大家好，我是羊迪。
先前文章有說，今年年底是剛需買房人「不算糟」的入場時機。
剛好自己也是剛需，自今年十月起，就在各種看房。恰巧昨天在「催稿群」問了一圈，大家對年底買房這個選題最感興趣。今天就聊聊，如果我打算買房（本來就是），會怎麼準備、思考與決策。
資金的準備
近段時間我正在逐步把各種資產變現、取出、轉為短期、活期，或者直接讓這筆錢，放在餘額寶等極低風險的貨幣基金裡。
就在我寫這篇稿子的時候，前段時間找我退定金的一位朋友，給我打了個語音電話，她說，自己買的30多萬元的P2P理財無法兌付。
她覺得我或許能幫上她忙，但我只懂點房產外，除了安慰，也只剩安慰。
如果朋友們偶然看到這篇稿子，如果你的手上還有P2P，請儘快取出，沒到期也要聯繫客服儘快取出來。
現在這個時候，千萬別再留P2P了。
炒股怎麼樣？
以前我重倉深圳機場，然後獲利出逃，以前波段玩萬科，做中間商賺差價。最近很多朋友說，未來的一兩年，股票可能從3000點到4000點，我也覺得挺有可能。
但沒辦法，對我這種要買房的人來說，不適合。
何況，現在的經濟大環境依舊充滿著很多的不確定性，在這種股價都已經並不便宜的時刻繼續戀戰，我這種不知道任何內幕的小老百姓，被割韭菜似乎還是大概率事件。
定投指數基金、板塊基金？
很多的朋友都在這麼幹，而且是幾十萬幾十萬地買，相對P2P和股票安全，而且基金經理們也大多是985、211畢業的學霸。
不過，2008年的美帝，不就是那些華爾街的聰明人，把次級貸款打散後，插在CDO裡，以各種理財基金賣給普通民眾，然後最終引發全球金融海嘯的麼？
我們買指數基金，買板塊基金。但是現在的大環境這麼多變，一旦出現黑天鵝，比如某些公司資不抵債，某行業集體崩潰，人們就可能在看到自己的基金大幅折損後，恐慌性拋售手中基金。繼而引發連鎖效應，藍籌股也無法倖免。
注意，把屎塞到黃金裡，屎不會變成黃金，但黃金卻會變臭。可萬一把屎塞在地瓜、小米粥裡，那我們還能吃麼？
當然，中國不太會發生這種事情。
畢竟現在才3000點，還早。畢竟大多數中國人的資產還都在房產、銀行裡。股市裡的錢，不少還是那些中年男人們瞞著老婆塞進去的私房錢。
可我不一樣，我是要買房的人，買房要緊。
市場的觀察
今天最大的房產類熱點，莫過於LPR又又又降了：
說實話，我真是不知道朋友圈裡的某些朋友興奮個什麼勁。就降了5個基點，即便百萬房貸，每個月能省出一斤豬肉錢麼？
何況LPR降，房貸利率又不是100%會降，還是會因城施策、靈活調控。
如果不太懂，可以看看我這篇舊聞：
當時我在文中的原話，摘錄出來：
接下來，大概率會發生的事情是LPR持續降低，為了避免房貸利率過低而使得已經穩住的房價再次暴漲，導致前功盡棄，才會在15號令之後，再出一個16號令。 羊迪，公眾號：羊迪央行房貸利率定基調整，咋整？
所以，這一次的LPR下降，是必然的、可知的，以及並不會對買房成本產生多少影響的。
至於對房價？一二手房賣房人，倒是可以借勢騙騙外行、抬抬價。前提是真能抬得起來。
因為長居北京，因為最近找我諮詢買房的朋友突然增多，因為三天前剛陪一個找我做全程陪伴諮詢（2600元）的朋友，去朝陽大悅城附近看房砍價。因為北京的房地產市場會影響全國的房地產市場。
我簡單聊聊北京現狀：
新房房價，自2017年至今，哪怕是一絲一毫，都沒敢漲過。
