法拍房從全國來看
2018年網絡司法拍賣房的掛拍金額達到1.26萬億，首次突破1萬億
2018年全國法拍房數量47萬套
2018年成交139737套
2018年報名參拍人數突破150萬
從以上數據中我們可以看出，法拍房在這兩年，交易量翻番，18年和13年相比更是實現了150倍的增長。市場認可度也越來越高，網絡上流傳著一個很有名的段子:那些勸你不要買法拍房的人，可能在拍第二套了。
法拍房貸款
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一般來說，法院在網上拍賣的房子價格和市場上的商品房相比，價格便宜很多，法拍房雖好，但是盲目競拍就會存在一定的風險，所以大家在競拍前一定要做好購買之前的調查工作，排除購買法拍房的一切風險，根據小段多年從業經驗統計：10套法拍房裡至少有6套有問題，只是問題大小而已。那麼，法拍房能買麼？買法拍房需要注意什麼問題呢？讓我們接著往下看。
法拍房
買法拍房 注意事項！
1.實地看樣
房產標的情況以實際現狀為準（包括但不限於地理位置、房屋結構及附屬設施、房屋實際用途、裝修情況、周邊配套、物業服務、水電氣、小區環境等），請務必實地看樣，詳細瞭解，如未實地進屋看樣，請以毛坯為現狀來參拍。
2.法拍房佔用及騰房問題（重點）
有人居住或放置物品的房產，需競買人自行確認是否存在騰退障礙，處置機構如不負責清騰房屋，則需自行想辦法處理。
法拍房
真實案例：
某房產標的公告中寫明”有人居住“，競買人未提前瞭解騰退情況，競買人於2016年12月拍下了該房產，按照程序辦理完過戶手續後，發現原房主一直拒不搬離，且態度蠻橫，到2018年6月還在通過司法程序等待法院強制騰空，房屋無法正常使用。
案例1：拍賣成交後，買受人李某訴請被執行人陳某軍、陳某容立即騰房。一審法院認為，拍賣成交裁定確認房屋歸買受人所有，且買受人已取得房產證；被執行人至今仍居住於涉案房屋內，侵害買受人的所有權；遂判決支持買受人的騰房請求。二審法院認為，涉案房屋的拍賣公告載明：“本拍品按現狀拍賣，房屋的騰退、遷出、接收或後續產權登記事項等問題由買受人自行解決，法院不負責標的物的交付”，系“按現狀不交吉方式拍賣”。買受人競拍時明知法院不負責騰退，自應承擔相應後果，故改判暫不支持買受人的騰房請求。[參見廣東省廣州市中級人民法院（2018）粵01民終17779號及涉案房屋的阿里網拍頁面]
案例2：拍賣成交後，買受人劉某訴請被執行人李某立即騰房。一審法院認為，李某至今未移交，根據《拍賣規定》第30條，應由執行法院強制執行，故裁定駁回起訴。劉某上訴稱，已與執行法院進行過一年多的溝通；但執行法院認為，其已按照拍賣成交裁定的內容將涉案房產過戶至劉某名下，執行行為已經完成，要求李某搬離房屋不屬於拍賣成交裁定的內容，劉某應按照物權法及民事訴訟法重新訴請李某騰房。二審法院認為，《拍賣規定》第30條“明確了由執行法院對拍賣成交的財產進行移交或者強制執行的執行程序”，涉案房產應由原執行法院依照有關規定向劉某移交，本案不屬於民事案件的受理範圍，遂裁定駁回上訴。[參見山東省泰安市中級人民法院（2017）魯09民終614號]
3.法拍房租賃問題
如房屋有租賃則過戶後租賃並不自然解除，如房屋存有有效租賃，拍下過戶後該租賃關係並不自然解除，需競買人提前確認清楚租賃關係處置方式。如果需要解除有效租賃、變更租賃條件等，需競買人自己確認是否存在障礙，是否需要承擔額外費用等。
根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的，會把租賃合同籤的很長，甚至10年、20年。那麼你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之後由於承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。更有甚者，有的一開始說沒有租賃，等你拍賣後，突然又冒出了租賃合同或者突然有人在裡面居住而不肯騰退，那就非常麻煩了。
真實案例：
某房產標的公告寫明房屋”租賃期19年”，競買人參拍前未仔細閱讀公告瞭解清楚，拍下後，去辦理手續時發現租賃合同無法解除，無奈競買人只能放棄此標的物，損失全部保證金。
法拍房
4.法拍房稅費問題
房產過戶稅費可能因房屋用途（住宅或非住宅等）、買賣雙方身份（個人或企業）、房屋面積和買方擁有房產數量、房屋交易年限、當地房產政策等存在較大差異，請務必提前確認稅費金額及承擔方。除稅收外，房產還可能存在欠繳的物業、水電氣暖等費用，需競買人自行了解由誰來承擔，逐一核實確認。
法院明確告知：物業費、水電費、稅費、欠費全由買方出。為了避免暗藏的天價過戶個稅等費用，需要提前調查清楚，列出明細，再來進行房價綜合分析。
5.查清房產的屬性
購房者在購買拍賣房前要查清楚該拍賣房產的屬性，包括房子的使用年限、能不能辦房產證、土地出讓的性質等。如房產土地為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房。按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金。
真實案例：
處置機構在描述中說明土地性質是劃撥，競買人並未發現，也並不瞭解，拍下後去辦理過戶時，發現土地性質是劃撥，無法過戶，如需過戶，需要申請政府審批同意並繳納土地出讓金，最終客戶選擇放棄保證金。
法拍房
6.法拍房限購問題
在有限購政策城市，如競買人不符合限購政策要求，則可能無法過戶。
