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惠州

科院報告預警：11月27日，中國社科院財經戰略研究院發佈11月《中國住房市場發展月度分析報告》，報告顯示，核心城市房價由較快回升到止漲趨穩，二手住房成交量衝高回落。同時，預計2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。並對北京、天津、廊坊、保定、張家口等十個城市提出（一般下跌）的預警預報。

核心城市房價由較快回升到止漲趨穩，二手住房成交量衝高回落



《報告》顯示，2019年，核心城市房價經歷了由回升到趨穩的轉變。2019年2-4月，核心城市房價出現被稱為“小陽春”的較快反彈；2019年5-7月，“小陽春”逐步消退，核心城市房價漲速下降。2019年8-10月，市場進一步趨穩，核心城市房價穩中略降。2019年10月，核心城市房價同比微漲0.3%，環比微漲0.028%。

從二手房成交量指數看，在核心城市房價止漲趨穩的同時，二手住房成交量也衝高回落。2019年10月，10大重點城市二手住房成交量指數為135.61點，比9月下降了19.89%，但仍比2018年同期成交量指數高出45%。在其它條件不變的情形下，二手房成交量的持續下降，表明短期房價上漲動能減退。

一線城市房價反彈力度較弱，僅深圳環比上漲

從一線城市近一年的房價走勢看，廣州、北京、上海房價相對低迷，2019年1季度房價反彈力度較弱，後彈過後隨之先後開始下跌。只有深圳2019年下半年仍繼續維持上半年的漲勢。一線城市緯房指數監測顯示，近一年來廣州房價同比下跌3.37%，北京同比下跌3.99%，上海同比微漲0.81%，深圳同比上漲5.58%。



從2019年10月環比變化看，一線城市房價平均環比下跌0.025%。其中北京環比下跌1.33%，在一線城市中跌速相對較快，跌幅比上月也略有擴大；上海環比下跌0.70%；廣州環比微漲0.12%；深圳房價環比上漲1.81%，漲速比上月擴大0.91%。

此外，從準一線城市近一年的房價走勢看，天津、重慶房價相對低迷。準一線城市緯房指數監測顯示，近一年天津累計下跌3.78%，重慶累計下跌2.55%。杭州房價基本穩定，近一年杭州房價累計微漲0.66%。蘇州房價上漲較快，近一年累計上漲20.71%。

過半二線城市穩中趨漲，部分城市繼續下跌

從近一年二線城市房價走勢看，過半二線城市穩中趨漲。上海周邊的寧波、南通、無錫，以及東北瀋陽、哈爾濱、長春等同比均有上漲，昆明、廈門房價也有回升。二線城市緯房指數監測顯示，二線城市房價平均同比上漲1.647%。其中，近一年寧波同比上漲10.41%，瀋陽同比上漲9.79%，南通同比上漲9.18%，昆明同比上漲8.20%，廈門同比上漲8.15%。成都、南昌分別同比略漲2.35%和2.32%，年度漲幅相對較小。青島、濟南、長沙、武漢房價相對低迷，其中青島同比下跌11.67%，濟南同比下跌8.89%，長沙同比下跌6.62%，武漢同比下跌3.9%。



北京、天津等十城房價有下降風險

《報告》指出，預計2020年重點城市住房市場總體先抑後穩，房價有望實現軟著陸。少部分城市仍存在較快上漲或下跌的可能。

分城市看，一線房價總體先抑後穩，個別可能上漲。二線城市漲跌並存，但大起大落可能性不大。三四線城市總體下跌。部分行情啟動較慢的三四線城市，藉助於貨幣化棚改餘熱，房價也仍可能上漲。

此外，中國社科院財經戰略研究院基於大數據對城市房價進行了預警預報。數據顯示，深圳、東莞、珠海、惠州、蘇州、南通、無錫、寧波的城市房價在三個月內有一般上漲的預警預報。北京、天津、廊坊、保定、張家口、滄州、青島、濟南、煙臺、威海等城市在三個月內有一般下跌的預警預報。