價格限死的限競房、共有產權房，早就成為了北京新房市場的主旋律。雖然價格真沒怎麼降，但是「全民經紀人」的佣金比例，卻漲了。啥意思？我推薦你去買房，以前最多送一年物業費，現在可以直接給總房價的1%-2%以及更多。
二手房房價，在傲嬌地堅挺2年後，於2019年裂開了。
以我去砍價的朝陽某小區為例，鏈家掛牌615萬，買房人直接砍到了530萬，最狗血的是，居然最後還沒買。曾幾何時，北京買二手房，價格還是越砍越高的哦。那個從500萬開始砍價，砍到520萬最終成交的故事，我能記一輩子。
不過，北京的成交量，無論是新房還是二手房，都比上半年、去年要放大一些，也是事實。畢竟這裡是北京，有購房資格，有百萬存款的年輕人，一直存在。
但中國，只有1個北京，以及4個一線城市。
今天，看到這樣一張圖，隨手分享進了資訊群：
堂堂一線城市，只有深圳這個社會主義先行炒房（劃掉）示範區房價上漲了，剩下不相信眼淚的北上廣，這次只能站在一旁靜靜擦淚。
而做出這張圖的貝殼地產研究院，也是個狠角色，縱座標忽高忽低，強行做出了一致。但仔細看看，我們就能發現：
上海降了2000，北京降了4000，廣州降了7000，深圳即便從最低點算，也就漲了1000。
而深圳的這1000，還是在2月份的粵港澳大灣區綱要、8月份的先行示範區、11月的豪宅稅取消的三連利好之下，才逆天改命的。
不過中國是一個發展中國家，它的房價必然會隨著收入增加+通貨膨脹，緩慢上漲，或許有波動，但時間拉長到5-10年，還是會漲。
所以對於剛需，對於名下沒房的年輕人，現在真的可以開始看房了。
這段時間，二線房價的上漲是伴隨著放鬆的戶籍制度+加速的城市建設的，比如重慶成都西安，那“令人髮指”的「來了就是我的人」，以及南寧瀋陽武漢，開始興建的地鐵線。
不過，房子是用來住的，不是用來炒的。再加上經濟大環境的多變，今年的二三線房價，還真的沒漲多少，退房倒是此起彼伏：
倒是呼和浩特、瀋陽、哈爾濱、南寧、西寧、唐山、秦皇島、濟寧、洛陽、大理
這幾個沒啥存在感的弱二三四線，無論新房還是二手房，都出現了10%左右的年度上漲。還有沒上榜的南通，更是可怕得嚇人。
嗯，畢竟要和主基調保持一致，唱空是一時的，唱多也不能一直持續。
接下來2-3年的二三四線，二線無論新房還是二手房，都要穩下來，三四線新房還可以繼續漲，二手則也要穩下來，才能符合我們的國情。
既然都已經說了那麼多的預測，反正會錯不少，不如將錯就錯、一錯再錯地繼續預測：
1.價格低於一萬的三四線城市，房價上漲還是大概率的。
舉一個人盡皆知的例子：
鶴崗以前2萬一套的房，現在都要5萬一套了，漲幅高達150%，一年時間。再說個事實：豬肉價格也翻倍了。
2.省會城市房價堅挺度必然長期存在。
這個堅挺，是漲價的堅挺也是降價的堅挺，長期必然是向好的，但地鐵要是停工了，投資客當心一點咯。
3.房住不炒不會動搖。
很多人都說，「房住不炒」今年國家沒怎麼提，廢話，那是因為不需要一直提了。有本事你再加槓桿炒個房試試？不過，現在是自住買房的窗口期，要買。
4.房地產稅先別去想它。
最近兩三年依舊沒什麼影子，還不如多考慮一下目前的「去槓桿化」時代吧。
5.大灣區接下來，將會吸引大量的投資投機炒房客。
畢竟現在能夠買、有信心的地方真的不多了。我猜未來那種地方會出現一些上海的「歐神」類領軍人物，大家發現了記得跟我說，我去要簽名。