目前部分城市即便有限購政策，通過司法拍賣購買卻不受限購政策影響。
真實案例：
客戶是山西人，通過司法拍賣買了海南的房產，想著用於投資，買下後發現因為限購，無法辦理過戶，無奈只能放棄保證金。
7.法拍房解抵押問題
部分城市房產如抵押未解除則無法過戶，請務必提前核實解除抵押及過戶流程。
8.法拍房貸款問題
貸款落實:法拍房原則上是不允許貸款的，我們通過第三方擔保公司，擁有在四大行和正規商業銀行進行正常商業貸款的資格，此過程較為複雜，需要提前進行充分準備和多家銀行面籤，確保通過。
9.法拍房出手續辦房本問題（重點）
購買法拍房是不需要網籤和原業主出面配合過戶的，只需要拿著法院出具的相關材料即可過戶，可有很多法拍房拍成後，競買人遲遲拿不到相關文件也過不了戶，如果你要是墊資購買的那可就麻煩了。很多剛瞭解法拍房1-2年的朋友認為辦理房本其實很簡單沒有任何風險，那你就大錯特錯，辦理房本在法拍房裡出現的執行風險較多，而且無法提前預估和規避，如出現執行風險解決起來少則半年到一年，多則就。。。。
真實案例：
2017年4月份客戶A莫跟我拍成兩套法拍房後說出真實意圖，原來A莫在2016年自己在網上成功競得一套法拍房，拍成後一年多未取得任何材料，無法過戶，後經我方多方調解成功取得過戶材料並辦理房本（具體細節略過）。當然這種類似情況在法拍房裡是常見的。
司法拍賣的執行裁定書如下圖：
法拍房
小段經驗總結
NO.1大家購買法拍房的同時，也要意識到風險，
法拍房執行風險不具備可規避性， 在沒有專業公司指導和服務的情況下，不建議購買法拍房。NO.2若自行參拍一定想好後期可能遇到的問題，自問以上問題自行參拍，是否可以解決！
NO.3法拍房交易流程不同於二手房/ 一手房，大家一定要樹立一個正確的購置觀念。
以下是本人（段成龍）安全交付成功案例其中一部分：
北京市朝陽黃廠南里3號院10號樓18層3單元***號住宅(已安全交付)
北京市朝陽區東三環中路39號院（6號樓****號）兩套房產(已安全交付)
北京市朝陽區東三環中路39號院（6號樓****號）兩套房產(已安全交付)
豐臺區望園路9號院1號樓2-***號房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區朝外大街6號11號樓5層***號房產(已安全交付)
海淀區馬連窪蘭園14-3-***號房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區農光東里8號樓2單元***房產(已安全交付)
宣武區牛街西里一區4號樓***號房產(有騰退困難，已安全交付)
大興區鹿華路中信新城2號院8號樓12層1單元***號房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區望京西園314號樓12層B座5單元***室房產(有騰退困難，已安全交付)
大興區芳苑小區4號樓5層7單元***號房產(已安全交付)
朝陽區望京街9號樓*****、*****共25套商業房屋(有騰退困難，已安全交付)
通州區群芳園118號樓1單元***室房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區惠新西街18號F幢7層***號房產(有騰退困難，已安全交付)
通州區楊莊南街2號1號樓***住宅(有騰退困難，已安全交付)
海淀區學院南路62號院5號樓7門二層***號房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區幸福村中路55號樓5層***號(有騰退困難，已安全交付)
海淀區永豐嘉園一區10號樓1至2層3單元***號(已安全交付)
朝陽區慧忠北里403號樓***房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區慧忠北里109號樓21層***號房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區黃杉木店路186號院6號樓10層1門***室(已安全交付)
豐臺區航豐路1號院2號樓15層***號房產(已安全交付)
豐臺區航豐路1號院2號樓15層***號房產(已安全交付)
朝陽區阜通東大街6號院5號樓27層***號房產(有騰退困難，已安全交付)
通州區通典銘居小區第F座***號房產(已安全交付)
豐臺區汽車博物館東路1號院2號樓3層北座***不動產(有騰退困難，已安全交付)
昌平區東小口鎮天通東苑68號樓10單元***號房產(有騰退困難，已安全交付)
朝陽區朝陽路139號院2號樓1層***號房產(已安全交付)
朝陽區廣渠門外大街一號院8號樓12層***室房產(已安全交付)
（以上所有都是本人拍賣成交案例，有拍賣公告、有合同、有裁定、有相關證明、大部分都已二次轉手）
本公司簡介：北京 天津 上海 河南 深圳 都有分公司
2016年6月：創維成為北京市產權交易中心在司法拍賣服務領域唯一指定的法拍房服務機構
2017年4月：創維司輔成為全國第二家北京第一家法院司輔單位
2017年8月：創維與360公司簽署戰略合作協議，為360公司在法拍領域提供綜合服務
2018年8月：創維司輔第一次 接受電視臺採訪（讓大眾瞭解司輔單位）
2018年10月：創維司輔第二次 接受電視臺採訪（讓大眾瞭解網拍）
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