陝西鄉黨創惠州

2019年4月份，恆大研究院發佈《2019年中國城市發展潛力排名》的研究報告：

研究報告顯示，到現在為止北上廣深依然是內陸地區發展潛力最強的四座城市，成都、南京、武漢等新一線城市緊隨其後。其次，排行位置在前二十內的二線城市分別有：佛山、濟南、廈門、合肥。 從排行榜來看，排名前二十的地區，城市潛力毋庸置疑。

從東部地區來看，有32座城市進入前50名，長三角、珠三角地區表現尤其突出；而東北地區有超八成城市位於200名之後。

潛力百強城市以全國13%的土地，集聚了近50%的人口總量，創造出73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的62%。

下圖是全國GDP排名的百強城市：

結合這兩個圖表就很容易得出城市經濟實力和發展動能，越是排名靠前的地區，後續的城市發展潛力越充足。二線城市中，南通以6.5%的實際增速，4508.1億的GDP總量擠入前20強，位列第19位。

下圖2019年城市商業魅力的排行榜：

城市商業魅力的名次是由商業資源聚集度、城市樞紐性、城市活躍度、生活方式的多樣性和城市未來的可塑性等綜合因素評比出來的客觀排名，對於城市商業的佈局和規劃有一定參考價值。

綜上所述，各排行榜靠前的二線城市，在未來城市發展的進程中存在巨大的潛力空間。與之相反的，排名越靠後，傳統的工業型、礦業型城市在經濟發展的日益更迭中，將會走向衰竭之路。

大師侃房

地形、地勢、歷史、交通對城市持久發展影響巨大

• 全國重點城市主要指中央直轄市、省會首府所在地、副省級計劃單列市
• 城市需要有重要政治、軍事、交通、經濟、文化、醫療、教育戰略功能才能持久發展
• 地形、地勢、歷史、交通對城市持久發展影響巨大

列舉幾個城市看看

• 全國地形、地勢圖
  

• 首先，全國重要城市多在大江、大河，沿海地區，水是生命源泉
  
  
• 歷史大型城市沒有一個在開闊平原地區
• 平原城市有很多優點：土地開闊、沒有大山大河阻隔、交通四通八達、周邊人口繁多、區域經濟發達等等
• 這麼多優勢，為什麼不能形成歷史特大型重鎮？
• 核心是區域均衡發展，群山無峰，處處中心，也就沒有中心！
• 大型歷史重鎮多在大山、大谷，大江、大河，平臺交匯的關塞地帶。
• 重慶。長江、嘉陵江等交匯平原地區與峽谷交匯處！
• 武漢，長江、漢江、湘江交匯的江漢平原與峽谷交匯處！
• 洛陽，黃河出谷與平原交匯處
• 大河、大谷山間盆地
• 西安，渭水河谷關中平原
• 蘭州，河湟谷地、河西走廊、渭河谷地交匯的山間盆地
• 成都，岷江出谷口平原交匯處
• 大江、大河衝擊平原出海口或大區域重要出海口
• 上海，長江衝擊平原出海口
• 廣州，東江、西江衝擊平原出海口
• 青島，山東主要出海口
• 大連，東北區域出海口
• 政治、歷史
• 大山、大河阻隔及區域交通隘口，自然形成區域人口交流，物品交換的中心
• 悠久時間形成區域文化習慣，政治理念，修養信仰等
• 這種集地形、地勢、文化、信仰、交通、經濟為一體的中心隘口，逐漸形成區域政治、軍事、交通、經濟、文化、教育、醫療重鎮！

