每次去踩盘，现场销售第一时间不外乎是介绍楼盘区域规划，交通道路则是重点介绍。每每听着都觉得很有道理，但现实真的如同规划说得那么理想吗？
前几天新城金樾江南火热开盘，江南大道又一次被提起，江南大道作为惠州市重点建设的市政项目，跨越惠州、东莞两地的交通网，对融入“莞惠生活圈”有着重大意义，因此也备受关注。
江南大道基本情况
江南大道东起惠新大道，沿东江南岸经下角、梅湖地区，终点接东莞市桥头镇，全程连接惠城、博罗、仲恺和东莞，总长37.2公里。目前，惠城段自紫金村至惠博交汇处，早在2017年已经通车；博罗段东段已于今年3月份试行通车，计划在年底完成主体工程并实现主线通车。
届时通车后，惠城到博罗的车程时间将缩短至15分钟，从惠城江南到东莞桥头，大约30分钟车程可以抵达。
规划加持，市政打造惠州最美大道
所谓路通则财通。我们可以看到，江南大道连接莞惠两地，途径博罗与仲恺潼湖。
仲恺潼湖被定位为“广东硅谷”，目前潼湖生活智慧区正在发展火热当中。而江南大道途径的博罗地带，还处于发展初期阶段，房企入驻也屈指可数，就如同当年的惠博大道。
如今，随着江南大道部分道路的开通，区域规划逐渐明朗起来。
2018年，惠州市住建部发布《惠州市江南大道滨江景观规划》，规划指出，将惠城段设计为活力梅湖卧佛野趣，设置郊野拓展设施，营造成自然生态景观；博罗段展现新城望古，营造时尚、科技、艺术、生态和谐对话的公共区域……将江南大道滨江景观打造成自然与人文交融的山水风情画卷。
同时，2019年惠州自然资源局组织编制并发布《惠州市江南大道沿线城市设计与控制性详细规划（草案）》，规划指出，将江南大道沿线打造成城市滨江长廊和山江综合发展区，构建宜居宜游的城市滨江魅力生态城。
有了道路的开通与区域的规划双加持，如今的惠博大道已经从贫瘠土地发展至房企遍地开花。类比江南大道，未来发展会不会如同惠博大道，很难说个准数，未来还需要时间去证明。
房企入驻少，未来发展是个未知数
目前，位于江南大道沿线的楼盘非常少，惠城段有海伦堡十里东江、碧桂园十里江南，博罗段有佳兆业东江新城、新盘新城金樾江南，都是知名的楼盘品牌。
惠城段
海伦堡十里东江位于惠城区江南大道16号，属新江南大道片区。经江南大道可达下角生活圈，经第三东江大桥可达江北区，交通是越来越方便。
目前项目在售1/6栋，建面108~178㎡户型，共95套房源，备案均价9150元/㎡，以108㎡户型为例，总价98.8万起，三成首付29.6万起。同时也在售建面136~175㎡的叠墅产品，均价11600元/㎡。
碧桂园十里江南，与海伦堡十里东江的位置情况大致相同。目前项目在售4/5栋高层洋房，建面109~142㎡的三至四房户型，当前均价9300元/㎡，以109㎡的三房户型为例，三成首付要30.4万起。项目在售的叠墅均价大约11000元/㎡，别墅价位大约17200元/㎡。
总结：
1.相较于惠城其他片区楼价来说，项目的价格总体上比较优惠，单价9字出头在惠城是非常少见，有时项目推优惠单价甚至能到8字出头，刚需者也能在惠城买到低价房。
2.项目都有推别墅和叠墅，主打江景优美环境。据悉，项目沿途的江边会打造成滨江公园。
3.相应地，当前项目的相关配套设施比较稀缺。
4.项目距离惠州人都忌讳的梅湖大约二三十公里，其实都会看到，人气不足的话可能会有点阴森的感觉，未来居住人口渐渐多起来的话，可能会比较好。
博罗段
佳兆业东江新城位于博罗东江南岸，江南大道旁。项目总占地200万平方米，总建面400万平方米，是品牌规划的一个生态大盘。小编还收到消息，项目引进的学校已更名为博罗中学佳兆业学校。
目前项目在售11期1/2栋建面74/95/117㎡的2~3房户型，12期2/3/7栋建面106/120/140㎡的3~4房户型。
当前均价8000元/㎡，现项目有推出折扣优惠活动，其中，11期1/2栋的房源可做连续打折98*99*99优惠；12期建面106㎡可享98*98*99，建面120~140㎡可做96*99*99折优惠，购入建面120㎡还可申请车位和物业费。
以建面74㎡为例，折后总价56.8万起，三成首付17万起，折后均价大概7700元/㎡。整体优惠了近三万元。
新城金樾江南位于江南大道旁，距离佳兆业东江新城直线1公里左右。
项目本周二首次推出，就开盘情况来看，据说当天开盘已经去货将近九成，但具体成交量有没那么多，还是得以网签数据为准。据当天现场人员爆料，一半购房者，一半中介朋友。
项目首推4/6栋建面98~138㎡的3~4房户型，共计370套房源。据悉小户型房源已售罄，剩余较多的138㎡大户型，以备案均价6800元/㎡来算，购入138㎡户型三成首付要28万起，按照开盘当天最低9折优惠来看，首付也要25万起。
总结：
1.目前这两个项目周边的配套设施比较稀缺，大型购物广场、农贸综合市场都没有，虽说项目会配备社区底商，但依旧非常不方便。
2.差不多的价格都可以买到位置较好的惠博大道楼盘，可以说，没有优惠的话很难吸引到购房者，更多的是用作投资。
说实在，每个片区的发展其实都是一个未知数。就近年来，惠州市政新规划的片区不少，但有规划加持不一定就是“幸运儿”，目前惠州的基建发展太慢，越来越多的购房者对惠州片区发展也持观望态度。
小编觉得当前江南大道的片区发展是有亮点。
首先，未来江南大道的开通，是会促进了莞惠两地的片区互通互联，同时加快两地区的融合发展，对两地经济有发展红利。
其次，片区除了将通车的第三东江大桥，已经有较明确的规划第四东江大桥、第五东江大桥、第六东江大桥，其中第四东江大桥将连接金石二路，直接到达江北区域。
再者，当前江南片区都是大型知名品牌入驻，一是片区正处于初步发展，拿地价比较便宜，大型品牌入驻试试水；二是大品牌有充足的资金去规划一个大盘，能够引进更多的学校教育、生活等相关配套设施。
当然也有不足的地方。
一方面，已经通车的江南大道东段，只是梅湖路依旧坑坑洼洼的，不知什么时候能建好，据悉是涉及到拆迁房的问题；而且沿途两旁的绿化并没有得到很到的打理，杂草丛生，整体看起来非常凌乱。
另一方面就是设施配套问题。同样是连接惠城与博罗的惠博大道，经过几年的发展也只是楼盘在快速建设，资源配套仍旧拖后腿。江南大道会不会步惠博大道的后尘，也很难说。
江南大道作为通往莞惠两地的主干道，如今有了市政的规划支持，真心希望片区发展不止步于楼盘建设，只有各方面的配套设施能够同步发展起来，才能给片区带来更多的发展空间与价值潜力。
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