房。符合分户条件的可以向，当地村委会申请。有乡镇县一级主管部门审批。关于题主的问题。农村宅基地买卖双方。是否合法？个人观点如下两点，

（1）农村宅基地只能在本村范围内出售转让。

根据国家现行的政策规定，农村宅基地。只能在本村集体经济组织成员。内部出售转账。前提条件是（必须遵守国家规定一户一宅制）符合条件的才能购买。非本村村民，城市户口不得购买农村宅基地。所以农村宅基地，只有在本村村民之间内部交易。只有这样才能得到国家法律的认可。政府土管部门。会给你发放宅基地使用证。农村宅基地不动产权证。买卖双方都合法。既受法律保护，又能维护着自家产权。

（2）农村宅基地买卖。非本村村民购买双方都不合法。

现行的国家政策规定，城镇户口不得购买农村宅基地。原因所在不符合国家规定。假如你的宅基地卖给非本村人员，或者城镇户口。双方都是违法的。既得不到法律的认可，国家土地管理部门更不会给你发放房产证明。比如，遇到政府统一拆迁统一规划。你们买卖双方麻烦就大了。既带来了经济损失。又不受法律保护。国家不会给予任何补偿。为了避免这种情况发生。小编希望广大农民朋友，多一些了解国家对农村的政策规划。多掌握一些三农知识。

關鍵字: 房产 \b三农 农村