趕在2020年到來前的最後一週，萬達廣場再於深圳龍崗落下一子；至此，從7月到12月的五個月時間裡，萬達商管於深圳接連落下三子，正式宣告於商業開發龍盤虎踞的深圳，擁有了自己的立腳之處；接下來，是在商業格局競爭激烈的深圳獲取自己的一席之地。
外來和尚好唸經否？在住宅開發領域，深圳的外來地產商們發育坎坷，來自福建的泰禾、來自重慶的龍湖等都是先例：泰禾至今三項目仍不見起色，尤其尖崗山地王如燙手山芋；龍湖於偏遠關外拍下一塊約5000㎡的小幅地塊後，轉向城市更新要項目，如今長租公寓業務反而更現成熟……不過商業開發領域如何，至少目前還未見類似案例。
萬達的前景和錢景是一方面，另一方面是萬達廣場對片區影響。如今正著力轉型輕資產運營的萬達，還能否適應深圳水土，並重現萬達於其他城市的影響力？
年前落子龍崗半年內連下三區
2019年12月25日，萬達官網發佈消息：萬達商管集團與華南城集團簽訂深圳龍崗萬達廣場項目合作協議，標誌著全新一代萬達廣場落戶深圳。根據萬達方面介紹，龍崗萬達系由原華南城舊有批發市場改造，業主方仍為華南城集團，萬達商管集團負責改造設計、招商和運營，租金收益雙方分成。
萬達集團與華南城集團簽約儀式現場（來源：萬達集團官網）
龍崗華南城項目為深圳市重點關注項目。資料顯示，龍崗華南城成立於2002年，自2003年始連續6年被列為“深圳市重大建設項目”。項目佔地面積約106萬㎡，規劃總建面約264萬㎡，30%目前城內涵蓋的產業包括紡織、服裝、皮革、皮具、電子、五金、化工、塑料、印刷、紙品、包裝、小商品等。
“70%產權只租不售，30%的產權出售”是項目的一個主要特點，也是項目在至今長達17年的開發歷史中數次變更定位的根本原因，項目不得不因此更加關注運營，維持出租率保證持續性收入不斷流。據該公司披露，項目一開始定位“工業原料城” ，後變更為“綜合型商貿物流中心”，現在則為“大型現代城市綜合體”。
有行業人士分析，項目以往的商業模式受電商互聯網衝擊嚴重，不得不多次重新定位。龍崗統計局於2012年出具的一份《平湖華南城項目成本效益調查分析》報告顯示，在數十年的開發過程中，華南城出租率一直並非理想，收入也主要靠商鋪銷售，租賃收入佔比低。
商業模式帶來的運營痛點貫穿華南城集團旗下各個項目。根據華南城集團2019年上半年財報披露，公司目前持續性收入佔比不過兩成，公司收入極大依賴物業銷售；為解決這一痛點，2018年華南城成立了專門的商業管理集團，細化項目的招商運營業務。
這與正著力往輕資產運營轉型的萬達訴求極為契合。2017年年初，萬達集團全面實施“輕資產戰略”——不出項目投資資金，只輸出品牌和負責設計、建設與運營，並分取收益。在2019年開業的43個萬達廣場，29個屬於“輕資產”項目，在今年計劃開業的50個廣場中，37個是“輕資產”項目。在經歷對地產資產全面清理後的萬達集團，董事長王健林表示希望商業部分仍保持利潤高增長，今後公司的絕大部分收入都將來自租金收益。
數據顯示，目前萬達廣場仍保持著高頻的擴張速度，一組來自其官網的數據顯示，2019年底，累計開業323座萬達廣場；從2016年開始，萬達保持著每年開業50座左右萬達廣場的速度。2018年，萬達實現租金收入328.8億元，同比增長28.8%，租金收繳率100%。
在本次龍崗萬達的合作中，萬達輸出品牌和運營經驗，華南城集團仍為項目的權利所屬人。於此同時，萬達還提出“新一代萬達廣場”概念對項目予以包裝：在萬達的設計之下，原有的華南城建築內部多個場景面臨改造，包括設計有1500㎡的超大中庭，世界最高商業室內扶梯等；在業態上，零售只佔三分之一，將突出旅遊、運動、夜經濟等業態，在管理上也將採用所謂的“萬達慧雲系統”、“萬達築雲系統”等。
這也是自今年7月萬達首進深圳以來，半年內第三次落子深圳，三個項目共同的特點是均以輕資產模式落地——萬達不持有項目重資產，只負責輸出品牌和運營經驗。2019年7月17日，萬達宣佈以公開投標的形式，拿下深圳市光明區樂府廣場項目，萬達商管預期將該項目打造為約5萬㎡的深圳首座萬達廣場。值得注意的是，萬達獲取的為該項目的集中商業物業承租經營權，萬達僅享有該項目的租賃財產權，可自主經營，期限為9年零5個月。