與歷史較近的清朝中心城市比較

• 清，各大區重鎮
  

• 東北地區重鎮--瀋陽，沒有變化
  
• 華北地區重鎮--北京、保定，保定讓位於出海口重鎮天津和鐵路交匯城市石家莊。
• 華東地區重鎮--江寧（南京），區域重鎮讓位出海口上海
• 華中地區重鎮--武昌（武漢），沒有變化
• 華南地區重鎮--廣州，沒有變化
• 雲貴地區重鎮--昆明，沒有變化
• 巴蜀地區重鎮--成都，增加了重慶
• 閩浙地區重鎮--福州，增加了廈門
• 西北地區重鎮--西安、蘭州，沒有變化
• 從上可以看出幾個變化
• 沿海地區區域核心從陸地向出海口轉移
• 例如：天津替代保定，上海替代南京，大連、青島、寧波等城市崛起！
• 鐵路成為最重要的交通工具，省會城市變遷
• 黑龍江省會由齊齊哈爾遷移到哈爾濱
• 吉林省會由吉林遷移到長春
• 河南省會由開封遷移到鄭州
• 河北省省會遷移到石家莊
• 廣西首府由桂林遷移到南寧
• 安徽省會有安慶遷移到合肥
• 交通對城市影響巨大！
• 內陸大區政治、軍事、交通樞紐城市將再次崛起
• 武漢、西安、成都、昆明、蘭州，隨一帶一路建設快速成為國際化物流集散中心

• 美國智庫米爾肯研究院發佈的“中國最佳表現城市指數”

