西安土地太瘋狂：
西安房地產市場2018年開始變得異常的火爆，地產商偷偷開盤，只通知全款客戶，不需要搖號的樓盤，業主要買房還得給置業顧問紅包，才能排上號。住宅銷售均價站上萬元臺階，同比上漲30%以上，市場一房難求，原來買房託關係是看能不能優惠，現在是買房託關係，找熟人，只要能買到房就謝天謝地。西安今年4月房價漲速全國第一：領導被住建部約談，多項調控政策“失靈”，房價是越限越高。
西安火爆的房地產二級交易市場自讓房地產一級市場也水漲船高，2017年以前，西安高陵地價不超過100萬元/畝，臨潼地價不超過150萬元/畝，鄠邑區（原來叫戶縣）地價不超過150萬元/畝，灃西新城地價不超過200萬元/畝，涇河新城地價不超過200萬元/畝。但今年高陵、臨潼、鄠邑、灃西、涇河，這些在西安人看來就是郊縣的地方，土地價格均超過了450萬元/畝：8月1日，涇河拍426.402畝住宅用地，成交總價18億元，樓面價最高3906元/平方米；7月18日，文教園區域樓面地價刷新至6401元/平方米；7月17日，藍光臨潼148畝地單價528萬元/畝；7月3日，高陵區拍地8宗382.68畝，成交18.88億！最高溢價481%；6月26日，鄠邑區拍地6宗132.62畝，成交6.23億！最高溢價500%，單價最高超過600萬元/畝。
瘋了，瘋了，都瘋了。
土地君在前幾天發佈了題為“大勢預測|看了西安三年週期論，還敢高價拿地嗎？”，點擊下面連接查看詳情：
大勢預測|看了西安三年週期論，還敢高價拿地嗎？
上面文章講了西安房地產市場的週期論，但從整個國家來看：
房地產行業正在經歷一場前所未有的變局，這裡講的並不是近幾年房價又漲了多少倍，這在歷史上不是什麼新鮮事。真正新鮮的是很多房地產巨頭竟然開始退出了，這在過去是從來沒有過的。過去調控最嚴厲的時候也頂多讓房地產企業中場休息一下，的確有很多人在低潮期喊過轉型，但從來沒有人真捨得放棄房地產開發這塊肥肉。
這次不一樣，巨頭們真的開始退場了。萬達退出的最早，從2015年開始就大幅收縮地產業務，大幅佈局文化、旅遊、金融，甚至不惜錯過了2016-2017年的大行情，2017年還賣掉了13個萬達文旅城和77家酒店。相比萬達的悄然離去，萬科更加直接，董事長鬱亮直接公開表示“萬科十年後不再是一個地產公司”。
這些最瞭解房地產行業的巨頭們為何開始放棄地產？原因很簡單，春江水暖鴨先知，房地產行業的基本面的確和過去不一樣了，中國新房建設的高峰期已經過去，開發商的時代結束了。
分析具體原因：
首先，從人口需求上看，中國的勞動力人口已經見頂，尤其是20-30歲的年輕人口，這意味著首次置業剛需和改善型需求增長都會放緩。
其次，從住房供給上看，中國的住房存量已經達到人均1套，人均住宅面積接近35平米的國際平均水平，整體來看中國老百姓已經不缺房子，平時大家熱議的買不起房基本都是人口遷移帶來的結構性問題。
最後，從政策基調來看，過去房地產調控都是週期性的，利用貨幣、信貸和限購等手段平抑房價，現在房地產政策發生了根本性的變化，更注重用長效機制讓房子迴歸居住屬性，打擊投機炒房，未來可能不會再出現過去大水漫灌的刺激政策。
總的來說，中國房地產企業躺著賺錢的時代肯定是結束了，傳統的房地產開發業務還會繼續存在，但不論從利潤率還是成長性來看，未來十年都沒法和過去十年同日而語，這樣一來就不難理解房地產巨頭們的選擇，對於他們來講，可以利用過去積累的傳統優勢率先轉型，抓住房地產行業的新風口，以下幾個方向值得關注：
一是存量房交易。隨著城市化進程的逐步深入，會有越來越多的城市新房建設趨於飽和，存量房交易將會成為主力。以北京為例，從2009年開始，北京二手房住宅交易量就已經超過新房。2016年這個數字已經接近總體成交量的80%。而現在美國已經有超過85%的交易量是由二手房貢獻，中國未來一定也是同樣的趨勢。在這個過程中，很多和二手房交易相關的服務商會受益，比如作為交易中介的鏈家，過去鏈家只是一個侷限於北京等少數城市的小中介，但現在越來越多的城市進入二手房交易時代，鏈家已經成為佈局30幾個城市的獨角獸，五年間估值增長了40倍。可以斷定的是，未來二手房在各個城市的佔比都會伴隨著城市化的推進而提升，從新房到存量房為主的趨勢是明確的。