買房的建議
投資和自住，大資金和小資金，首套房和二套房，體制內和體制外，買房的建議幾乎是南轅北轍的。
所以我才說，買房是一件私人的事情，所以我才會大言不慚地向你收取100-2600/筆的諮詢費。
舉個例子：
潘石屹最近又又又賣SOHO了，賣給的還是大名鼎鼎的PE巨頭黑石集團。
為什麼會有這樣的交易？
因為黑石有著專業化的運營團隊，追求長期回報的「大資金」，而潘石屹需要留錢過冬，相對黑石，他是「小資金」。
買房也是如此：
對於剛需首套房，因為會長期持有5-10年甚至更久，一定會經歷1-2次的房地產大週期，即便這一輪是名副其實的「接盤俠」，但在下一輪漲起來後再賣出，也不會賠。
只要你是從自住出發，買的是住宅、是工作地附近、是品質不差的，那你就不會缺屬於你的接盤俠。天道好輪迴，誰能放過誰？
但對於二套房、三套房、加槓桿的四五六七八套房？如果房價回撤30%，你是拋，還是不拋呢？這可不是說說而已，當年的鄂爾多斯、溫州、北三縣，都切實地發生過這種炒房客間的價格碾壓。
說了很多的「不可知論」和「因地制宜」，本文的最後分享一些共性的乾貨，祝大家（和我），2019年年底，買房順利：
1.有條件的話，首套房我還是會把槓桿拉滿拉大。
老朋友們都知道，我這個人特別慫。但首套房的名額每個人一輩子只有一次，是可以用最大槓桿、最優惠利率買到房產的時機。而且作為年輕人，工資上漲是必然事件。在這樣的前提下，還畏首畏尾、瞻前顧後地買一個老破小，把剩下的錢留來給銀行放貸。就太太太太不明智了。
但注意，我選擇的是拉大槓桿，不是選擇首付貸，不是選擇做假流水、假收入證明。不屬於自己的東西，拿到都是有代價的。要確認自己的能力，做到量力而行，在自己的能力範圍內，再貸到最多。
（為什麼當年沒人跟我說這種話，害得我喪失了首套房名額啊！！！
2.年底房企集中促銷幾乎是必然事件，行動起來，砍起價來。
別總敲著鍵盤跟別人多空論道了，丈母孃可不等人，錯過今年此時，就只有明年此刻了。只是，丈母孃可不一定還是這個丈母孃了。
3.二手房見房東，砍價的技巧要注意。
第一次見房東，沒必要立即聊價格，甚至可以不聊價格，否則房東會覺得你很中意，以後也很難聊價格。千萬記住，價格是最後再聊的事情。以及，見房東要至少見2次，即便是同一天見的2次，也是2次。因為你至少給自己留了時間，去詢問親友和中介的意見。
4.市政府邊、地鐵旁，OMG，買它！
如果你有錢買得起，如果恰好那邊的新房/二手房質量不差，那麼我們就首選地段。省政府、市政府、區政府，越近越好，畢竟中國是中國，在權力中心買，才有保障。看看北京現在的房價就能知道。
至於地鐵旁？交通方便，才能住得方便、租得省心、賣得開心。
5.組團行動，不要單幹。
如果你有錢又任性，那就花錢找我組團。如果你想要DIY，也請不要一個人單幹。找自己的男/女朋友商量，好朋友商量，找同事、前輩、家人商量，找同城市相同處境的買房人商量。
至少，其他人可以給你提個醒。至少有其他人存在時，你就不會當天交定金，就不會鑽進牛角尖，就可以深思熟慮、審時度勢、理智分析，並穩妥地選到好房子。
4000+了，今天就寫到這裡。
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