价格洼地的“战火”再一次点燃！
今天，余杭区三宗涉宅地迎来出让。总出让面积约12万方，总建筑面积约26.4万方，总起价约24.9亿元。
从地理位置来看，三宗地块都处于杭州的“价格洼地”。一个是精装限价23000元/㎡的崇贤，另一个是难得的1字头板块塘栖，精装限价19800元/㎡。
自双限以来，刚需板块的土拍成绩反倒比主城区要亮眼许多，特别是上个月华元拿下的仁和地块，不仅过程激烈，更是拼到自持环节，让人颇为意外。
这样的火热，也延续到了今天。
崇贤新城地块
竞得方：路劲
楼面价：12561元/㎡&12698.65元/㎡
溢价率：25.61%&26.99%
精装限价：23000元/㎡
崇贤新城向阳4&5号地块实景（via:好地网）
崇贤今天出让的两块地，不仅位置紧紧相邻，各项指标条件也相差无几。
两块地容积率均为2.2，都需要配建不少于5%建筑面积的公租房，且商业建筑面积不大于总建筑面积的10%。
从地块实景图来看，“两姊妹”形状方正，非常适合打造成双子项目，由路劲一并拿下也较为合适。此前，路劲在崇贤布局的项目有上河宸章以及路劲远洋江南院子，但均已售罄，补仓意愿强烈。
事实上，想要在崇贤拿地的房企不少。今天报名的房企就有10多家，除了急需补仓的路劲、西房、绿都之外，还有暂未在崇贤拿地的万科、金地、景瑞等等。
上个月崇贤的地块出让，祥生拼到溢价率25.81%才拿下。而今天两块地的溢价率分别为25.61%、26.99%，热度不相上下；从楼面价来看，12561元/㎡、12698.65元/㎡和祥生地块的12581.42元/㎡相比，也基本持平。
不过，崇贤限价水平较低，溢价率又较高，
房企的利润空间势必进一步压缩。所以，尽管拿地意愿强烈，但也能看得出，大家都比较理性，以保本为最基本的底线。目前，板块内在售的新房祥生绿都京杭府高层精装均价约20700元/㎡，秋实宸悦高层精装均价约20600元/㎡。另外还有不少待售的纯新房项目，比如承安海格源翠府、绿都东澜府、西房杭语宸鹭院等等。
目前，秋实宸悦还剩两幢楼待售，京杭府的小户型也基本售罄。接下来最快入市的纯新盘应该是绿都东澜府，主力户型89-125㎡。作为杭州首个精装现房项目，绿都东澜府不仅体量大，配置也挺高。虽然是刚需盘，但开发商做了恒温泳池，这在其他同等级的项目中几乎是没有的。另外，现房优势也很明显，明年上半年精装修交付，下半年就可以入住。
此外，承安海格源翠府的精装修也比较有诚意，对预算200万的刚需来说，都是不错的选择。
虽然板块内的潜在供应比较充足，但
因为均价较低，去化还比较迅速。除了之前的万人摇上河宸章之外，在售的京杭府、秋实宸悦也都是需要摇号的。值得注意的是，目前周边二手房旭辉运河悦章毛坯成交均价约23100元/㎡，旭辉时代城毛坯成交均价约22870元/㎡，一二手房几乎没有倒挂。
塘栖商住地块
竞得方：伟业控股
楼面价：9434.1元/㎡
溢价率：19.72%
精装限价：19800元/㎡
塘栖商住地块实景（via:好地网）
今天，塘栖也迎来了双限首秀。
和仁和、崇贤相比，塘栖的存在感相对薄弱，在大众的印象里，可能还是枇杷更出名一些。
不过，塘栖地块的成绩不错，并没有按照主流预测的那样底价成交，来回也进行了23轮报价，最终由“新人”伟业控股拿下，楼面价9434.1元/㎡，溢价率19.72%。
塘栖曾经有过4年的供地空窗期，最近一次出让是在今年3月份。彼时双限政策还未开启，竞争那是异常火热。当时，众房企们整整争夺了149轮，才最终由合景泰富拿下，楼面价10484元/㎡，溢价率高达49.8%，自持比例2%。
和合景地块（案名：观棠明月府）相比，今天的地价有所回落，降到了万元以内。
虽然规划中的9号线延伸段对于塘栖是一个利好，但受到在售项目去化缓慢的影响，房企的拿地情绪有所保留。
目前，板块内在售新房招商雍澜府洋房均价约20600元/㎡，随塘洋房均价22500元/㎡，两个盘都加推了几次，但基本都流摇了。
虽然新房断供多年，但塘栖的房价也一直停留在7000元/㎡之内，直到2017年才迈入万元大关。随着雍澜府、随塘的入市，板块房价一下子跳到了2万出头。
和崇贤稍有不同的是，塘栖处于更为边缘的板块，并且旅游属性突出，客群相对单一，以地缘性自住为主。所以，面对这样的“跳涨”，市场需要一定的时间去接受。
值得注意的是，今天这块地的精装限价19800元/㎡，相比在售的两个新盘，价格有所“下跌”。但是仔细计算，其实并不是这么一回事。
在售的雍澜府、随塘都是以洋房为主的低密产品，按照洋房与高层1.2:1的售价预期系数倒推，两者的毛坯均价大约在16000元/㎡之内。而今天这宗地块的毛坯限价为16800元/㎡，反而是有所上涨的。
和崇贤类似，塘栖的一二手房也不存在倒挂。板块内的二手房贝利栖溪望府近期签约均价为19140元/㎡，贝利栖溪公馆为18570元/㎡。
总体来看，今天的土拍结果都在情理之中。
对刚需属性浓厚的地块，房企会投入更多的拿地热情，但在双限政策以及市场趋于理性的情况下，房企也懂得悬崖勒马，及时刹车。
头脑发热的情况少了，更多的是精打细算。
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