今年8月1日，萬達再次以合作的方式，聯合福城集團打造“寶安福城萬達廣場”，萬達獲取的是福城.嘉洲商務中心綜合體的集中商業部分，項目將由萬達統籌招商、運營。
計劃入深已久借道輕資產運營模式終落地
在此之前，萬達曾多次表達出對深的濃厚興趣。早在2013年5月，萬達集團董事長王健林與當時深圳市主要領導進行會晤，並簽署合作框架協議，並“就萬達與深圳市在多個領域展開合作等相關問題深入交換了意見”；彼時既有媒體發問王健林何時進軍深圳，但未得到明確答覆。
萬達也曾對深圳前海表露投資意向。2013年，王健林曾實地考察前海深港合作區，並表示萬達集團要加大在前海的投資力度，尤其是在金融創新和文化產業。不過，這一喊話並無後續。後續，萬達以文旅、影視產業板塊進軍深圳，如萬達影城，目前深圳已落地5座，分佈於寶安、龍崗、鹽田等地。
克而瑞地產深圳研究員左夢佳對記者分析，萬達進入深圳主要的難點是深圳的土地資源有限，本土企業發展強勢，佈局較早，市場早已被本土企業爭搶瓜分。“雖然目前萬達仍有實力、資產雄厚，但利潤下降嚴重，只能整體選擇走輕資產路線，在深圳也是如此，這同時也是其多年以來完成一線城市佈局的戰略目標體現。”左夢佳指出。
傳統上，深圳十大知名商圈如羅湖東門、福田CBD、華強北、華僑城等盤踞城市各大核心地段；而在新時代裡隨著城市開發、更新蓬勃發展，新湧現的大、小商圈多如牛毛——對於開發商而言，為提高利潤率，獲取地塊後配建有大型商業體的“城市綜合體”成為規劃首選。這也客觀上造成了深圳本土商業體的遍地開花。
根據世邦魏理仕於2017年發佈的《全球購物中心發展報告》，深圳在建購物中心總平米位列全球第一位。而據贏商網統計，截至2018年年底，深圳已開業購物中心總計約160個（商業體量≥3萬平方米）。而在2019年又有30個左右項目面世，商業體量約250萬㎡。
有限的土地上誕生出世界之最面積的商業，這客觀上造成了深圳現有商業體的過剩。戴德梁行既指出，2018年雖然高達51.7萬平方米的新供應商業令市場競爭加劇，但新入市的優質購物中心特色創新不斷湧現……優質項目的不斷湧現，不僅在增量市場造成激烈的競爭，也正在對存量市場構成壓力。
能否突圍？業內並不看好
萬達能否在此激烈競爭環境中突圍？左夢佳對記者認為，目前萬達資產總額仍在連年上升，可見還是有實力，但深圳現有商業格局已經比較穩定，並且出現了過剩狀況，而萬達首進的並非深圳核心商圈，或許不會激起市場太多波瀾。
具體來看，萬達具體落地的三個項目無一例外在周邊面臨激烈競爭。以萬達最近籌劃的龍崗項目為例，根據贏商網統計，在項目1公里半徑之內擁有常住人口約30萬、辦公人口8萬，人口分佈相對密集。不過項目隔壁也緊鄰開業7年的華盛奧特萊斯購物中心，而與項目一街之隔的平湖社區，也分佈眾多百貨廣場、商業中心等，萬達能否依靠所謂的“新一代”概念、龐大的體量從現有社區的商業格局中脫穎而出，還難以下完全定論。
另外的萬達寶安福城項目所在地，周邊住宅區分佈密集，除零星商業外也並無大型集中商業體，但距項目約3公里處，還分佈有深圳目前最大體量的購物中心寶安.壹方城，該項目運營時間已近三年，佔地面積約36萬㎡；此外，萬達光明樂府廣場項目雖然周邊並無知名商業體，但卻面臨片區常住人口不夠、以產業園區為主的尷尬。
第一太平戴維斯華南區研究部主管謝靖宇告訴南都記者，萬達目前商業運營形式千篇一律，此次於深圳的落地也並非市中心區，未來發展主要看商業定位，如果是社區型商業，簡單解決吃喝玩樂的基本需求，那就看未來商業性價比如何；但如果做區域型商業，走中高端路線，目前深圳強手林立，購物中心的運營觀念也在不斷革新，尋求營業額和知名度上的突破事實上難度很大。
未來深圳商業格局競爭還將進一步激烈。根據第一太平戴維斯最新監測顯示，2019年全市零售物業市場總存量同比上升13.8%；在新的一年，第一太平預測深圳零售市場規模還將持續擴大，但於此時購物中心新舊更替加速，“硬件優勢、均由經驗豐富的知名品牌開發商招商運營，更易給消費者提供多樣化的購物體驗以及優質的消費環境，這加劇了當前已開業購物中心的競爭壓力。”
採寫：南都見習記者王鵬鈞
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