在這個過程中，我們看到交易平臺也在越來越多的和互聯網、AR/VR等新技術結合。比如鏈家除了線下門店之外，還有鏈家網和鏈家的APP，你想了解的房源信息大部分都可以通過網絡看到。又比如最近比較火的貝殼找房，他不光可以把房源信息整合起來，還可以利用VR/AR技術幫你遠程看房，用新技術提升用戶體驗。
二是租賃服務。鏈家的董事長左暉說過一句話，未來5到10年會有35%的人住在別人的房子裡。什麼意思呢？就是未來越來越多的人會選擇租房，而不是買房。一方面，對很多在大城市打拼的年輕人來說，房價在相當長的一段時間內可能是遙不可及的，而如果單從租售比和住房品質來看，租房的性價比要比買房高得多。另一方面，隨著二三線城市的經濟發展和房價上漲，越來越多的城市會出現京滬深那樣買不起房的狀況，尤其是杭州、武漢等新一線城市。
過去大家對租房存在顧慮，主要是租房市場太混亂，租戶沒有保障，但從國際經驗來看，租賃是解決城市住房尤其是大城市住房問題的一個重要手段。目前隨著市場的不斷髮展，國內的租房市場也在加速完善，現在市場上大致有兩種服務模式：
一種是自持租賃，房地產企業通過“持有+運營”的模式為市場提供租賃。2016年底的土地拍賣甚至出現了四宗100%自持比例的土地，這其中就包含了之前轟動一時的的萬科翡翠書院，這應該是北京第一個自持租賃項目，最長租期達到十年之久，10年一次性支付租金180萬的天價一度讓市場懷疑其可行性，但很快出租率就超過80%，說明這種品質化的生活方式還是有市場的。
另一種是轉租賃。房地產企業先以相對低價租賃市場上的房子，然後包裝運營，再轉租給市場上的租戶。典型的就是自如，這在北京是非常主流的一種租房方式，自如每年過手的租金超過100億，現在估值已經200多億。不管是哪種模式，都有效解決了過去租房市場最大的痛點，就是與房東的協調問題，這樣和租戶直接打交道的是運營公寓的企業，用戶體驗肯定比直接租賃好的多，這也是越來越多的人選擇租房的一個原因。
三是後端服務。過去房地產是一錘子買賣，房地產企業賣完房就撤出了，這其實並沒有充分的開發客戶的價值。家庭住房是最重要的一個生活場景，沒有之一。在這個場景中，其實可以滿足住戶的很多種生活需求，這些需求就是市場所在。
現在的方向大概兩種：
一種是存量項目的物業管理，比如大家看到這幾年萬科收了很多的物業管理公司，幫助一些存量的樓盤去運營升級，現金流是很不錯的。
另一種是以後端服務為核心的新建項目，典型的就是醫療及養老地產，也就是在地產項目中配建醫療、養老的核心配套設施及服務。比如萬科在杭州搞的養老社區的樣板，萬科提供專業的照護、醫療、娛樂等綜合服務，現在不光杭州本地的人去，很多外地老人也會過去養老，他們的目標是未來9年覆蓋10萬以上老人。
四是特色地產。房地產不是沒有需求，而是大家的需求變了，基本的居住需求都已經基本上滿足了，主要需求在於獲得一些特色的體驗，比如旅遊地產。目前傳統的旅遊地產區域有長三角、環渤海等地區，目前旅遊地產發展熱度最高的區域毫無疑問是海南，出現了很多類似恆大海花島這種十分受人追捧的項目。三個地區的旅遊地產項目基本佔全國一半以上。
五是地產金融。不管是自持租賃，還是後端服務，都面臨資金缺口的問題，以資產證券化為核心的房地產金融也會迅速的發展起來。一方面，通過REITs和CMBS等各類房地產的資產證券化產品能幫助企業融資，盤活存量資源，另一方面個人投資者需要新的投資選擇，對這方面也比較感興趣。而且伴隨著金融創新的推進，會不斷的有新工具和新融資模式可以利用，比如2017年剛發了首次長租公寓資產類REITS“新派公寓權益型房託資產支持專項計劃”。
最後總結一下：
萬達轉型只是整個房地產行業變局的開始，中國的房地產企業躺著賺的時代結束了，過去那套簡單粗暴的房地產邏輯已經行不通了，未來房地產行業雖然依然有空間，但增長點已經不是傳統的開發業務，而是存量交易、租賃服務、後端服務、特色地產和地產金融五大新風口。
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