• 一、二線城市排名

• 成都第一，蘭州第四、鄭州第五、西安第六、貴陽第七、長春第八、武漢第九等

• 2019年新一線商業魅力城市排行榜
  

• “潛力”看什麼，是繼續保持？還是上升勢頭？

• 恆大研究院城市發展潛力前百強

• 一帶一路將影響部分城市後續發展
  

二線城市中，具有重大上升勢頭的幾個方面

• 一帶一路重要交通樞紐和物流集散城市
  

• 由北向南：哈爾濱、大連、煙臺、石家莊、濟南、合肥、泉州、廈門、烏魯木齊、蘭州、南寧等！

• 經濟人口大省中心城市：濟南、合肥、石家莊、福州等

• 主要城市群副中心城市：無錫、常州、南通、嘉興、金華、佛山、惠州、珠海、中山等！

• 省會城市：哈爾濱、長春、石家莊、太原、蘭州、貴州、南寧、海口、南昌、福州、濟南等！

通過前面可以看出，群山無峰無法形成歷史特大城市，地形、地勢形成的交通隘口將成為重要的區域樞紐重鎮。

• 全國處於發展初期，各個二線城市發展潛力巨大，限於篇幅只列舉幾個城市看看。

• 舉例1，這類城市中南寧、烏魯木齊、哈爾濱等等

• 內陸關塞交通、物流樞紐，西北政治、軍事、交通樞紐--蘭州

• 西控河湟谷地--蘭州、西寧谷地，海藏咽喉，青海、西藏戰略要地！

• 西北依黃河、大漠、祁連山地控河西走廊--中華向西戰略要地，西域咽喉

• 東北沿黃河谷地過寧夏、內蒙東聯京津冀、黑吉遼，出正太線過太原、石家莊聯通齊魯

• 東沿渭河河谷、隴山谷地過西安市同鄭州，過天水--漢中沿漢江出襄陽直抵江漢

• 西南沿嘉陵江河谷過武都聯通巴蜀

• 蘭州周邊特殊的地形地勢成就了其西北政治、軍事、交通戰略重鎮

• 2019年能被美國智庫評為最佳表現城市，看看近年蘭州交通、物流動作

• 歐亞大陸橋貫通

• 蘭新重載鐵路、蘭新高鐵、隴海重載、徐蘭高鐵四線重載鐵路貫通，蘭新集裝箱雙線鐵路開始籌建

• 省道、國道、高速公路與鐵路你、伴行

• 滬蘭航空通道建成

• 南向陸海國際通道打通，形成東盟--西南--西北--中西亞--歐洲國際大通道

• 蘭州--重慶--貴陽--南寧--新加坡陸海雙向多式聯運通道打通

• 蘭州--成都--昆明--中南半島鐵路、公路通道加速推進

• 蘭海高速即將建成蘭州--海口新增加高速公路通道

• 廣蘭航空通道建成，廣州--蘭州路橋航空通道建成

• 新增蘭州--新加坡，蘭州--吉隆坡，蘭州--曼谷國際航空通道

• 蘭州加快與核心城市廣州、重慶、成都、南寧、新加坡、曼谷、吉隆坡交流

• 中國--南亞多式聯運通道打通

• 蘭州陸港先後打通蘭州--拉薩--尼泊爾通道，蘭州--加德滿都開通航線，蘭州陸港對尼泊爾開放

• 中國--尼泊爾關係升級

• 蘭州陸港打通蘭州--西寧--喀什--伊斯蘭堡多式聯運通道，蘭州--伊斯蘭堡航空通道打通

• 京蘭通道建設加速

• 京包--包蘭重載鐵路升級，京蘭高鐵分段建設，京藏高速升級，國道109線升級，京蘭航空通道推進加速

• 太中線重載鐵路升級，青島--銀川高鐵分段建設，青島--蘭州高速公路建成

• 天津、青島港口與蘭州陸港互籤互通

• 蘭州由隴海-蘭新通道變化為路網型國際樞紐：

• 東北--北京、天津--呼和浩特--銀川--蘭州--成都--昆明--中南半島

• 青島--濟南--石家莊--太原--銀川（中衛）--蘭州--西寧--拉薩--尼泊爾

• 連雲港--徐州--鄭州--西安--蘭州--烏魯木齊--中亞--歐洲

• 新加坡--南寧--貴陽--重慶--蘭州--西寧--喀什--伊斯蘭堡--德黑蘭--歐洲

• 蘭州同時是西電東輸電網核心調峰樞紐

• 國家石油、天然氣、成品油重要煉化基地和國家石油儲備庫，國家能源管道輸送核心樞紐

• 國家向西電信核心樞紐

• 西北集公路、鐵路、航空綜合樞紐

• 國家南水北調，藏水進疆水利樞紐

• 舉例2，這類城市中青島、廈門等

• 地區金融、貿易、航運、製造中心，東北出海口，膠遼核心城市--大連

• 前面已經表面，沿海地區中心將從內陸重鎮向港口城市遷移，這是航海時代主旋律。

• 大連作為東北最重要的出海口，改革開放需要國際化的金融、航運中心引領。

• 我國進入國際金融中心的城市，香港、上海、北京、深圳、廣州、成都、大連、天津、南京、杭州。

• 東北地區進入國際金融中心城市的只有--大連

• 東北地區進入國際航運中心的城市同樣只有大連

• 大連--煙臺跨海大通道建成

• 大連將成為膠遼青島、濟南、煙臺、大連、瀋陽五大中心城市之一

• 大連同時成為環渤海珍珠項鍊明珠

• 東北--華東大通道重要交通樞紐

• 東北亞中日韓朝俄自貿區核心城市之一

• 大連不存在對遼寧的分割，恢復中央直轄市的可能較大

天佑中華紫氣東來

主推哈爾濱，國家級新區哈爾濱，黑龍江自貿區主體在哈爾濱，東北振興新引擎，哈爾濱機場被確定東北地區唯一的面向東北亞中蒙俄的門戶樞紐機場，工業實力強，科教資源豐富，人口1085萬，特大城市，冰雪旅遊國際城市，歷史文化名城，鐵路交通樞紐，經濟活力大，哈爾濱歡迎你

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如果新一線不算二線範圍，首先，我們必須理解二線和三線有什麼區別。二線主要由省會組成，雖然二線一些省會城市的經濟實力不如三線，但省會城市的綜合實力卻無法與單純的經濟強市相提並論。因此，一個既不是省會也不是經濟非常突出的普通地級經濟城市被列為三線，與二線相比，其整體經濟實力和綜合實力較弱。

無錫是二線城市中最有希望的城市，現在已經上升到了新一線，而被無錫擠出這個位置的大連已經從新一線下降到了二線，所以“最”這個詞是顯而易見的。大連是二線中距離新一線最近的城市，濟南和廈門已被列入新一線的候選名單。上述三個城市是二線綜合實力最強、經濟最繁榮的城市，都是副省級城市，其中大連和廈門仍是計劃單列城市。

