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《廣州市物業管理條例(草案)》日前提交市人大常委會一審。據悉，它借鑑了深圳、上海等城市的立法經驗，對化解當前小區物業管理中的熱點難題等有諸多新思路，尤其是在明確相關權責義務及各方行為規範等方面有一些開創性的規定。
隨著城市更新及大量新建小區建成，物業管理成為市民極為關注的話題。廣州曾於2014年出臺過地方性的物業管理暫行辦法及配套文件，它對規範物管活動，維護小區秩序起到了積極作用。但隨著社會快速發展，物管工作也面臨諸多新問題，物管糾紛多發，物業服務質量參差不齊等矛盾日漸突出，影響到社會的和諧安寧。可以說，物業管理也是當下社會微管理層面重要的課題。
針對目前業主大會“成立難”“換屆難”等問題，該條例(草案)明確了業主大會由物管會或居委會負責召開。同時，還創新異議處理機制，破解業主大會“決策難”。對於業委會的“監管難”，要求強化對業委會及成員的離任審計，並賦予街鎮政府的監管職能。之前，有些小區曾發生舊物管拒不撤離，致使新舊物管無法交接，對此，條例(草案)明確物管企業已被解聘又拒不退出的，業主可不交物業費。另一方面，業主若不按合同交納物業費，也可能錄入失信被執行人名單。
應該說，這是一部維護小區各方利益及行為規範的法規，對相關各方均具制約作用。但在當下，恐怕最需約束的還是較強勢的物業服務企業一方。特別是對“不請自來”和“擅自定價”等問題，仍缺乏有效制衡措施。眾所周知，新建小區物管幾乎都是發展商的子公司。這有一定合理性。但從物業服務所應遵循的雙方自願原則來說，明顯對業主不公平，特別是物業收費標準，完全由物管說了算，有強買強賣的意味。如何化解這一矛盾？在制定法規時就不應迴避。
建議條例可增添有針對性的條款，諸如對“先入為主”的物業服務企業實施“試用期”制度。只有等小區業主委員會成立後，業主們認可了物管企業，並與之簽訂委託合同，方可轉正。而“試用期”的物管只能按較低的“試用工”收費標準收取服務費。這樣一方面可督促物管提高服務能力和水平，另外亦可倒逼其儘快成立業主委員會。可謂一舉兩得。
新條例(草案)規定小區共有物權要實施登記、公示制度，這對因物權不清晰引發的糾紛將起到抑制作用。但需考慮如何令這項措施真正落地的問題，不妨將其納入小區竣工驗收的內容。該條例還規定物管區內綠化養護、園林水池噴泉等水電費用不得列入業主的分攤費用，這無疑維護了業主的權益。但這部分費用由誰買單應明確。否則將來可能又會引發新的糾紛。
總之，物業管理條例既要規範和明確各方權責，同時，亦應成為協調小區各方利益平衡的穩定器。
（作者是本報首席員）
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