在三線城市中，由於缺乏全面而強勁的市場和不同的經濟特徵，不利於橫向比較。海口是最有前途的三線城市，海南的總體規劃是不用說的。海口作為省會，前途光明。第二個是珠海，它經濟實力雄厚，地理位置優越。只是因為它的面積小，人口少，才被放在三線。隨著粵港澳的協調發展，珠海的前景比大多數二線城市更好。

洛陽經濟雖然不景氣，但綜合實力在中西部地區僅次於主要省會城市和重慶。此外，該市緊鄰國家中心城市鄭州，河南省副中心的定位應是中西部地區普通地級市中發展空間最大的。此外，已經發展旅遊業的三亞和威海都是人民財富水平高、經濟活動水平高的城市。

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廣西南寧還不錯的，人口城建現在都不缺，而且還是全國最乾淨最包容夜生活最豐富的城市之一。。。現在算得上二線城市裡最靚的那個仔！

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今天剛從阜寧出差回來，去掉江陰，宜興二縣級市無錫連阜寧一半都沒有，無錫有何木錢為二線城市，只能算五線城市。

二方連續478

所謂潛力就是現在還沒有完全爆發出來而將來可能會爆發出來的城市能力和實力，城市規模擴張的速度和質量。我覺得還是靠近北上廣深的二線城市，划進長三角，珠三角，京津冀的二線城市，相對的要大些。如天津，雄安，南京，合肥，蘇州，寧波，佛山，東莞，惠州。外加大西北的西安，大西南的重慶，成都，山東半島的青島，濟南，中原腹地鄭州，長江中游稱之為江城的大武漢。最看好的最有潛力的是雄安。因為是千年大計，國家大事，因為要舉全國之力發展，難道還發展不起來嗎？

流廣深

“發展潛力”這個概念比較抽象，難以定奪。一座城市發展潛力大不大，要看側重點在哪裡，是側重速度還是增量？因為每座城市處於不同的發展階段，一些城市由於經濟發展水平比較低，所以就更容易實現經濟高速增長；而一些經濟體量大、發展水平高的城市，比如北上廣深，它們就很難保持經濟高速增長，但在增量方面，卻名列前茅。由此可見，很多時候，兩者是不可兼得的。

在小編看來，不管側重哪個方面都好，未來中國發展前景較好的城市，絕大部分都會處於以下一些城市群當中，因為在如今抱團發展、一體化發展的趨勢下，城市間經濟聯繫越緊密，能夠合作共贏，而且城市群的發展有國家的支持，因此發展潛力比較好。尤其是處於我國經濟最發達的長三角、珠三角、京津冀三個區域，它們是我國參與經濟全球化的主體區域，是全國經濟發展的重要引擎，因此享受到的政策支持更多。

那麼中國最有發展潛力的二線城市有哪些？也不例外，地處城市群中的二線城市潛力會更大，尤其是那些作為城市群的主要中心城市。首先我們來看看我國有哪些二線城市。我們以第一財經·新一線城市研究院公佈的《城市商業魅力排行榜》為依據，根據其公佈的2019年榜單顯示，二線城市共有30個，具體城市如下榜單。

機遇以上討論，在這30個二線城市當中，全部都分佈在以上所列的城市群當中，其中無錫、佛山、溫州、、石家莊、金華、常州、南通、嘉興、惠州、珠海、中山、台州、紹興和揚州，它們都是長三角、珠三角、京津冀三大城市群裡的成員，整體發展水平相對其它二線城市要更高一點，發展前景比較好。當然，像合肥、福州、哈爾濱、貴陽、南昌、太原、蘭州等，它們雖然不在上述三大城市群之內，但它們都是省會城市，也是各自城市群裡的中心城市，不僅是省內重點發展的城市，也是城市群當中優先發展的城市，它們的發展潛力或許還更大一些。

錦繡中源

我覺得不管怎麼發展，離不開三沿，一定要沿江，沿海，沿邊，佔其中一個才行，一個都不佔，很難成很大的城市，就算是，也只是暫時的，現在世界聯通，國際貿易，海陸聯運，沿江，沿海，沿邊，都是比內陸城市更有前途。

關鍵字: 報告 一線 房價